Постановление от 18 августа 2025 г. по делу № А75-22518/2023

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-22518/2023
19 августа 2025 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена  07 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 августа 2025 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бацман Н.В., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4890/2025) Администрации города Мегиона на решение от 07.06.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу                        №  А75-22518/2023 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по иску Администрации города Мегиона (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН: <***>) о принудительном изъятии земельного участка для муниципальных нужд, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре; регионального отделения филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу,

при участии в судебном заседании представителя Администрации города Мегиона –ФИО2 (по доверенности от 30.01.2025),

установил:

Администрация города Мегиона (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП Погоня В.И.), в котором просила:

- изъять у предпринимателя земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв.м с кадастровым номером 86:19:0010412:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с видом разрешенного использования «под здание», с выплатой возмещения за изымаемый объект недвижимости в размере 3 426 000 руб.;

- прекратить право собственности предпринимателя на земельный участок, площадью 3 666 кв.м с кадастровым номером 86:19:0010412:18, после перечисления возмещения за изымаемый объект недвижимости в размере 3 426 000 руб.;

- признать право муниципальной собственности на земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв.м с кадастровым номером 86:19:0010412:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с видом разрешенного использования «под здание», после перечисления возмещения за изымаемый объект недвижимости в размере 3 426 000 руб. на лицевой счет Погоня В.И.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее - Росреестр); Региональное отделение филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу.

Решением от 07.06.2025 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования удовлетворил, изъял у ИП Погони В.И. земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв.м. с кадастровым номером 86:19:0010412:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с видом разрешенного использования «под здание».

Суд прекратил право собственности ИП Погони В.И. и признал право муниципальной собственности города Мегион на земельный участок, установив выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:19:0010412:18 за счет средств бюджета города Мегион в сумме 7 882 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила изменить решение в части установления размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:0010412:18 в сумме 7 882 000 руб., принять по делу новый судебный акт об установлении выкупной стоимости в размере 3 426 000 руб.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: проведение повторной экспертизы было поручено эксперту ФИО3, между тем, без согласования с судом, на осмотр объекта оценки экспертная организация направила эксперта ФИО4; по условиям договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 07.02.2023 № 2023-1136/45 рыночная стоимость, приобретенного ответчиком объекта оценки по состоянию на 07.02.2023 составила                 1 310 000 руб.; по результатам повторной судебной экспертизы стоимость объекта в 2,3 раза выше, чем оценка, выполненная на основании муниципального контракта; объект оценки находится в зоне объектов культуры и искусства (ОДЗ 206), ответчиком не принимались меры по изменению вида разрешенного использования земельного участка, а также по улучшению его характеристик; экспертом при проведении повторной судебной экспертизы не учтены виды разрешенного использования территориальной зоны, в которой находится объект оценки, неверно определен вид разрешенного использования земельного участка, выбраны неверные объекты-аналоги (объекты-аналоги являются землями ИЖС и СНТ, объект оценки – коммерческая застройка); сети тепловодоснабжения, канализации, газоснабжения в месте расположения объектов-аналогов отсутствуют, для технологического присоединения земельных участков к сетям электроснабжения, необходимо выполнить строительство линий электропередач; объект оценки и объекты-аналоги не находятся в одинаковом территориальном расположении относительно удаленности от центра города (2 объекта-аналога расположены рядом с рекой Мега, что значительно увеличивает их стоимость, 1 объект-аналог находится на территории СНТ «Романтик»); при применении сравнительного подхода экспертом не применены корректировки, выбраны объекты-аналоги, которые обладают рядом преимуществ перед объектом оценки (земельные участки без изъянов, имеются коммуникации либо возможно подключение к ним), в то время как изымаемый участок по назначению не используется, рельеф земельного участка с изъянами, земельный участок зарос на всей площади; экспертом не представлены документы по второму вопросу, подтверждающие реальное ведение деятельности агентствами недвижимости, а также подтверждающие взимаемую ими комиссию.

Отзывы на апелляционную жалобу от ответчика и третьих лиц не поступили.

Ответчик и трети лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации города Мегиона ХМАО-Югры от 26.05.2023 № 875 «Об изъятии земельных участков и нежилого здания для муниципальных нужд» (далее – Постановление № 875) принято решение изъять для муниципальных нужд под строительство объектов местного значения инженерной инфраструктуры, в том числе земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв.м с кадастровым номером 86:19:0010412:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с видом разрешенного использования «под здание».

