Постановление от 22 сентября 2024 г. по делу № А11-9323/2023

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А11-9323/2023
23 сентября 2024 года
г. Владимир



Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2024 года.


Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.06.2024 по делу № А11-9323/2023,


по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Москва, ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Москва, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Москва, ОГРНИП <***>, ИНН <***>), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4 (ИНН <***>), о признании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2023 незаключенным, об обязании освободить и передать в освобожденном виде нежилые помещения, о взыскании 830 400 руб.,


при участии в судебном заседании представителей: от истцов (заявителей) - индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;

от ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО3 –  ФИО5 по доверенности от 01.12.2023 сроком на 12 месяцев, представлено удостоверение адвоката;

от третьего лица - ФИО4 – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,


установил.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), обратились в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением (с учетом уточнений вх. от 31.01.2024) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3),  с учетом уточнения исковых требований (вх. от 15.05.2024), о признании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2023 незаключенным, об обязании ответчика освободить и передать истцам по акту нежилое помещение общей площадью 158,4 кв.м, состоящее из помещений: № 21 площадью 3,5 кв.м, № 25 площадью 29,4 кв.м, № 26 площадью 3,2 кв.м, № 34 площадью 30 кв.м, № 35 площадью 31,9 кв.м, № 36 площадью 60,4 кв.м, находящееся на первом этаже двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, о взыскании с ответчика в пользу истцов солидарно неосновательного обогащения в размере 830 400 руб. за период с 01.03.2023 по 31.08.2023, о взыскании с ответчика в пользу истцов солидарно неосновательного обогащения с 01.09.2023 по дату фактической передачи (возврата) нежилого помещения по двустороннему передаточному акту, из расчета 158 400 руб. в месяц, о взыскании с ответчика в пользу истцов расходов на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 07.02.2024 в порядке, предусмотренном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением от 20.06.2024 Арбитражный суд Владимирской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, истцы обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск удовлетворить.

Заявители настаивают на исковых требованиях по приведенным в иске основаниям.

Доводы жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции в своём решении полностью повторил доводы ИП ФИО3, которые противоречат действительности и материалам дела, суд по своему усмотрению изменил обстоятельства и факты, проигнорировал представленные стороной истцов доказательства, в том числе, о не возврате арендуемых помещений, о произведенной ответчиком перепланировке в период аренды, об отсутствии надлежащего уведомления со стороны ответчика, о не возврате ответчиком ключей и т.д., судом первой инстанции были нарушены положения статей 8 и 9 АПК РФ, устанавливающие равноправие сторон и состязательность процесса.

Обратили внимание, что на дату возврата нежилого помещения: 31 августа 2023 года, договор аренды не прекратил свое действие. Договор аренды был заключен до 31.01.2024, ответчик в материалы дела не представил основания возврата объекта аренды до истечения действия договора. Односторонний отказ для Ответчика договором не предусмотрен. Ответчик не расторгал договор аренды по основаниям, перечисленным в ст. 620 ГК РФ. Возврат помещений от арендатора к арендодателям согласован сторонами в п. 4.2. договора аренды «за шесть месяцев до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателей о намерении заключить новый договор аренды на следующий срок, или о предстоящем освобождении объекта аренды и сдать помещение в исправном техническом состоянии по передаточному акту». Ответчиком не соблюден срок предупреждения о прекращении договора и возврата помещения. Более того, ответчик пытался возвратить объект аренды в меньшем размере, чем был передан арендодателями. В арендованных помещениях без согласия истцов была произведена перепланировка. Цена договора не соответствует рыночной цене. Ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел имущество истцов, то есть неосновательно обогатился.

Представитель ответчика в судебном заседании возразил по доводам заявителей жалобы. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене. Считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу, о том, что в спорном договоре не содержится неопределенностей относительно его предмета, договор сторонами был подписан и считается заключенным. Представитель ответчика пояснил, что 31.08.2023 ИП ФИО3 полностью освобождены все спорные помещения, акт об освобождении помещений был направлен арендодателям, ключи были переданы посредством курьерской службы, арендная плата, исходя из согласованной договором стоимости перечислена истцам за период пользования помещениями по договору аренды (с 01.03.2023 по 31.08.2023).

