Постановление от 26 декабря 2024 г. по делу № А14-21853/2023

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А14-21853/2023
город Воронеж
27 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2024 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,


ФИО3,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,


рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» апелляционную жалобу Прокуратуры Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.05.2024 по делу № А14-21853/2023 по иску Первого заместителя прокурора Воронежской области в интересах Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик ТКФ «Строитель» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительными договоров купли-продажи,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Воронежской области, действуя в интересах Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности (далее – истец, прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4), Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик, Минимущества ВО) и обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик ТКФ «Строитель» (далее – ответчик, ООО СЗ ТКФ «Строитель») о признании недействительным договора купли-продажи от 17.04.2023 № 41/23-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 6411 кв.м., заключенный между Минимущества ВО (ранее - Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области) и ФИО4; истребовании из чужого незаконного владения ООО СЗ ТКФ «Строитель» в пользу Воронежской области земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, расположенного по адресу: <...>, площадью 6411 кв.м. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений).

К участию в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Администрация городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.05.2024 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам возведения объекта недвижимости, неверно принял во внимание выводы экспертного исследования от 29.01.2024. Считает, что наружные стены не сносились, а конфигурация объектов здания строящегося многоквартирного дома совпадает с конфигурацией Центра дошкольного образования Корпус 2, строительство фундамента под МКД и подземного этажа в период с сентября 2023 года - по декабрь 2023 года не производилось. Следовательно, группой компании «Развитие» строительство фундамента под МКД и подземного этажа было осуществлено при возведении «Центра дошкольного образования Корпус 2».

Находит вывод суда о необходимости для обслуживания принадлежащих застройщику объектов недвижимости всей площади (6411 кв.м) земельного участка противоречащим позиции Верховного суда Российской Федерации.

Кроме того, по мнению истца, со стороны суда первой инстанции не получил должной правовой оценки факт возведения ответчиком фундамента и подземного этажа (76 машиномест) под многоквартирный дом при условии, что несущие конструктивные элементы при сносе «Центра дошкольного образования Корпус 2» не демонтировались. Истец считает, что судом не устранены противоречия о возможном начале строительства в 2023 году, в том числе, вопрос о возможности строительства подземного паркинга при наличии конструктивных элементов, которые не демонтировались при сносе объекта «Центр дошкольного образования Корпус 2».

Апеллянт также ссылается на то, что судом первой инстанции не созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Считает вывод суда о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка противоречащим фактическим обстоятельствам дела, принимая во внимание нарушение конкурсных процедур при приобретении права на земельный участок и строительство многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что считает решение незаконным и необоснованным, просил суд обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.

Представители ответчиков и Администрации городского округа город Воронеж против доводов апелляционной жалобы возражали, считали обжалуемое решение законным и обоснованным.

На основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, приказом главного управления государственного имущества Воронежской области от 19.12.2008 № 2169-3 ООО «Арт Деко» (в настоящее время ООО СЗ «Развитие Арт Деко») в соответствии со статьями 29-32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предварительно согласовано место размещения земельного участка, расположенного по адресу: <...>, утвержден акт выбора указанного земельного участка для проектирования и строительства центра дошкольного образования.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0603025:143, площадью 7094 кв.м, поставлен на государственный кадастровый учет 04.04.2011 с видом разрешенного использования «проектирование и строительство центра дошкольного образования».

Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области 17.01.2012 издан приказ № 6-з о предоставлении данного земельного участка в аренду ООО «Арт Деко» сроком на 5 лет для проектирования и строительства центра дошкольного образования.

Между ДИЗО ВО (арендодатель) и ООО «Арт Деко» (арендатор) 23.01.2012 был заключен договор аренды земельного участка № 1892-12/гз, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору земельный участок с кадастровым номером 36:34:0603025:143, площадью 7094 кв.м, расположенный по адресу: г.Воронеж, Березовая Роща, 1б, сроком до 16.01.2017, для проектирования и строительства центра дошкольного образования.

ООО «Арт Деко» 19.08.2014 обратилось в Управление главного архитектора Администрации городского округа г.Воронеж с заявлением об утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка для получения в дальнейшем разрешения на строительство.

