Постановление от 2 октября 2024 г. по делу № А35-7082/2022

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А35-7082/2022
город Воронеж
03 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2024 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

Бумагина А.Н.,

судей

ФИО1,


ФИО2,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Азимут-ВН» на решение Арбитражного суда Курской области от 15.04.2024 по делу № А35-7082/2022 по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут-ВН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об образовании земельного участка площадью 245 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 площадью 4 900 кв. м, расположенного по адресу: <...> установив характерные точки границ земельного участка согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, третье лицо: областное казенное учреждение «Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями, парками, скверами и лесами Курской области», 



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – Комитет, истец) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут-ВН» (далее – ООО «Азимут-ВН», Общество, ответчик) об образовании земельного участка площадью 245 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 площадью 4900 кв.м., расположенного по адресу: <...> установив характерные точки границ земельного участка согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной ООО «Бюро кадастра г. Курска».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями, парками, скверами и лесами Курской области.

Производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу №А35-11447/2021.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.08.2023 по делу №А35-11447/2021, удовлетворены исковые требования ООО «Азимут-ВН» о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенное в письме от 20.09.2021 №9514/07.01-14. Также суд обязал комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в срок не более чем тридцать дней со дня вынесения решения суда принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 919 кв.м., расположенного по адресу: <...> в соответствии с требованиями статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, по заявлению ООО «Азимут-ВН», согласно схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером ФИО3

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2024, решение Арбитражного суда Курской области от 04.08.2023 по делу №А35-11447/2021 отменено, в удовлетворении вышеуказанных требований ООО «Азимут-ВН» отказано.

Определением суда от 26.02.2024 производство по настоящему делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.04.2024 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что спорный земельный участок сформирован без учета площади, необходимой для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ООО «Азимут-ВН». Указал, что указанная площадь земельного участка изначально сформирована самим истцом для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости

Полагает, что конечным судебным актом, принятым в рамках дела № А35-928/2019 установлены препятствия для раздела спорного земельного участка.

Вместе с тем, заявитель апелляционной жалобы считает, что у истца отсутствуют полномочия по реализации прав собственника спорного земельного участка и его разделу.

В процессе рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции ответчиком заявлены ходатайства о приостановлении производства по апелляционной жалобе до принятия судами окончательного судебного акта по делу № А35-8553/2024; приобщении к материалам дела дополнительных документов - копии письма Администрации г. Курска от 18.07.2024 № 1588/03.1-05, копии договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10В, копии заявления ООО «Азимут-ВН» о заключении договора аренды; истребовании у Администрации г. Курска копии постановления Администрации г. Курска от 12.07.2012 № 2456 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка».

В связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 268 АПК РФ, поскольку заявитель в нарушение части 2 статьи 268 АПК РФ, пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» не обосновал невозможность представления данных документов в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, а также с учетом полноты и ясности  имеющихся в материалах дела доказательств.

Определением от 26.06.2024 апелляционная жалоба принята к производству.

Определением от 27.06.2024 в порядке части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по настоящему делу произведена замена председательствующего судьи Кораблеву Г.Н. на судью Бумагина А.Н.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что считает решение незаконным и необоснованным, просил суд обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.

На основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное образование «Город Курск» является собственником земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 площадью 4900+/-25 кв.м, расположенном по адресу: <...> с видом разрешенного использования – для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха).

На земельном участке расположены дорога общего пользования, детская игровая площадка и нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102322:34 площадью 114,9 кв.м, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Азимут-ВН».

31.05.2012 между Земельным комитетом города Курска и ООО «Азимут-ВН» был заключен договор аренды земельного участка №136765ю, по условиям которого Арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 для осуществления рекреационной деятельности (под эксплуатацию арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха).

Срок действия договора был установлен сторонами с 25.08.2011 по 23.08.2021.