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явилось, в письменных возражениях указывает на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, полностью поддерживает позицию ответчика, доводы апелляционной жалобы считает несостоятельными.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей истцов и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ИП ФИО3 (арендатор),  ИП ФИО6, ИП ФИО2 (арендодатели) 01.03.2023 заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатели передают арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 266,84 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для использования под магазин.

Помещение передается на срок 11 месяцев до 31.01.2024 (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатели обязуются передать арендатору во временное пользование указанные в пункте 1 договора помещения по акту сдачи-приемки, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду.

Передача арендуемого помещения осуществляется по акту сдачи-приемки, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 1. Оплата производится ежемесячно путем безналичного расчета до 10 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в случае неуплаты начисляются пени в размере 0,01% от суммы неуплаты за каждый день просрочки платежа (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 1 приложения № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.03.2023 сумма арендной платы в месяц составляет 20 000 руб. В соответствии с пунктом 2 Приложения № 1 арендная плата перечисляется на счет ФИО1

Как следует из пункта 3.3. договора аренды, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Изменение стоимости арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон.

Стороны согласовали, что по требованию арендодателя может произойти досрочное расторжение договора и выселение арендатора в случае, если арендатор своевременно не оплачивает арендную плату, умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения, своевременно не оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги, а также в случае использования помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

Согласно акту приема-передачи от 01.03.2023 арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 266,84 кв. м, находящееся на первом этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: <...>, принадлежащее арендодателям на праве собственности. Акт подписан обеими сторонами без замечаний.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости помещение с кадастровым номером 33:26:020509:433 общей площадью 983,2 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, МО город Муром (городской округ), <...>, находится в общей долевой собственности.

ФИО4 является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности, ее мать ФИО1 является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности,  ФИО2 (сестра) принадлежит право на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 33:26:020509:433 общей площадью 983,2 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, МО город Муром (городской округ), <...>.

Определением Муромского городского суда Владимирской области от 01.03.2023 по делу №2-3/2023 утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО4, ФИО1, ФИО2, об определении порядка пользования нежилым помещением с кадастровым номером 33:26:020509:433, расположенным по адресу: <...>.

Согласно указанному мировому соглашению, стороны определили порядок пользования нежилым помещением следующим образом: ФИО4 выделено в пользование помещение согласно экспертному заключению ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертиз Минюста РФ» №5507/5508/06-2 от 06.02.2023 №23 площадью 120 кв.м, помещение № 24 площадью 2,1 кв.м, помещение № 25 площадью 40,3 кв.м;  ФИО1 и ФИО2 выделяются остальные помещения согласно приложению № 3 к экспертному заключению ФГБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023, включая помещения № 21 и № 22; в совместном пользовании ФИО4, ФИО1 и ФИО2 остаются следующие помещения: № 38 (котельная) площадью 28,7 кв.м, № 47 (электрощитовая) площадью 6,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 3 мирового соглашения на ФИО4 возложена обязанность провести работы по перепланировке выделяемых ей помещений согласно приложению № 3 к экспертному заключению ФГБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023.

По сведениям истцов, они обратились к ответчику с уведомлением об увеличении размера арендной платы.

В материалы дела истцами представлена переписка сторон.

В письме-уведомлении о повышении арендной платы за нежилое помещение от  11.05.2023 ИП ФИО6 и ИП ФИО2 уведомили ответчика о том, что арендная плата за арендуемое им помещение по адресу <...> составит 275 000 руб. с момента направления уведомления. Материалы дела не содержат доказательств направления указанного письма и его получения ответчиком.

Как следует из представленного истцами в материалы дела возражения от 23.06.2023 на уведомление–письмо от 24.05.2023 ИП ФИО7 отказалась согласовать повышение арендной платы с 20 000 руб. до 275 000 руб. в месяц, сославшись на пункт 3.4 договора аренды, указала на незаконность требований истцов.

