Постановление от 30 сентября 2025 г. по делу № А46-18317/2024

Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-18317/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2025 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Сириной В.В.

судей                                                                  Зиновьевой Т.А.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Сибстройдизайн» на решение от 12.02.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) и постановление от 04.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Кливер Е.П., ФИО2) по делу № А46-18317/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Сибстройдизайн» (644016, Омская область, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании отказа предоставить в собственность земельный участок без проведения торгов,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска, администрации города Омска.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Сибстройдизайн» (далее –ООО «ТФ «Сибстройдизайн», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения от 30.07.2024 № 1263 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:120301:1040, площадью 1 009 кв. м, без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – департамент архитектуры) и администрация города Омска (далее – администрация).

Решением от 12.02.2025 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 04.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «ТФ «Сибстройдизайн» просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Заявитель считает ошибочными выводы судов о нахождении спорного участка в зоне рекреации; не учтено, что ранее установленная территориальная зона предполагала возможность строительства объектов административного и общественного назначения; нарушены права общества как собственника правомерно возведенного объекта, положения статьи 27, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В отзывах на кассационную жалобу заинтересованное лицо, администрация и департамент архитектуры просят оставить обжалуемые решение и постановление без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает решение и постановление подлежащими отмене.

Из материалов дела следует, что согласно разрешению на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 19.04.2018 застройщиком (ООО «Омскэлемент») введено в эксплуатацию административное здание с магазином по адресу: улица 20-я Линия, Октябрьский административный округ, город Омск, Омская область, Российская Федерация.

На основании договора купли-продажи от 06.03.2020 № 1/20 ООО «ТФ «Сибстройдизайн» (покупатель) приобрело у ООО «Омскэлемент» (продавец) нежилые помещения, находящиеся в административном здании с магазином (пункт 1.1):

- нежилое помещение: кадастровый номер: 55:36:120301:2291, адрес: <...> - Линия, пом. 1 П, площадью 302,1 кв. м, назначение: нежилое, номер этажа: 1;

- нежилое помещение: кадастровый номер: 55:36:120301:2292. адрес: <...> - Линия, пом. 2 П, площадь: 340,9 кв. м, назначение: нежилое, номер этажа: 1, 2.

Согласно пункту 1.4 договора купли-продажи от 06.03.2020 № 1/20 земельный участок, на котором расположен объект: площадью 1 009 кв. м, кадастровый номер 55:36:120301:1040, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных зданий, расположенный по адресу: Омская обл., г. Омск, ФИО3, ул. 20 Линия, д. 175, форма собственности – муниципальная.

В пункте 1.5 договора купли-продажи от 06.03.2020 № 1/20 указано, что земельный участок используется продавцом по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Омске, для завершения строительства, без проведения торгов № ДО-13-167, выдан 15.05.2017, разрешение на ввод в эксплуатацию № 55-ru55301000-2241-2018, выдано 19.04.2018 департаментом строительства администрации г. Омска, регистрационная запись № 55:36:120301:1040-55/001/2017-9 от 01.06.2017 (аренда (в том числе, субаренда)).

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ продавец передает, а покупатель принимает права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Омске, для завершения строительства, без проведения торгов № ДО-13-167, выдан 15.05.2017, срок аренды до 31.05.2020, площадью 1 009 кв. м, кадастровый номер 55:36:120301:1040, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных зданий, расположенный по адресу Омская обл., г. Омск, ФИО3, ул. 20 Линия, д 175 (пункт 1.6 договора).

ООО «ТФ «Сибстройдизайн» (арендатор) 04.08.2020 заключило с департаментом имущественных отношений (арендодатель) договор аренды № Д-О14-11890, согласно пунктам 1.1 – 1.5 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в г. Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 009 кв. м с кадастровым номером 55:36:120301:1040, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом, участок находится примерно в 35,5 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская обл., <...>-я Линия, д. 175, с целью размещения административного здания с магазином. Разрешенное использование участка: для строительства административно-торгового здания (доступен для ознакомления в электронном виде в системе «Мой арбитр», приложение к заявлению ООО «ТФ «Сибстройдизайн» от 27.09.2024).

Из пункта 1.7 договора следует, что на участке имеются следующие объекты капитального строительства:

1) сооружение электроэнергетики с кадастровым номером 55:36:000000:164698, протяженностью 240 м, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск;

2) административное здание с магазином с кадастровым номером 55:36:120301:2178 площадью 673,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состоящее из:

- нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:120301:2291, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, принадлежащего арендатору на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 18.03.2020 № 55:36:120301:2291-55/092/2020-3;

- нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:120301:2292, расположенного по адресу: <...>, пом. 2П, принадлежащего также арендатору на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 18.03.2020 № 55:36:120301:2292-55/092/2020-3.

