Постановление от 15 сентября 2024 г. по делу № А40-226210/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-46496/2024-ГК

Дело № А40-226210/23
город Москва
16 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2024 года


Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Левченко Н.И.,при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «МИГ»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.06.2024 по делу № А40-226210/23

по иску ФГБУ «КОМФОРТНАЯ СРЕДА» (ИНН: <***>)

к ответчику: ООО «МИГ» (ИНН: <***>)

о признании договора № 08/11-2017 от 13.11.2017года расторгнутым, об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение,

по встречному исковому заявлению ООО «МИГ»(ИНН: <***>)

к ФГБУ «КОМФОРТНАЯ СРЕДА» (ИНН: <***>)

об обязании заключить с ООО «МИГ» договор аренды нежилого помещения № VII, комнаты с 1 по 6,8,9, общей площадью 96,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, РНФИ П13770009124, на новый срок, т.е. на 4 года 11 месяцев на прежних условиях, отражённых в договоре аренды помещения, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия от 13.11.2017 №08/11-2017 и дополнительном соглашении к нему от 01.04.2022 №4, за исключением условия о размере арендной платы, размер которой будет определён по результатам оценки рыночной стоимости передаваемого в аренду помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.03.2024;

от ответчика: не явился, извещен; 



УСТАНОВИЛ:

ФГБУ "Комфортная сренда" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "МИГ" о признании договора аренды от 13.11.2017 № 08/11 -2017 расторгнутым, а также  об обязании  ответчика освободить  занимаемое им  нежилое помещение по адресу: <...> д .13.

Ответчиком заявлен встречный иск об обязании ФГБУ «Комфортная среда» заключить с ООО «МИГ» договор аренды нежилого помещения № VII, комнаты с 1 по 6,8,9, общей площадью 96,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, РНФИ П13770009124, на новый срок, т.е. на 4 года 11 месяцев на прежних условиях, отражённых в договоре аренды помещения, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия от 13.11.2017 №08/11-2017 и дополнительном соглашении к нему от 01.04.2022 №4, за исключением условия о размере арендной платы, размер которой будет определён по результатам оценки рыночной стоимости передаваемого в аренду помещения.

Определением от 10 апреля 2024 года суд принял к рассмотрению встречное исковое ООО "МИГ" к ФГБУ "Комфортная среда" об обязании заключить с ООО «МИГ» договор аренды нежилого помещения № VII, комнаты с 1 по 6,8,9, общей площадью 96,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, РНФИ П13770009124, на новый срок, т.е. на 4 года 11 месяцев на прежних условиях, отражённых в договоре аренды помещения, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия от 13.11.2017 №08/11-2017 и дополнительном соглашении к нему от 01.04.2022 №4, за исключением условия о размере арендной платы, размер которой будет определён по результатам оценки рыночной стоимости передаваемого в аренду помещения, для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО "МИГ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) освободить занимаемое им нежилое помещение по адресу <...>. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковое заявление ФГБУ «Комфортная среда» ОГРН <***>, ИНН <***> от 12.09.2023 №12-И-2023/2643 об освобождении арендатором нежилого помещения оставить без удовлетворения.

Обязать ФГБУ «Комфортная среда» ОГРН <***>, ИНН <***> заключить с ООО «МИГ» ОГРН <***>, ИНН <***> договор аренды нежилого помещения № VII, комнаты с 1 по 6,8,9, общей площадью 96,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, РНФИ  П13770009124, на новый срок, т.е. на 4 года 11 месяцев на прежних условиях, отражённых в договоре аренды помещения, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия от 13.11.2017 №08/11-2017 и дополнительном соглашении к нему от 01.04.2022 №4, за исключением условия о размере арендной платы, размер которой будет определён по результатам оценки рыночной стоимости передаваемого в аренду помещения.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.   

Апеллянт в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование первоначального иска указано, что между Федеральным государственным унитарным предприятием «Комбинат бытового обслуживания Российской Академии наук» (Арендодатель, ФГУП «КБО Российской Академии наук») и Обществом с ограниченной ответственностью «Миг» (далее - Арендатор, ООО «Миг») заключен договор аренды имущества от 13.11.2017 № 08/11-2017.

ФГУП «КБО Российской Академии наук» прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Управление комплексного хозяйственного обеспечения», о чем 25.05.2017 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись.

ФГБУ «УКХО» прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Комфортная среда», о чем 30.11.2022 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

В соответствии с п. 2 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

Объект аренды - нежилое помещение № VII комнаты с 1-6,8,9 общей площадью 96,5 (девяносто шесть целых пять десятых) кв. метров, расположенное по адресу: <...> (Объект), был передан арендатору для использования в целях свободного назначения (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды, срок аренды составляет 4 года 11 месяцев, а именно до 13.10.2022 включительно.

Согласно условиями договора аренды и положениям статей 610, 622 ГК РФ по окончании срока аренды помещения должны быть возвращены арендодателю по соответствующему акту.

Истец указал, что в соответствии с п. 11.12 договора аренды, после истечения срока действия договора, заключение договора на новый срок осуществляется на торгах, и арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В целях выполнения данных требований, 13.09.2022 арендатору под роспись вручено уведомление об окончании срока действия Договора аренды с 13.10.2022, а также необходимости освобождения помещения и передачи его арендодателю по акту приема-передачи.

Законность данного уведомления и необходимость освобождения помещения подтверждена решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.03.2023 по делу № А40-223705/22-61-1690, в котором суд отказал в удовлетворении иска ООО «Миг» к ФГБУ «Комфортная среда» о признании уведомления от 13.09.2022 незаконным.