В претензионном письме, направленном 18.07.2023 в адрес ответчика с почтовым идентификатором 80299985375173, истцы указали, что считают договор аренды незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет, сославшись на пункты 3.3 и 3.4 договора, указали на то, что ответчик отказался от изменения стоимости аренды, уведомили ИП ФИО3 о недопустимости самоуправства в нежилых помещениях, просили согласовать предмет договора аренды, а также размер арендной платы из расчета 1 200 руб. за 1 кв.м с 01.03.2023.

25.07.2023 представителем ИП ФИО6 и ИП ФИО2 по электронной почте в адрес ИП ФИО3 было направлено претензионное письмо, в котором ИП ФИО6 и ИП ФИО2 просили согласовать предмет договора аренды, размер арендной платы, начиная с 01.03.2023, из расчета 1 200 руб. за кв.м, а в случае несогласования освободить незаконно занимаемые нежилые помещения общей площадью 168,65 кв.м, состоящие из помещений на поэтажном плане 34,85 кв.м, № 26 площадью № 21 площадью 3,5 кв.м, № 22 площадью 4,8 кв.м, № 25 (половина) площадью 34,85 кв.м,  № 26 площадью 3,2 кв.м, № 34 площадью 30 кв.м, № 35 площадью 31,9 кв.м, № 36 площадью 60,4 кв.м, находящееся на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <...>, выплатить истцам неосновательное обогащение за пользование площадью 168,65 кв.м за период с марта по июль 2023 из расчета 1 200 руб. за кв.м в месяц (202 380 руб. в месяц).

25.07.2023 ответчик получил от представителя истцов по электронной почте указанное претензионное письмо, что ответчиком не оспаривалось. 

30.08.2023 ИП ФИО3 направила арендодателям по электронной почте (на адрес электронной почты представителя) уведомление об освобождении помещения, в котором, указала, что в ответ на претензию от 25.07.2023 она уведомляет, что 31.08.2023 ей будут освобождены помещения, занимаемые по договору аренды от 01.03.2023, просила арендодателей обеспечить личное присутствие  или присутствие представителя, имеющего надлежащим образом оформленные полномочия, 31.08.2023 в 12.00 для осмотра помещений, их принятия и подписания акта приема-передачи, сообщила, что в случае необеспечения явки в указанное время, акт приема-передачи будет подписан в одностороннем порядке и направлен почтой арендодателям, указала на то, что с 31.08.2023 договор будет считаться прекращенным.

В ответ на уведомление от 30.08.2023 об освобождении помещения представитель ИП ФИО6 и ИП ФИО2 сообщил, что содержащиеся в уведомлении об освобождении помещения от 30.08.2023  требования и обстоятельства считает злоупотреблением правом со стороны ИП ФИО3, уведомил ИП ФИО3 о готовности принять помещения 15.09.2023 в 12.00.

31.08.2023 представитель ИП ФИО3 подписала акт приема-передачи недвижимого имущества в одностороннем порядке в связи с неявкой представителей арендодателей. Акт приема-передачи  ИП ФИО3 был направлен по электронной почте 08.09.2023 ИП ФИО2

Как пояснили истцы, 15.09.2023 ИП ФИО3 или ее представитель для передачи помещения не явились.

Полагая, что ответчик продолжает использовать нежилые помещения, арендную плату согласно требованию об увеличении не вносит, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском. Кроме того, истцы считают, что  договор аренды от 01.03.2023 является незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия о предмете договора аренды и размере арендной платы.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Заявляя о незаключенности договора аренды истцы указали на  несоответствие указанных в тексте договора характеристик арендуемого помещения его фактической площади исходя из содержания мирового соглашения об определении порядка пользования нежилым помещением от 01.03.2023, утвержденного Определением Муромского городского суда Владимирской области от 01.03.2023 по делу № 2-3/2023.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами для признания такого договора заключенным, являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключались договоры аренды: договор аренды нежилого помещения от 01.05.2021 сроком действия с 01.05.2021 по 31.03.2022,  согласно которому арендодатели передали, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 266,84 кв.м (пункт 1.1 договора нежилого помещения от 01.05.2021), размер арендной платы составляет 20 000 руб. (Приложение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2021); договор аренды нежилого помещения от 01.04.2022 сроком действия с 01.04.2021 по 28.02.2022, согласно которому арендодатели передали, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью  266,84 кв.м (пункт 1.1 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2022), стоимость аренды составляет 20 000 руб. (Приложение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2022).