По акту приема-передачи от 04.08.2020 земельный участок с кадастровым номером 55:36:120301:1040 передан ООО «ТФ «Сибстройдизайн».

ООО «ТФ «Сибстройдизайн» 30.05.2024 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120301:1040 в собственность без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи.

По итогам рассмотрения названного заявления департаментом 30.07.2024 принято распоряжение № 1263, которым обществу отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:120301:1040, поскольку предоставление земельного участка на заявленном виде права не допускается ввиду расположения участка в границах зоны городской рекреации Р-1.

Полагая, что отказ департамента нарушает права и интересы заявителя, общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.

Суды установили, что согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 (далее – ПЗЗ, Правила № 201), спорный земельный участок по состоянию на 28.02.2019, 06.03.2020, 04.08.2020 определялся в территориальной зоне объектов административно-делового и общественного назначения ОД 1-897, предназначенной для размещения административно-деловых, общественных, культурных и иных объектов федерального, регионального и общегородского значения, коммерческих объектов, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (представлен фрагмент карты).

В настоящее время согласно карте градостроительного зонирования территорий муниципального образования городской округ город Омск Омской области в составе Правил № 201 в редакции решения Омского городского Совета от 16.06.2021 № 318 спорный земельный участок расположен в зоне городской рекреации Р-1.

Руководствуясь пунктами 1, 2, 8 статьи 27, пунктом 19 статьи 39.16, пунктами 1, 9, 10, 12 статьи 85, статьей 98 ЗК РФ, статьей 9, пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пунктами 1 - 3 статьи 60 Правил № 201, учитывая, что испрашиваемый участок расположен в зоне городской рекреации (Р-1), пришли к выводу о том, что его приватизация не допускается, и у департамента с учетом действующей на момент рассмотрения заявления общества редакции правил № 201 не имелось правовых оснований для предоставления в собственность заявителю спорного земельного участка, следовательно, отказ департамента является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно отметив следующее.

Обстоятельство нахождения ранее спорного земельного участка в территориальной зоне ОД1 не может быть положено в основу вывода о наличии у заявителя разумных ожиданий того, что ему в дальнейшем в безусловном порядке будет предоставлен земельный участок без проведения торгов, так как предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предполагает соблюдение баланса частных и публичных интересов. Частные интересы собственника земельного участка, как правило, направлены на расширение своего имущественного комплекса посредством застройки территории, в то время как публичные интересы направлены на выполнение функций органов местного самоуправления на создание условий для отдыха неограниченного круга лиц.

Утверждение общества о том, что оно лишено возможности изменить территориальную зону с зоны городской рекреации на зону ОД1, суд апелляционной инстанции признал ошибочным, поскольку общество не лишено возможности как оспаривания нормативного акта, которым вносились изменения в ПЗЗ, в суде общей юрисдикции, так и инициирования вопроса о внесении изменений в действующие ПЗЗ в административном порядке.

Установив, что обжалуемый отказ в предоставлении обществу в собственность земельного участка в анализируемой части соответствует пункту 19 статьи 39.16 ЗК РФ, при этом права заявителя в рассматриваемом случае не нарушены, учитывая необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также реализацию заявителем права на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, в аренду, апелляционный суд признал правомерными выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.

Как следует из частей 1 и 3 статьи 268 АПК РФ, суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверяя правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции применительно к части 4 статьи 170 АПК РФ устанавливает, соответствуют ли выводы судов практике применения правовых норм, определенной постановлениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившими силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также содержащейся в обзорах судебной практики, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (абзац пятый пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», далее –  Постановление № 13).

При проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании оценки доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительного того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается (абзацы первый и второй пункта 32 Постановления № 13).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

В соответствии с подпунктами 1, 14, 19 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, поскольку на земельном участке расположено здание, которое используется для размещения и эксплуатации административных помещений, склада;

- предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Судами верно установлено, что в границах испрашиваемого заявителем земельного участка с кадастровым номером 55:36:120301:1040 расположено административное здание с магазином с кадастровым номером 55:36:120301:2178, площадью 673,8 кв. м, состоящее из нежилых помещений с кадастровыми номерами 55:36:120301:2291, 55:36:120301:2292, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства административно-торгового здания.

Согласно Правилам № 201 земельный участок с кадастровым номером 55:36:120301:1040 расположен в территориальной зоне городской рекреации (Р-1), исходя из чего суды поддержали позицию департамента о том, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав обществу не допускается.