При этом, отказывая в удовлетворении  иска, суд в рамках дела № А40-223705/22-61-1690, проанализировав условия спорного договора, установил, что срок аренды, который прописан в п. 2.1 договора, считается установленным и согласованным сторонами договора, в связи с чем уведомление ответчика от 13 сентября 2022 года является законным и обоснованным (ст. 69 АПК РФ ).

При таких обстоятельствах, в силу ст. 450.1 ГК РФ в связи с односторонним отказом ответчика от исполнения договора, поскольку такой отказ допускается законом, суд по указанному делу установил, что договор считается расторгнутым.

Ссылка Общества на то, что незадолго до окончания срока действия договора его стороны заключили дополнительное соглашение №4 от 01.04.2022 к Договору аренды, которым исключили пункт 11.12., из которого следует, что по истечении срока действия Договора заключение Договора на новый срок осуществляется на торгах и арендатор не имеет преимущественного права на заключение Договора на новый срок, также не может служить основанием для пролонгации арендных отношений по основаниям наличия на то преимущественного права, поскольку из содержания условий договора прямо не следует наличие преимущественного права на такое заключение, при этом исключение пункта 11.12. договора также не подтверждает преимущественное право Общества на заключение такого договора на новый срок с арендодателем без проведения конкурса, аукциона и не порождает иных правовых последствий.

Законных оснований, подтверждающих исключительное право арендатора на заключение договора на новый срок, не установлено.

При этом, учитывая правовое положение объекта аренды (помещений) после 13.10.2022 продление договора аренды на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона).

Таким образом, в данном случае суд пришел к выводу, что ни в договоре, ни в законе не предусмотрена обязанность арендодателя продлить срок действия договора аренды нежилого помещения с арендатором.

Также суд указал, что Истец по встречному иску ошибочно толкует положения п. 10 ст. 17.1 закона о Конкуренции, поскольку  п. 10 указанной статьи предполагает право преимущественной аренды на помещения с лицом, с которым у ФГБУ «Комфортная среда» заключен договора (контракт) в соответствии с требованиями ФЗ № 44-ФЗ, в рамках которого обозначено право аренды помещений для исполнения государственного контракта, в данном случае у ответчика (истца по встречному иску) контрактов с истцом в рамках федерального закона № 44-ФЗ не заключено, в связи с чем отсутствуют основания для преимущественного предоставления помещений в аренду ответчику.

Иными словами, пунктом 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусматривается возможность передачи имущества без проведения торгов лицу, с которым заключен государственный контракт по результатам конкурса или аукциона, документацией которой предусмотрена возможность получения помещений.

Суд пришел к выводу о том, что требования по встречному иску, фактически направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу № А40-223705/22-61-1690, которым, в том числе установлен факт расторжения спорного договора, что не соответствует установленному процессуальным законом порядку пересмотра судебных актов.

Согласно ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Общество не передало помещение по  соответствующему акту.

Нарушение ответчиком обязанности по возврату арендуемого помещения после прекращения спорного договора является основанием для удовлетворения требования об обязаниии ООО "МИГ" освободить занимаемое им нежилое помещение по адресу <...>.

Таким образом, поскольку обязательственные правоотношения между сторонами прекращены, доказательств возврата нежилого помещения арендодателю не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска об обязании ООО "МИГ" освободить занимаемое им нежилое помещение по адресу <...>.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 ГК РФ закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления, осуществляется в порядке, предусмотренном частью 1 этой статьи.

Из содержания указанной нормы следует явно выраженный законодательный запрет на заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, без проведения торгов. В этой связи договоры, заключенные в нарушение данного запрета без проведения торгов, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными) сделками.

При этом в части 3.1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции изложена специальная норма, регулирующая случаи заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений.

Согласно указанной норме заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:

1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;

2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

Аналогичные положения содержатся в Правилах заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2011 N 677.

Исходя из анализа приведенных положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в их системной взаимосвязи, следует, что заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений может быть осуществлено без проведения торгов только при совокупном выполнении требований, указанных в части 3.1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом часть 3.1 статьи 17.1 названного Закона, регулирующая вопрос заключения договоров аренды именно в отношении государственного или муниципального имущества вышеуказанных учреждений не содержит отсылок к исключениям, содержащимся в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и является специальной нормой по отношению к части 1 данной статьи.

Ссылки ответчика на положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции суд апелляционной инстанции признает несостоятельной.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона и с соблюдением установленных в нем требований.

Статьей 39.8 земельного кодекса Российской Федерации определены максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

В настоящем случае законом установлен пресекательный срок действия договора, действие договора аренды прекращено в полном объеме с  13.10.2022.

Таким образом, доводы ответчика о правомерности пользования объектами недвижимости без проведения торгов и заключения договора аренды на новый срок, несостоятельные, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Действуя на основании статей 215, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник, в частности, правомочен закрепить имущество, находящееся в муниципальной собственности, за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ФГБУ "Комфортная среда", с момента закрепления за ним объектов недвижимого имущества, должно принимать решения о передаче имущества, в том числе в аренду, только с согласия собственника и с соблюдением требований части 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. Не проведение торгов при предоставлении прав пользования в отношении государственного имущества свидетельствует о нарушении статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, приводит к ограничению конкуренции, а также лишает прав неопределенный круг лиц обратиться с заявлением об аренде объектов недвижимости и приобрести их на равных конкурентных условиях.

Учитывая изложенное, требование Учреждения об обязании Общества освободить занимаемый объект недвижимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отмечает, что ответчик не лишен права обратиться к истцу с целью заключения договора аренды на спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке.

Апелляционная жалоба по существу не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2024 по делу № А40-226210/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 


Председательствующий судья                                                                 Мезрина Е.А.



Судьи:                                                                                                         Головкина О.Г.



Левченко Н.И.