Письмом от 15.09.2014 № 08/4-02/3-5864 Управление отказало ООО «Арт Деко» в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.09.2015 по делу № А14-6197/2015 данный отказ признан незаконным, суд обязал Администрацию утвердить градостроительный план на указанный земельный участок, подготовленный МКП «Управление главного архитектора» на основании договора № 000- 003312 от 26.05.2014.

Из представленной в материалы дела копии градостроительного плана следует, что указанное решение суда было исполнено частично, градостроительный план, утвержденный приказом заместителя главы администрации по градостроительству от 22.03.2016 № 135 предусматривал значительно меньшее пятно застройки (л.д. 76-80).

ООО «Арт Деко» было спроектировано строительство 1 корпуса здания ЦДО в пределах указанного места допустимого размещения объекта; 26.12.2016 получено разрешение на строительство ЦДО № 36-RU 36302000-246-2016 сроком действия до 26.06.2018.

На земельном участке был возведен фундамент здания ЦДО, в связи с чем, ООО «Арт Деко» обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства «Центр дошкольного образовании». Уведомлением от 13.04.2017 №36/001/146/2016-2120 Управление Росреестра по Воронежской области отказало в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.07.2018 по делу № А14-5810/2017 данный отказ признан незаконным, суд обязал Управление Росреестра по Воронежской области произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Арт Деко» на объект незавершенного строительства «Центр дошкольного образования», степень готовности 15 %, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0603025:5289.

Право собственности ООО «Арт Деко» на данный объект незавершенного строительства было зарегистрировано 25.07.2018.

ООО «Арт Деко» обратилось к ДИЗО ВО с заявлением от 13.04.2017 о предоставлении в аренду земельного участка, на котором размещен незавершенный строительством объект, в порядке статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ для завершения строительства объекта.

Письмом от 05.05.2017 № 52-17-599з ДИЗО ВО отказал ООО «Арт Деко» в предоставлении земельного участка.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, разрешение на строительство от 26.12.2016 № 36-RU 36302000-246-2016 было отменено распоряжением Главы городского округа город Воронеж № 365-р от 26.05.2017.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2018 по делу № А14-12003/2017 отказ ДИЗО ВО в заключении с ООО «Арт Деко» договора аренды земельного участка признан незаконным.

Во исполнение решения суда, 31.05.2019 между ДИЗО ВО и ООО «Арт Деко» был заключен новый договор аренды земельного участка № 5909-19/гз для завершения строительства объекта незавершенного строительства – центра дошкольного образования с кадастровым номером 36:34:0603025:5289, принадлежащего на праве собственности арендатору, сроком до 31.05.2022. Дополнительным соглашением к договору аренды, срок его действия установлен до 31.05.2025.

ООО СЗ «Развитие Арт Деко» 18.09.2019 было выдано разрешение № 36-RU 36302000-104-2019 на строительство объекта капитального строительства: «Реконструкция центра дошкольного образования по адресу: <...>».

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 36-RU36302000-019- 2020 от 12.03.2020 указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <...> и при постановке на кадастровый учет – кадастровый номер 36:34:0603025:5531.

Решением Управления главного архитектора администрации городского округа г.Воронеж от 12.03.2020 № 181, земельному участку с кадастровым номером 36:34:0603025:143, площадью 7094 кв.м, также присвоен адрес: <...>.

Право собственности на центр дошкольного образования 25.03.2020 было зарегистрировано за ФИО4, в связи с чем, дополнительным соглашением от 18.03.2021 к договору аренды земельного участка от 31.05.2019 № 5909-19/гз в данный договор внесены изменения в части замены арендатора с ООО СЗ «Развитие Арт Деко» на ФИО4

ФИО4 08.12.2021 было получено разрешение на строительство № 36- RU36302000-104-2021 объекта капитального строительства «Центр дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства» (л.д. 126-12- т. 1).

После завершения строительства кадастровым инженером ФИО5 был подготовлен технический план здания от 05.12.2022, копия которого представлена в материалы дела.

ФИО4 обратился в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением от 02.02.2023 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию «Центра дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства».

По результатам рассмотрения заявления, было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 36-34-005-2023 от 08.02.2023.