Указанный земельный участок с 23.03.2023 принадлежит на праве собственности Погоня В.И., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.08.2023 № КУВИ-001/2023-190393733.

Письмом от 26.05.2023 № 07/2263 Администрация уведомила ИП Погоня В.И. о принятии Постановления № 875.

30.05.2023 Администрация разместила Постановление № 875 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовала документ в газете «Мегионские новости».

Письмом от 11.10.2023 № 07/4340 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 11.10.2023, подписанный со стороны истца, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка от 22.06.2023 № 0000.415/23 вручен ответчику 12.10.2023.

13.10.2023 ответчик направил истцу отказ от подписания проекта соглашения ввиду несогласия с предложенной оценкой рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:0010412:18.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), стаей 49, 55, 56.8, 62, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральных законов от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – Постановление № 23), от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1), принимая во внимание выводы заключения эксперта от 14.03.2025 № 014-25-ТПП, установил выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:19:0010412:18 в сумме 7 882 000 руб.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку возражений против проверки судебного акта в части не поступило, истец в суде апелляционной инстанции иных доводов не привел, обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы о наличии оснований для установления размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:0010412:18 в сумме 3 426 000 руб.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд содержится в главе VII.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В данном случае изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 86:19:0010412:18, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, вид разрешенного использования «под здание».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка от 22.06.2023 № 0000.415/23, подготовленному ООО «Бюро оценки и товарной экспертизы» на основании муниципального контракта на оказание услуг от 16.06.2022 № 36, рыночная стоимость участка по состоянию на 19.06.2023 составляет 3 426 000 руб.

Не согласившись с выводами отчета об оценке от 22.06.2023 № 0000.415/23, ответчик привел доводы о несогласии с установленной оценщиком суммой возмещения при изъятии земельного участка и способом ее определения, полагая, что сумма значительно занижена.

Поскольку между сторонами возник спор о размере выкупной цены, по ходатайству ответчика суд первой инстанции назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту  ООО «Экспертная оценка» ФИО5

ООО «Экспертная оценка» представило заключение эксперта от 30.10.2024 № Р24/116, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 10 033 842 руб., размер упущенной выгоды составляет 303 015 руб.

Администрация представила письменные возражения на заключение эксперта от 30.10.2024 № Р24/116.

Суд первой инстанции предложил эксперту ФИО5 представить пояснения на возражения истца. Письменные пояснения от эксперта не поступили.

По ходатайству Администрации по делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Союза «Нижневартовская торгово-промышленная палата» ФИО3

На разрешение эксперта суд первой инстанции поставил следующие вопросы:

1. Определить на дату проведения судебной экспертизы рыночную стоимость объекта оценки: земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв. метров с кадастровым номером 86:l9:0010412:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с видом разрешенного использования «под здание».

2. Определить, с учетом положений статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, размер упущенной выгоды иных убытков, связанных с изъятием земельного участка, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв. метров с кадастровым номером 86:l9:0010412:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с видом разрешенного использования «под здание», в том числе:

- убытки, причиненные вынужденным прекращением коммерческой деятельности на земельном участке и необходимостью релокации бизнеса (поиск, покупка или аренда аналогичного земельного участка, организация переезда, содержание штата сотрудников в период простоя, уплата обязательных страховых взносов и т. д.);

- убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств по заключенным ранее с третьими лицами хозяйственным договорам (при их наличии) из-за изъятия (в частности, выплаченные за досрочное расторжение договоров неустойки, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами), до момента уведомления об изъятии;

- расходы, связанные с необходимостью реконструкции и размещения инженерных сооружений, при их наличии (в том числе, плата за сервитут, публичный сервитут);

- расходы на создание неотделимых улучшений земельного участка, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для использования правообладателем в связи с изъятием (например, ограждения, замощение, зеленые насаждения);

- убытки, вызванные потерей дохода или снижением его размера в связи с изъятием (упущенная выгода).

По результатам повторной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 14.03.2025 № 014-25-ТПП, согласно которому:

1. Рыночная стоимость объекта оценки: земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 666 кв.м с кадастровым номером 86:19:0010412:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра. <...>, с видом разрешённого использования «под здание» на дату проведения экспертизы составляет сумму в размере 7 682 000 руб.