По сведениям сторон, указанные договоры исполнялись, претензий по данным договорам со стороны арендодателей к арендатору не предъявлялось.

Спорный договор аренды от 01.03.2023 заключен на тех же условиях, предмет договора и размер арендной платы согласованы сторонами без разногласий, условие о предмете договора установлено в пункте 1.1 договора, а условие об арендной плате согласовано сторонами в пункте 3.1 договора и Приложении № 1 к договору аренды. Пунктом 4.1 договора установлено, что срок аренды устанавливается с 01.03.2023 до 31.01.2024.

При этом, вопреки позиции истцов, заключение сторонами договоров аренды нежилых помещений от 01.05.2021, от 01.04.2022 только подтверждает, что определение размера арендной платы по договору основывалось на согласованной воле сторон и соответствовало сложившимся длящимся отношениям по аренде.

Заключая договор аренды, вопрос об изменении арендуемой площади истцы не ставили. В деле не имеется доказательств того, что до момента предъявления истцом претензий об оплате долга истец заявлял о несоответствии площади занимаемого помещения ранее согласованным условиям договора.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что в договоре аренды от 01.03.2023 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор подписан обеими сторонами, при этом неопределенности относительно объекта аренды ни у арендатора, ни у арендодателя на момент подписания договора и акта приема-передачи не имелось, следовательно, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о его предмете.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что учитывая установленные по делу обстоятельства, истцы заявляя о незаключенности договора, действуют в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.

Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Таким образом, истцы, заявляя о несогласованности сторонами предмета договора аренды имуществом, которое длительное время сдавалось им в пользование ответчику и оплачивалось последним, нарушили принцип добросовестности, введя своими действиями ответчика в заблуждение относительно своих намерений.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Законодательством не допускается противоречивое и недобросовестное поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны.

Процессуальное поведение истцов непоследовательно, противоречиво и свидетельствует о злоупотреблении своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства ответчика по внесению арендной платы, установленной в Приложении № 1 к договору аренды, исполнены надлежащим образом, арендатор оплатил арендную плату за период с 01.03.2023 по 31.08.2023.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Соглашение между собственниками ФИО2, ФИО1, ФИО4 о порядке пользования утверждено в судебном порядке.

Мировым соглашением, утвержденным вступившим в законную силу определением Муромского городского суда от 01.03.2023 по делу № 2-3/2023, определившим порядок пользования нежилым помещением с кадастровым номером 33:26:020509:433, расположенным по адресу: <...> (1 этаж), находящимся в долевой собственности, ФИО4 выделено в пользование помещение согласно экспертному заключению ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертиз Минюста РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023 № 23 площадью 120 кв.м, помещение № 24 площадью 2,1 кв.м, помещение № 25 площадью  40,3 кв.м; ФИО1 и ФИО2 выделены остальные помещения согласно приложению № 3 к экспертному заключению ФГБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023, включая помещения № 21 и № 22; в совместном пользовании ФИО4, ФИО1 и ФИО2 остались следующие помещения: № 38 (котельная) площадью 28,7 кв.м, № 47 (электрощитовая) площадью 6,6 кв.м.

Часть помещений, арендуемых ИП ФИО3 по договору аренды от 01.03.2023, вошли в состав помещений, выделенных в пользование ФИО4

Между ФИО4 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды от 03.04.2023, согласно пункту 1.2 которого объектом по договору являются помещения площадью 131,8 кв.м,  которые расположены на этаже 1 этаже в здании по адресу: Владимирская область, г. Муром, Московская д. 22 (помещения № 23, 24, 25 по плану Приложения № 3 Экспертизы ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертиз Минюста РФ» №5507/5508/06-2 от 06.02.2023).