Между ДИЗО ВО (продавец) и ФИО4 (покупатель) 17.04.2023 в соответствии со статьей 39.2, пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании записей о регистрации в ЕГРН от 25.03.2020 № 36:34:0603025:5531-36/069/2020-1, от 15.02.2023 № 36:34:0603025:10774-36/069/2023-1, от 24.07.2020 № 36:34:0603025:5541-36/069/2020-1, заявления ФИО4, был заключен договор купли-продажи земельного участка № 41/23-з занимаемый объектом недвижимости). В соответствии с пунктом 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0603025:143, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 6411 кв.м.

Как указано в пункте 1.2 договора, на выкупаемом земельном участке находятся принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости:

- Центр дошкольного образования, площадью 796 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:5531;

- Центр дошкольного образования. Корпус 2, площадью 1249,5 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:10774;

- Трансформаторная подстанция, площадью 38 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:5541.

Согласно пункту 2.1 договора, цена участка составляет 22086069 руб. 43 коп. (приложение 1).

Как указано в приложении № 1 к договору, цена выкупа земельного участка определена на основании статьи 39.4 ЗК РФ, закона Воронежской области от 13.05.2008 № 25-ОЗ «О регулировании земельный отношений на территории Воронежской области», постановления правительства Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельный участков категории земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области», приказа департамента имущественных и земельных отношений от 19.12.2016 № 2079 «Об утверждении правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

Дополнительным соглашением от 26.04.2023 к договору купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з, внесены изменения в названный договор в части цены выкупа, которая составила 19 959 654,80 руб.

Кроме того, дополнительным соглашением от 12.05.2023 в договор купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з внесены изменения в части адреса земельного участка (изменен на ул. Березовая роща, 1с), а также пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «использовать участок в соответствии с ограничениями, предусмотренными статьей 56 ЗК РФ», раздел 2 договора дополнен пунктом 3.2: «Использовать земельный участок в соответствии с сервитутом от 12.01.2015, номер государственной регистрации 36-36/001-01/281/2014-200/2 в соответствии с соглашением от 29.10.2014 № 61-С».

Одновременно с заключением вышеуказанного договора купли-продажи, между ДИЗО ВО и ФИО4 было подписано дополнительное соглашение от 17.04.2023 к договору аренды земельного участка от 31.05.2019 № 5909-19/гз, согласно которому стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка.

В дальнейшем, между ИП ФИО4 (продавец) и ООО СЗ ТКФ «Строитель» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 6411 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), кадастровый номер 36:34:0603025:143 (цена – 138000000 руб.);

- расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества: здание, кадастровый номер 36:340603025:10774, общей площадью 1249,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, назначение – нежилое, применение: центр дошкольного образования, корпус 2, количество этажей: 1, принадлежащее продавцу на праве собственности (цена – 45000000 руб.); сооружение, кадастровый номер 36:34:0603025:5538, протяженностью 133 м, назначение – хозяйственно-бытовая канализация, наименование: сооружения коммунального хозяйства, принадлежащее продавцу на праве собственности (цена – 2000000 руб.).

На основании передаточного акта от 18.05.2023 вышеуказанные объекты переданы покупателю.

Право собственности ООО СЗ ТКФ «Строитель» на указанные объекты зарегистрировано 23.05.2023, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

В материалы дела также представлены:

- копия заявления ФИО4 на заключение договора купли-продажи на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории городского округа город Воронеж, поступившего в ДИЗО ВО 28.03.2023 № 52-17у-12053-э/п, с приложениями;

- копии материалов, представленных ООО «Арт-деко» на согласование, а также заключение комиссии, выданное по результатам их рассмотрения (25.03.2019 согласовано строительство «Центра дошкольного образования по адресу: <...>»);

- копии объяснений ФИО6, ФИО7, (членов комиссии по разрешению строительства жилых и не жилых объектов недвижимости);

- копия объяснений ФИО8 (начальник отдела надзора за строительством объектов инспекции государственного строительного надзора Воронежской области);

- копия справки за подписью начальника отдела контроля за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области;

- копии объяснений жильцов дома по ул.Березовая Роща, 2Б;

- копии материалов космической съемки;

- копия постановления от 19.12.2023 о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании;

- выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО СЗ ТКФ «Строитель» (единственный участник общества – ФИО4);

- копия представления Прокуратуры города Воронежа об устранении нарушений градостроительного законодательства от 15.01.2024 № 2-1-2024;