2. Размер убытков, причиненных вынужденным прекращением коммерческой деятельности на земельном участке, и необходимостью релокации бизнеса в виде поиска земельного участка, составит сумму в размере 200 000 руб. Размер убытков, причиненных вынужденным прекращением коммерческой деятельности на земельном участке, и необходимостью релокации бизнеса в виде оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности, составит сумму в размере 4 000 руб. Остальных убытков, в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ, экспертом не выявлено.

Администрация вновь выразила несогласие с выводами эксперта, заявила ходатайство о проведении по делу № А75-22518/2023 повторной судебной экспертизы, полагая, что при производстве повторной судебной экспертизы допущены существенные ошибки, которые повлияли на результат оценки, в том числе осмотр объекта оценки проводил иной эксперт, не назначенный судом;  неверно определен вид разрешенного использования земельного участка; объекты-аналоги обладают преимуществом перед объектом оценки, что привело к завышению выкупной стоимости спорного земельного участка.

Отклоняя указанные доводы Администрации, а также приведенные истцом в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение эксперта от 14.03.2025 № 014-25-ТПП, пришел к выводу о том, данное заключение соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Изложенные в заключении выводы эксперта не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, в данном случае не доказано. Заключение эксперта от 14.03.2025 № 014-25-ТПП подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода, что подтверждается приложенными к заключению документами, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена.

Само по себе несогласие истца с выводами эксперта не лишает заключение эксперта 14.03.2025 № 014-25-ТПП доказательственной силы по делу.

Вопреки доводам подателя жалобы, из материалов дела не усматривается, что экспертом могли быть допущены ошибки в установлении существенных характеристик земельного участка.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требования, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что при проведении осмотра эксперт не участвовал в осмотре объекта оценки, а участвовал его помощник, не состоятельна, поскольку на основании статьи 14 Закона № 135-ФЗ оценщик, в том числе, имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ред. от 14.04.2022) утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в пункте 5 которого указано, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Осмотр и фотосъемка земельного участка был проведен экспертом по осмотрам Союза «Нижневартовская торгово-промышленная палата» ФИО4 28.02.2025, о чем указано на стр. 3 заключения. Фотографии с осмотра приведены в заключении на стр. 10-14. Эксперт по осмотрам предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложной информации, связанной с осмотром объекта оценки по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ), что подтверждено на стр. 3 заключения.

Производство экспертизы, в том числе с учетом иных сведений, осуществлял эксперт-оценщик ФИО3, при составлении заключения были учтены не только данные осмотра, но и иные сведения о земельном участке, а именно: сведения об имущественных правах, размер участка, категория земель, вид разрешенного использования земельного участка, инженерно-геологические, топографические характеристики, местоположение объекта, наличие на земельном участке иных объектов, наличие и состав инженерных коммуникаций и прав на них, наличие и состав элементов благоустройства, ограждения, возможность/отсутствие круглогодичного подъезда к земельному участку.

Заключение эксперта от 14.03.2025 № 014-25-ТПП подписано экспертом-оценщиком ФИО3, которая также предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, заверено печатью экспертной организации.

Таким образом, доводы истца о том, что осмотр объекта проведен неуполномоченным лицом, являются необоснованными.

Тот факт, что по условиям договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 07.02.2023 № 2023-1136/45 рыночная стоимость приобретенного ответчиком объекта оценки по состоянию на 07.02.2023 составила 1 310 000 руб., правового значения не имеют.

Как разъяснено в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка от 22.06.2023 № 0000.415/23, подготовленный ООО «Бюро оценки и товарной экспертизы» на основании муниципального контракта на оказание услуг от 16.06.2022 № 36, согласно которому рыночная стоимость участка по состоянию на 19.06.2023 составляет 3 426 000 руб., также не является ориентиром установления выкупной стоимости спорного земельного участка.

Само по себе наличие различного результата оценки не предопределяет недостоверность определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Доводы подателя жалобы о том, что при проведении повторной судебной экспертизы не учтен вид разрешенного использования территориальной зоны, в которой находится объект оценки, неверно определен вид разрешенного использования земельного участка, выбраны неверные объекты-аналоги, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Как предусмотрено в статье 3 Закона № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Отчет об оценке объекта оценки составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст. 11 Закона № 135-ФЗ).

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Земельные участок с кадастровым номером 86:19:0010412:18 имеет категорию земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – под здание, находится в зоне объектов культуры и искусства.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков Приложение к Приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» зона объектов культуры и искусства относится к ВРИ 3.0 (3.2-3.10.2)

К виду разрешенного использования с кодом 3.0 в соответствии с указанными классификаторами отнесено общественное использование объектов капитального строительства, описание которого предполагает размещение на земельном участке объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1 - 3.10.2.