Вместе с тем, по истечении срока действия договора земельный участок не был возвращен Арендодателю, договор аренды на новый срок не заключался. Сведения об обременении земельного участка правами аренды ООО «Азимут-ВН» в настоящее время содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

01.03.2021 Администрацией Курской области вынесено постановление №169-па «Об особо охраняемой природной территории регионального значения – природном парке «Парк «Боева дача», в соответствии с которым в границах муниципального образования «Город Курск» создается особо охраняемая природная территория регионального значения - природный парк «Парк «Боева дача».

Согласно данному постановлению земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 включен в границы территории указанного природного парка и подлежит передаче в постоянное (бессрочное) пользование Дирекции по управлению особо охраняемыми природными территориями, парками, скверами и лесами Курской области.

01.09.2021 Общество, как собственник здания, обратилось в Комитет с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым (условным) номером 46:29:102322:26 в аренду сроком на 49 лет с образованием земельного участка площадью 2 632 кв.м, имеющего адресные ориентиры: <...> с целью использования – для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха), организации отдыха населения.

Ввиду необходимости получения информации о том, соответствует ли представление вышеуказанного земельного участка режиму особо охраняемой природной территории или необходимо осуществить раздел и сформировать новый земельный участок, истец обратился в комитет природных ресурсов Курской области.

Ответным письмом от 14.04.2022 №05.2-01-33/3702 комитет природных ресурсов Курской области сообщил о возможности выдела земельного участка в целях эксплуатации и обслуживания нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102322:34, отметив, что площадь предоставляемого земельного участка должна быть равна габаритам здания, увеличенным на ширину отмосток.

В целях исключения из состава земельного участка территории занятой дорогой общего пользования и детской площадкой, а также в целях формирования земельного участка для эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 46:29:102322:34, комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, как уполномоченным органом местного самоуправления, было принято решение об образовании нового земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 площадью 4900+/-25 кв.м.

По заказу истца общество с ограниченной ответственностью «Бюро кадастра г. Курска» подготовило схему расположения земельного участка, согласно которой площадь образуемого земельного участка составила 245 кв.м.

Однако ООО «Азимут-ВН» выразило несогласие с утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территорий, ссылаясь на необходимость образования земельного участка большей площади.

Поскольку отсутствие письменного согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 препятствует в реализации законных прав и интересов муниципального образования «Город Курск», Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.

Принимая обжалуемый судебный акт и удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, раздел земельного участка является одной из форм образования земельных участков.

Из пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Такое согласие не требуется только в случае образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке (подпункт 2 пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Следовательно, в случае возникновения спора при осуществлении раздела земельного участка заинтересованное в таком разделе лицо может обратиться в суд с требованием об образовании земельного участка.

При этом при рассмотрении такого требования суд оценивает соответствующие возражения ответчика, мотивы, послужившие причиной отказа в согласовании раздела.

В силу части 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 этого кодекса.

Статьей 11.10 ЗК РФ определено, что схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства (пункт 2 статьи 11.10 ЗК РФ).

Раздел земельного участка осуществляется с соблюдением требований статьи 11.9 ЗК РФ.

По правилам статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5 статьи 11.9 ЗК РФ).

В силу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что  возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 ЗК РФ, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки).

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них, по согласованию сторон либо в судебном порядке, независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункты 4 и 8 статьи 11.2 и пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).

Таким образом, ЗК РФ содержит правовые гарантии приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их нормального использования, арендаторы исходных земельных участков не могут произвольно ограничивать права таких собственников путем немотивированного отказа в согласовании раздела земельного участка.

При проведении процедуры раздела исходного (делимого) земельного участка (образовании новых земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам) публичный собственник обязан учитывать исключительное право собственников недвижимости на приобретение прав в отношении занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 39.20 ЗК РФ.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой реализация предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ исключительного права собственников зданий, строений, сооружений на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве. Названная статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников таких объектов недвижимости.

При этом, как верно указал суд области, предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, по общему правилу, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Учитывая вышеуказанные положения закона, суд первой инстанции правомерно полагал, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

Материалами дела подтверждается, что собственником земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 площадью 4900+/-25 кв.м, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования – для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха) является Муниципальное образование «Город Курск».