- копия ответа Главы городского округа город Воронеж на вышеуказанное представление (приказом исполняющего обязанности заместителя главы администрации по градостроительству администрации городского округа город Воронеж от 30.01.2024 № 3 действие разрешения от 20.09.2023 № 36-34-094-2023 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>» приостановлено);

- копия приказа № 3 от 30.01.2024 «О приостановлении разрешения на строительство от 20.09.2023 № 36-34-094-2023»;

- копия проектной декларации № 36-000930 от 05.02.2024;

- копия постановления от 19.01.2024 о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании;

- копия постановления от 02.02.2024 о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству (№ 12401200070140140);

- актов проверки земельного участка от 07.10.2022 и от 06.04.2023 с фотофиксацией;

- копия решения о сносе, датированного 17.02.2023, в котором отражено, что ФИО4, собственник нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0603025:10774, решил произвести демонтаж и снос указанного здания (в ходе рассмотрения дела ИП ФИО4 категорически отрицал принятие и подписание названного решения);

- копия заключения о согласовании строительства «Многоквартирного жилого дома» по адресу: <...>, согласно которому ООО «Арт Деко» разрешено строительство «многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (дата согласования 28.03.2019);

- копия протокола допроса свидетеля ФИО5, копия объяснений ФИО5;

- копия объяснений ФИО9;

- копия протокола осмотра места происшествия от 27.02.2024;

- копия объяснений ФИО10 от 28.02.2024;

- копии документов, свидетельствующих, по утверждению истца, о мнимости договора подряда № 04/06/23, заключенного 3.05.2023 между ООО СЗ ТКФ «Строитель» (заказчик) и ИП ФИО9 (исполнитель) (письмо Управления разрешительной документации от 12.04.2024 № 23841659 о поступлении от ООО СЗ «ЛТДМ Развитие» уведомлений о планируемом сносе объектов капитального строительства по ул. Ленинградской, 118а в г.Воронеже, копия сообщения о рассмотрении данных уведомлений, копия акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304019:4, расположенного по адресу: <...> от 16.04.2024);

- проектная документация «Центр дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства», подготовленная ООО «Фидес» по заказу ФИО4;

- копия уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства от 05.06.2023, согласно которому ООО СЗ ТКФ «Строитель» сообщал о планируемом сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером 36:34:0603025:10774, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 по адресу: <...>;

- копия уведомления о завершении сноса вышеуказанного объекта капитального строительства от 05.06.2023;

- копия проектной документации «Снос центра дошкольного образования, корпус 2 по адресу: <...>», подготовленного ООО АПБ «Вега-14» по заказу ООО СЗ ТКФ «Строитель»;

- копия разрешения на строительство МКД № 36-34-094-2023, выданного 20.09.2023 ООО СЗ ТКФ «Строитель»;

- выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 по состоянию на 18.09.2023 (разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка);

- копия положительного заключения негосударственной экспертизы «Строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>», подготовленного 04.07.2023 ООО «Центр инженерных экспертиз»;

- копия проектной документации «Многоквартирный жилой дом со встроенопристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>, подготовленной ООО «Фидес» по заказу ООО СЗ ТКФ «Строитель»;

- копия подготовленного ООО «Билд Эксперт» положительного заключения негосударственной экспертизы по вопросу оценки соответствия проектной документации «МКД со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <...>» установленным требованиям;

- копия извещения № 4 от 26.10.2023 о начале строительства МКД;

- копии решений Арбитражного суда Воронежской области от 16.09.2015 по делу № А14-6197/2015, от 10.07.2018 по делу № А14-5810/2017, от 29.10.2018 по делу № А14- 12003/2017;

- копия экспертного исследования № 471/6-6-24, подготовленного 29.01.2024 экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО11 (согласно выводам, содержащимся в исследовании, с учетом имеющегося расположения основного здания с кадастровым номером 36:34:0603025:5531 на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 по адресу: <...>, и обозначении (размещении) объектов вспомогательного назначения согласно проектной документации в виде схемы планировочной организации земельного участка, выполненной ООО АПБ «Вега-14», в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка – дошкольное, начальное и среднее общее образование, следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 в размере 6411 кв.м, является полностью необходимой и достаточной для эксплуатации, использования и обслуживания расположенных на нем объектов по их функциональному назначению по состоянию на 24.03.2023;