Таким образом, размер занимаемой площади на основании договора аренды от 01.03.2023 уменьшился, при этом  ИП ФИО3 продолжила оплачивать в полном объеме арендную плату, установленную договором аренды.

В обоснование неосновательного обогащения в размере 830 000 руб. за период с 01.03.2023 по 01.08.2023 истцами положено неисполнение арендатором обязанности по оплате повышенной арендной платы из расчета 158 400 руб. в месяц.

По утверждению истцов, они 11.05.2023 направили ответчику уведомление о повышении арендной платы до 275 000 руб. в месяц, однако арендная плата вносилась ИП ФИО3 в прежнем размере. В возражении от 23.06.2023 на уведомление от 24.05.2023 ответчик отказался согласовать изменение арендной платы.

В претензии от 18.07.2023 истцы потребовали согласовать изменение размера арендной платы до 1 200 руб. за кв.м. Данное требование оставлено без удовлетворения.

В претензии от 25.07.2023 истцы потребовали согласовать изменение размера арендной платы до 1 200 руб. за кв.м., выплатить неосновательное обогащение из расчета 202 380 руб. в месяц за период с марта по июль, в случае отказа согласовать изменения к договору – освободить незаконно занимаемые нежилые помещения площадью 168,65 кв.м.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 кодекса, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13).

В пунктах 3.1 – 3.5 договора аренды от 01.03.2023 определены состав, размер арендной платы и порядок ее внесения; право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; порядок оформления изменения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Доказательств направления в адрес ответчика уведомления об изменении арендной платы от 11.05.2023 истцами в материалы дела не представлено. Из содержания возражений от 23.06.2023 на уведомление от 24.05.2023 следует, что ответчиком получено уведомление об увеличении размера арендной платы от 24.05.2023, которое в материалы дела не представлено.

Ответчик выразил несогласие с односторонним изменением размера арендной платы, сославшись на пункты 3.4, 4.3 договора аренды, указал на необходимость заключения дополнительного соглашения при изменении условий договора.

В дальнейшем истцы потребовали от ответчика согласовать размер арендной платы в сумме 202 380 руб., в случае несогласия потребовали освободить арендуемые помещения и оплатить разницу между внесенными платежами по 20 000 руб. в месяц, начиная с даты заключения договора (претензии от 18.07.2023 и от 25.07.2023). 

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По условиям заключенного сторонами договора арендодатели наделены правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Истцы, полагая, что размер арендной платы, установленный в Приложении № 1 к договору аренды, может быть изменен в одностороннем порядке, при этом изменения должны распространяться на период, предшествующий уведомлению об изменении (с даты заключения договора аренды), потребовали от ответчика оплаты неосновательного обогащения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что размер арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора Приложении № 1 к договору и составляет 20 000 руб. в месяц. Порядок определения размера арендной платы в договоре не раскрыт.

Исходя из анализа текста договора, с учетом буквального толкования пункта 3.4, пункта 4.3 договора, суд установил отсутствие положений, предоставляющих право арендодателям без подписания соответствующего соглашения с арендатором изменять размер арендной платы.

На основании изложенного арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что  требование истца о взыскании неосновательного обогащения заявлено необоснованно.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции и полагает необходимым отметить, что ретроспективное одностороннее повышение арендной платы противоречит балансу интересов сторон и приводит к нарушению возникших между сторонами соглашений об установлении арендной платы на определенный период.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением об обязании ответчика освободить и передать истцам по акту нежилое помещение общей площадью 158,4 кв.м, истцы указали, что в ответе от 30.08.2023 на уведомление ответчика от 30.08.2023 об освобождении помещений сообщили ИП ФИО3 о готовности принять помещения 15.09.2023 в 12.00.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договором аренды от 01.03.2023 предусмотрено, что по требованию арендодателей может произойти досрочное расторжение договора и выселение арендатора по основаниям, предусмотренным в пункте 4.3 договора аренды.

Порядок и сроки уведомления арендодателями о досрочном расторжении договора и выселении арендатора договором не раскрываются.

В претензии от 25.07.2023 истцы потребовали в случае несогласования ответчиком увеличения арендной платы освободить незаконно занимаемые помещения.