01.03.2021 Администрацией Курской области было вынесено постановление №169-па «Об особо охраняемой природной территории регионального значения – природном парке «Парк «Боева дача», в соответствии с которым в границах муниципального образования «Город Курск» создается особо охраняемая природная территория регионального значения – природный парк «Парк «Боева дача».

Судом первой инстанции верно установлено, что в соответствии с пунктом 5.3. Постановления №169-па от 01.03.2021 создание природного парка осуществляется без изъятия у собственников земельных участков, но с ограничением прав пользования земельными участками в связи с установлением режима особой охраны.

Согласно Постановлению №169-па от 01.03.2021 в границах природного парка находится, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 площадью 4900 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивнооздоровительного комплекса и базы отдыха).

Государственное управление и государственный надзор в области охраны и использования природного парка на территории Курской области осуществляет областное казенное учреждение «Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями, парками, скверами и лесами Курской области», которому земельные участки передаются в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 5.5. Постановления №169-па от 01.03.2021).

В пунктах 2.3, 5.2 Постановления № 169-па отражено, что данный природный парк имеет рекреационное и спортивное значение, которое заключается в высокой рекреационной пригодности данной территории.

Из проекта планировки центральной части г. Курска, утвержденной Постановлением Администрации города Курска от 18.01.2013 №3628, также следует отнесение земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 к функциональной зоне рекреационных и озелененных территорий.

Согласно пункту 9 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон, но не подлежат приватизации.

Таким образом, из обжалуемого судебного акта верно следует, что использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе к природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения.

В свою очередь, положениями Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусмотрено запрета на приватизацию здания отдельно от земельного участка в случае, если земельный участок не подлежит приватизации в силу закона.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В, ООО «Азимут-ВН» стало собственником недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 46:29:102322:34 площадью 114,9 кв.м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26.

Суд области также указал, что в ходе рассмотрения дела Обществом не оспаривалось, что ответчик, также как и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, имеет намерение произвести раздел вышеуказанного земельного участка с целью приобретения его в аренду.

В тоже время, ООО «Азимут-ВН» было несогласно со схемой расположения земельного участка в части размера (площади) образуемого участка, ссылаясь на его недостаточность для эксплуатации нежилого здания и осуществления планируемой деятельности. В обоснование своих доводов ответчиком был представлен расчет площади земельного участка, в соответствии с которым объективно необходимая площадь для нормальной эксплуатации объекта недвижимости составляет 2 632 кв.м. Отклоняя данные доводы Общества, арбитражный суд принимает во внимание следующее.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом, изложенном в обжалуемом судебном акте, о том, что в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ Общество имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Между тем, согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, собственник объекта недвижимости должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах (Определение Конституционного Суда РФ от 30.11.2021 № 2518-О).

Также из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 №1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка должен быть непосредственно связан с функциональным назначением расположенного на нем объекта недвижимости.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Таким образом, формирование земельного участка под объектом недвижимости (здание), площадь которого (2 632 кв.м) многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества (114,9 кв.м), нарушает требования статьи 522 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ, согласно которым Общество имеет право на использование земельного участка только в части занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Более того, в настоящем случае, из сведений, отраженных в Едином государственном реестре недвижимости, следует, что здание площадью 114,9 кв.м имеет назначение – нежилое, упоминания в документах кадастрового учета о том, что оно является частью конноспортивного комплекса, как утверждал ответчик, не содержится.

К тому же суд отмечает, что вышеуказанный вид деятельности не согласован ответчиком в установленном законом порядке с Дирекцией по управлению особо охраняемыми природными территориями, парками, скверами и лесами Курской области.

Пунктом 5.1 Постановления администрации Курской области от 01.03.2021 № 169- па установлено, что на всей территории природного парка запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение целевого назначения природного парка организация аттракционов, торговли, оказание услуг и другие виды деятельности, не согласованные с областным казенным учреждением «Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями, парками, скверами и лесами Курской области», иные действия, наносящие вред природному парку.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что при определении площади земельного участка не имеется оснований исходить из вида деятельности, фактически не осуществляемого ответчиком и не согласованного с областным казенным учреждением «Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями, парками, скверами и лесами Курской области».