Между тем судами не учтено следующее.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Объект недвижимости возведен на спорном земельном участке, который был предоставлен для строительства такого объекта, объект введен в эксплуатацию в установленном законом порядке  (в пункте 1.5 договора купли-продажи от 06.03.2020 № 1/20 указано, что земельный участок используется продавцом по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Омске, для завершения строительства, без проведения торгов № ДО-13-167, выдан 15.05.2017, разрешение на ввод в эксплуатацию № 55-ru55301000-2241-2018, выдано 19.04.2018 департаментом строительства администрации г. Омска), право собственности зарегистрировано в ЕГРН, никем не оспорено.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется в том числе в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункты 1, 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30, части 1 статьи 31 ГрК РФ в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка.

Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ, пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ). Аналогичная норма приведена в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ.

Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В данном случае объект недвижимости, приобретенный заявителем по договору купли-продажи, был построен в установленном порядке на земельном участке, предоставленном публичным уполномоченным органом для строительства этого объекта, но вид разрешенного использования данного земельного участка – для строительства административно-торгового здания, не соответствует градостроительному регламенту, утвержденному Правилами № 201 с учетом того, что на момент обращения общества спорный земельный участок расположен в зоне городской рекреации Р-1 (решение Омского городского Совета от 16.06.2021 № 318).

Как установлено судами, в соответствии с пунктом 1 статьи 60 Правил № 201 зона городской рекреации (Р-1) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения скверов, бульваров, пешеходных аллей, иных озелененных территорий общего пользования с площадками для кратковременного отдыха, декоративными, техническими, конструктивными устройствами, малыми архитектурными формами, элементами озеленения.

Пунктом 2 той же статьи установлено, что к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся: предоставление коммунальных услуг (код 3.1.1); обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (код 3.9.1); площадки для занятий спортом (код 5.1.3); оборудованные площадки для занятий спортом (код 5.1.4); деятельность по особой охране и изучению природы (код 9.0); охрана природных территорий (код 9.1); общее пользование водными объектами (код 11.1); земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0).

В пункте 3 статьи 60 Правил № 201 указаны условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства: водный спорт (код 5.1.5); причалы для маломерных судов (код 5.4); поля для гольфа или конных прогулок (код 5.5).

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не предусмотрены (пункт 4 статьи 60 Правил № 201).

Указанные изменения территориальной зоны и, соответственно, видов разрешенного использования, приняты после возведения указанного объекта.

Общество вправе использовать участок по прежнему фактическому виду разрешенного использования, при этом в целях оформления права собственности или права аренды на спорный участок в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ вид разрешенного использования участка может быть установлен в соответствии с видом разрешенного использования объекта капитального строительства и Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 № 301-ЭС20-10890.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования. Законодательство о кадастровом учете и регистрации прав на сегодняшний день не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, соответствующем виду разрешенного использования объекта капитального строительства, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.

В указанном пункте отмечено, что подзаконное регулирование вместе с тем не содержит порядка действий в указанной ситуации, что не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством. В таких случаях правовой режим земельного участка определяется с учетом его фактического разрешенного использования на основании акта уполномоченного органа об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории и этот вид разрешенного использования подлежит отражению в сведениях ЕГРН при кадастровом учете и регистрации права собственности на земельный участок.

На основании изложенного оспариваемое обществом распоряжения является незаконным, в удовлетворении заявления общества в данной части судами отказано неправомерно.

С учетом изложенного решение от 12.02.2025 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт о признании незаконным распоряжения департамента имущественных отношений администрации города Омска от 30.07.2024 № 1263.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения и связано с оценкой спорных правоотношений, совокупностью установленных по делу обстоятельств. Соответствующий выбор конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем мерой.

При этом арбитражный суд не вправе подменять в своей деятельности органы исполнительной власти в части осуществления соответствующих функций, в том числе по проверке представленных документов и установлению (оценке) юридически значимых обстоятельств.

В пункте 26 Постановления № 21 разъяснено, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 АПК РФ).

Учитывая, что департамент не оценивал совокупность иных значимых для предоставления земельного участка обстоятельств, по мнению суда округа надлежащим способом восстановления нарушенного права в данном случае будет являться возложение на департамент имущественных отношений обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем повторного рассмотрения заявления о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:120301:1040.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.02.2025 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18317/2024 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать незаконным распоряжение департамента имущественных отношений администрации города Омска от 30.07.2024 № 1263 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120301:1040 в Октябрьском административном округе города Омска.

Обязать департамент имущественных отношений администрации города Омска устранить допущенные нарушения прав общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Сибстройдизайн» путем повторного рассмотрения заявления от 30.05.2024.

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Сибстройдизайн» 130 000 руб. в счет компенсации судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                      В.В. Сирина


Судьи                                                                                    Т.А. Зиновьева


ФИО1