Ответчик, не согласившись с изменением договора аренды,  требования истцов выполнил, помещения освободил 31.08.2023.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Как следует из видеозаписи от 31.08.2023, в помещениях деятельность не ведется, они освобождены от имущества арендатора, имущество перемещено в соседние помещения, переданные в аренду ответчику ФИО8,  спорные помещения заперты, ключ помещен в коробку, коробка запечатана.

По сведениям ответчика, истцы за ключами не явились. Согласно представленным в материалы дела доказательствам, ключи от помещения были направлены в адрес ИП ФИО2 09.10.2023 (квитанция компании СДЭК 1473851716 от 09.10.2023)

В подтверждение факта освобождения помещения ответчик представил акт приема-передачи недвижимого имущества, составленный 31.08.2023 представителем ИП ФИО3 ФИО9, в присутствии граждан ФИО10 и ФИО11 Согласно указанному акту 31.08.2023 недвижимое имущество по адресу: <...> освобождено в отсутствие ИП ФИО2 и ИП ФИО1, акт подписан в одностороннем порядке.

Указанные обстоятельства также подтверждаются показаниями свидетеля ФИО9, допрошенного судом первой инстанции в судебном заседании 15.05.2024.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ и при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Суд первой инстанции, проанализировав переписку сторон, а также установив факт фактической передачи ключей пришел к выводу об окончании срока действия договора с 31.08.2023.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что из содержания указанной переписки, а именно письма арендатора от 30.08.2023, следует, что по объективным причинам представитель не может явиться для осуществления приема-передачи помещения 31.08.2023, при этом выражает готовность принять помещение 15.09.2023. Суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом сроков извещения контрагента 30.08.2023 о передаче помещения на следующий день, такое уведомление не отвечает принципу разумности и заблаговременности. В связи с чем суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о прекращении договора с 31.08.2023.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что письмом от 30.08.2023 арендодатели выразили согласие осуществить возврат спорного помещения 15.09.2023.

Анализируя фактические действия сторон, передачу ключей арендодателям, фактическое освобождение помещения арендатором, неявку представителей арендодателя для осуществления возврата помещения 15.09.2023, что с указанной даты следует расценивать как уклонение от возврата, а также принанимая во внимание баланс интересов сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, арендные правоотношения между сторонами прекратились 15.09.2023.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не влияют на правильность итоговых выводов суда первой инстанции, поскольку истцами было заявлено о взыскании денежных средств до 31.08.2023.

Вопреки доводам истцов материалы дела свидетельствуют о том, что ИП ФИО3 31.08.2023 освободила нежилые помещения, переданные ей по договору аренды от 01.03.2023, в объеме, соответствующем порядку пользования имуществом, установленным судом.

Ссылка истцов на то, что в помещении № 23 возведена перегородка, не свидетельствует о нарушении условий договора аренды, так как в связи с установленным судом порядком пользования имуществом, обязанность по проведению работ по перепланировке возложена на ИП ФИО4 согласно Приложению № 3 к заключению эксперта. Доказательств того, что ответчиком проводились какие-либо ремонтные работы в помещениях, право пользование которыми принадлежит истцам, материалы дела не содержат.

Судом установлено, что арендная плата вносилась ответчиком ежемесячно в размере и в срок, предусмотренный договором аренды от 01.03.2023 в период с 01.03.2023 по 31.08.2023.

Таким образом, суд, установив факт уклонения истцов от подписания акта приема-передачи объекта аренды, учитывая, что само по себе неподписание акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не свидетельствует о продлении договора аренды и не является основанием для удовлетворения иска об обязании освободить объект аренды и оплатить неосновательное обогащение по дату фактического возврата.

Руководствуясь статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции отказал во взыскании в пользу истцов расходов на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб.

Злоупотребления правом со стороны ответчика и третьего лица коллегией судей не установлено.

Иные доводы заявителей апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего спора.

Правовых оснований для иных выводов, по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения дела, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.06.2024 по делу № А11-9323/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.



Председательствующий судья


А.Н. Ковбасюк



Судьи

Е.Н. Наумова


Д.Г. Малькова