Таким образом, эксперт верно определил, что объект оценки относится к классу земельных участков - земельные участки под коммерческую застройку.

Доводы подателя жалобы о том, что при проведении повторной судебной экспертизы не учтено, что объект оценки находится в зоне объектов культуры и искусства (ОДЗ 206), суд апелляционной инстанции отклоняет.

Более того, указывая на необоснованное принятие экспертом в качестве объектов-аналогов земельных участков, предназначенных для ИЖС и СНТ, Администрация не учитывает, что в отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка от 22.06.2023 № 0000.415/23, который истец признает верным, в качестве объектов-аналогов также избраны участки под ИЖС (стр. 33-37 отчета).

Таким образом, разница между отчетом истца и заключением повторной судебной экспертизы в части выбора объектов-аналогов не является настолько существенной, что позволило бы суду усомниться в достоверности судебной экспертизы.

В части наличия/отсутствия у объектов-аналогов сетей тепловодоснабжения, канализации, газоснабжения, возможности технологического присоединения земельных участков к сетям электроснабжения, экспертом также проведена работа по установлению указанных обстоятельств, и применены корректировки к объекту оценки.

В письме от 11.04.2025 № 0967 МУП «Тепловодоканал» указал, что сети тепловодоснабжения, канализации и газоснабжения, принадлежащие предприятию, в месте расположения объекта аналога № 3 в СНТ «Романтик», ул. Дачная, ул. Радужная отсутствуют.

Соответственно, указанные сети могут располагаться в СНТ «Романтик», но принадлежать иным предприятиям.

Эксперт указал, что опросил собственника участка, последний подтвердил, что газификация по ул. Радужная в СНТ «Романтик» имеется, также имеется емкость для септика. Вводя корректировки по данному аналогу, эксперт не учитывал сети тепловодоснабжения, что является обоснованным.

В письме от 09.04.2025  № 02/204 АО «РЭС-Восток» указало, что земельный участок в <...> подключен к сети, что подтверждает верность введённых корректировок для аналога № 1 и применения понижающей корректировки.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка от 22.06.2023 № 0000.415/23 в качестве ценообразующего параметра эксперт указывает на «передаваемые права», однако выбирает аналоги не сопоставимые с объектом оценки по указанному фактору, поскольку все выбранные аналоги передаются на праве аренды. Стоимость за кв.м с учётом повышающей корректировки на «право собственности» составила 727 за кв.м, (средняя за 4 аналога), что не отражает реальную стоимость земельных участков, передаваемых на правах собственности и расположенных в г. Мегион. Два аналога № 3 и № 4 расположены в СОНТ «Поворот», находятся в аренде и на достаточном удалении от города.

Таким образом, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка от 22.06.2023 № 0000.415/23 не отражает реальную рыночную стоимость объекта оценки.

Вопреки доводам Администрации, эксперт при проведении повторной экспертизы учел, что объект оценки имеет особенности рельефа (наличие деревьев, требуется отсыпка), а объекты-аналоги готовы к строительству, в связи с чем была переменена понижающая корректировка к цене объектов аналогов на инженерно-геологические условия – рельеф (стр. 30 заключения).

Доводы подателя жалобы о том, что экспертом не представлены документы, подтверждающие реальное ведение деятельности агентствами недвижимости, а также подтверждающие взимаемую ими комиссию, на установление выкупной стоимости земельного участка не влияют.

Сведения об объектах-аналогах получены через объявления, размещенные на интернет-сайте «Avito» (стр. 37-39 заключения), а также путем телефонных переговоров с риэлторами и собственниками участков. Убытки, связанные с уплатой риэлтерских услуг по поиску земельных участков подробно приведены на стр. 33 заключения. Доказательства, опровергающие указанные сведения, Администрацией не представлены.

Оснований сомневаться в достоверности приведенных сведений у суда апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в целом, сведения содержащиеся в заключении эксперта от 14.03.2025 № 014-25-ТПП, Администрацией документально не опровергнуты.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о размере выкупной стоимости земельного участка с учетом заключения судебной экспертизы, обоснованно отклонив данные отчета об оценке, представленного истцом, поскольку определенная в нем стоимость возмещения за изымаемый земельный участок не отражает реальную стоимость объекта оценки на момент рассмотрения спора.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу её освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.06.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-22518/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Е.Б. Краецкая


Судьи


Н.В. Бацман


Е.С. Халявин