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции находит обоснованным определение Комитетом площади земельного участка в размере 245 кв. м, необходимого под использование принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества, при этом каких-либо нарушений в образовании спорного участка установлено не было, доводы апелляционной жалобы относительно несоответствия оспариваемого распоряжения нормам статей 11.3, 29, пункту 6 статьи 11.9, пункту 7 статьи 36 ЗК РФ признаются судебной коллегией несостоятельными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что противоположное толкование заявителем статей 33 и 35 ЗК РФ по сути приведет к тому, что злоупотребляя положениями статьи 36 указанного Кодекса, любое лицо будет имеет возможность без проведения аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь земли, необходимой для ее эксплуатации, а потому исключительное право на приобретение участка, предусмотренное данной нормой права, должно распространяться лишь на экономически обоснованный его размер.

Таким образом, суд области обоснованно полагал, что само по себе намерение Общества в будущем заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Помимо этого, судом области верно учтено, что при рассмотрении дела № А35-928/2019 судами было установлено и указывалось на то, что указанный земельный участок расположен в зоне Р-3, целью выделения которой является сохранение и развитие ценных в природном отношении территорий, пригодных для отдыха, спорта, санаторного лечения; размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур и в соответствии со статьей 27 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» относится к числу земель, ограниченных в обороте, что означает невозможность предоставления его в частную собственность.

При заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 08-218/10/В от 10.10.2018 между Комитетом и Обществом возникли разногласия не только в отношении размера рыночной стоимости приобретаемого по спорному договору нежилого здания, но и в отношении приобретения земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Суды верно исходили из доказанности материалами дела факта отнесения земельных участков 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 к городскому парку 50 лет ВЛКСМ (парк «Боева дача») и, соответственно, отсутствия правовых оснований для внесения в проект договора условия о выкупе спорного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26. Также было указано на то, что положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусмотрено запрета на приватизацию здания отдельно от земельного участка в случае, если земельный участок не подлежит приватизации в силу закона.

Обстоятельства образования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 были предметом оценки судами вышестоящих инстанций в рамках дела №А35-11447/2021, что в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и не подлежит повторному доказыванию. Аналогичные доводам ответчика также была дана оценка Арбитражным судом Центрального округа в Постановлении от 21.02.2024 по делу №А35-11447/2021.

В свою очередь, из предложенного истцом варианта раздела земельного участка следует, что площадь и граница образуемого земельного участка определена, исходя из площади здания с кадастровым номером 46:29:102322:34, с учетом отмостки и без прилегающей территории общего пользования, что отвечает требованиям вышеизложенных норм права.

Оценив схему, разработанную комитетом по управлению муниципальным имуществом Курской области, арбитражный суд области пришел к правильному выводу о том, что она содержит все необходимые сведения, предусмотренные приказом Росреестра от 19.04.2022 № П/0148 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

Позиция заявителя апелляционной жалобы о том, что судебным актом по делу №А35-928/2019 установлены препятствия для такого раздела, основана на неверном толковании постановления Девятнадцатого арбитражного суда от 25.12.2010 по делу №А35-928/2019.

Отменяя решение суда первой инстанции по делу №А35-928/2019, суд апелляционной инстанции исходил из незаконности приватизации земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, следовательно, решение суда первой инстанции, которым были установлены новые границы земельного участка в целях его предоставления в собственность Общества являлось неправомерным.

Позиция ООО «Азимут-ВН» в данной части, приведенная в дополнении к апелляционной жалобе, искажает суть спора, который был рассмотрен судом в рамках дела №А35-928/2019, а также изложенную в постановлении суда апелляционной инстанции правовую позицию.

Доводы апеллянта о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска не уполномочен от имени Муниципального образования «Город Курск» реализовывать права собственника земельного участка и принимать решение о его разделе основаны на неверном понимании норм действующего законодательства и регламентирующих деятельность муниципального образования документах, субъективной оценке фактических обстоятельств спора, в силу чего подлежат отклонению как несостоятельные.

Вместе с тем, суд находит противоречащими нормам действующего законодательства доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок сформирован без учета площади, необходимой для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ООО «Азимут-ВН», а указанная площадь земельного участка изначально сформирована самим истцом для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Согласно "СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения" под эксплуатацией здания (сооружения) понимается комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначенцем (пункт 3.18).

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, собственник объекта недвижимости должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов.

Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах (Определение Конституционного Суда РФ от ЗОЛ 1.2021 № 2518-0).

Также из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 №1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка должен быть непосредственно связан с функциональным назначением расположенного на нем объекта недвижимости.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию истца о том, что формирование земельного участка под объектом недвижимости (здание), площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества (114,9 кв.м), нарушает требования статьи 522 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ, согласно которым Общество имеет право на использование земельного участка только в части занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Более того, в настоящем случае, из сведений, отраженных в Едином государственном реестре недвижимости, следует, что спорное здание площадью 114,9 кв.м имеет назначение - нежилое, упоминания в документах кадастрового учета о том, что оно является частью конноспортивного комплекса, как утверждал ответчик, не содержится.

Вышеуказанные обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

       Доказательства по делу судом первой инстанции оценены правильно, нарушений статей 67, 68, 71 АПК РФ не допущено. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда области, не представлено.

Заявленное ответчиком в арбитражном суде апелляционной инстанции ходатайство об истребовании доказательств отклонено судебной коллегией с учетом положений статьи 66 АПК РФ.

Безусловная обязанность суда в истребовании доказательств возникает лишь в случае оказания помощи в получении необходимых доказательств по делу, которые лица, участвующие в деле, не могут получить самостоятельно и при указании в ходатайстве обстоятельств, имеющих значение для дела, которые могут быть установлены этим доказательством.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящем случае основания для удовлетворения ходатайства об истребовании вышеуказанных доказательств отсутствуют, поскольку заявителем не указаны конкретные обстоятельства, которые могут быть установлены этими доказательствами, влияющие на результаты рассмотрения дела и опровергающие иные имеющиеся в материалах дела доказательства. Указанное ходатайство в суде первой инстанции не было заявлено. Более того, истребуемые доказательства не подтверждают обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения спора по существу.

Судебной коллегией также не установлено оснований, предусмотренных статьей 143 АПК РФ, для удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до принятия окончательного судебного акта по делу № А35-8553/2024 по иску ООО «Азимут-ВН» о признании незаконным решения комитета по управлению муниципальным имуществом гор. Курска, оформленного письмом от 26.07.2024 № 8236/07.01-14, об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадью 4900 кв.м., с видом разрешенного использования земельного участка для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха) и об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом гор. Курска в рамках восстановления нарушенных прав ООО «Азимут-ВН», в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему заявлению направить в адрес ООО «Азимут-ВН» подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадью 4900 кв.м., с видом разрешенного использования земельного участка для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха), сроком на 49 лет.

Указанное действие заявителя апелляционной жалобы, по мнению судебной коллегии, не влияет на результаты рассмотрения настоящего спора, направлено на затягивание вступления обжалуемого судебного акта в законную силу и его дальнейшее исполнение. Обстоятельства обращения ответчика в адрес истца с вышеуказанным заявлением возникли после принятия обжалуемого судебного акта. Воля ответчика на заключение договора аренды спорного земельного участка не порождает правовых последствий относительно необходимости его разделения в соответствии с обстоятельствами, изложенными выше.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Выводы суда первой инстанции мотивированы, последовательны, основаны на получивших надлежащую правовую оценку суда доказательствах и исследованных судом обстоятельствах, при правильном применении судом норм действующего законодательства.

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 15.04.2024 по делу № А35-7082/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

А.Н. Бумагин


судьи


ФИО1



ФИО2