- копия договора аренды нежилого помещения № 13 от 01.06.2022, заключенного между ИП ФИО4 и гр. ФИО12 (предоставление в аренду нежилого помещения площадью 9,98 кв.м на 1 этаже здания по адресу: <...> (кадастровый номер 36:34:0603025:5531);

- копии писем с предложениями арендовать нежилые помещения в здании по адресу: <...> (кадастровый номер 36:34:0603025:5531);

- копия постановления от 19.04.2024 об отказе в возбуждении уголовного дела;

- копия договора подряда № 04/06/23, заключенного 3.05.2023 между ООО СЗ ТКФ «Строитель» (заказчик) и ИП ФИО9 (исполнитель), на выполнение демонтажных работ на объекте по адресу: <...>, с приложением технического задания, сметного расчета (стоимость демонтажных работ – 2100000 руб.), графика производства работ по демонтажу (с 24.05.2023 по 31.05.2023), акта приема-передачи строительной площадки от 23.05.2023, счета на оплату № 713 от 31.07.2023, акта о приемке выполненных работ от 31.05.2023, справки о стоимости выполненных работ, письма ООО СЗ ТКФ «Строитель» от 31.07.2023, адресованного ООО СЗ «ЛТДМ Развитие» с просьбой об оплате счета № 713 от 31.07.2023 за ООО СЗ ТКФ «Строитель», платежного поручения № 334 от 02.08.2023 на сумму 2100000 руб.

Ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Минимущества ВО и ИП ФИО4, как притворной сделки, а также сделки, совершенной при злоупотреблении правом с целью легализации строительства многоквартирного жилого дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемый судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также - Постановление № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 10 информационного письма от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если при заключении договора было допущено злоупотребление правом, то такой договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий закону (статьи 10, 168 ГК РФ).

В силу положений части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.11.2010 №8467/10 по делу №А19-12205/09-58 суды должны самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В соответствии с позицией, изложенной в абзаце 4 страницы 6 определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2024 № 307-ЭС24-5386 по делу № А56-30625/2023 арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассмотреть иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Как следует из абзаца 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 ГК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.03.2019 по делу №А08-3028/2018).

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ №25) к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Кодекса. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (в частности, по статье 170 Кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 87 Постановления Пленума ВС РФ №25, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статьи 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки притворной на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности на указанных в ней условиях.

Вышеуказанные положения подлежат применению при установлении порока воли всех сторон договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2005 № 10505/04, от 05.04.2011 № 16002/10, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.07.2020 № 306-ЭС19-2986 (7,8) по делу № А65-27205/2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как верно следует из обжалуемого судебного акта, заявляя о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з, заключенного между Минимущества ВО и ИП ФИО4, а также предшествующей ему сделки (договора № 3909-19/гз от 31.05.2019 аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости) как притворных сделок, истец не указывает какую, по его мнению, прикрываемую сделку действительно имели намерение совершить стороны (ответчики по настоящему делу).

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Следует отметить, что договор № 3909-19/гз от 31.05.2019 аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, обозначенный истцом как притворенная сделка был заключен во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2018 по делу № А14-12003/2017, поэтому указанная сделка не может быть признана недействительной.

В Постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Этим обеспечивается соблюдение общеправового принципа определенности, а также принципов процессуальной экономии, стабильности и общеобязательности судебных решений.

Факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства.

Заявляя о недействительности указанной сделки истец также ссылается на то, что она была совершена при злоупотреблении правом со стороны ИП ФИО4, поскольку у него отсутствовало намерение использовать приобретаемый земельный участок в соответствии с разрешенным использованием «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования», его действия были направлены на приобретение спорного земельного участка в коммерческих целях – для строительства многоквартирного жилого дома и торгового центра.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в определении условий договора. Статьями 1 и 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу статей 421, 431 ГК РФ при толковании условий договора суду надлежит выяснить волю сторон при заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 49), следует, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ, для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Материалами дела подтверждается, что на дату совершения сделки по выкупу земельного участка (17.04.2023 года) ФИО4 являлся собственником следующих объектов недвижимости:

- центра дошкольного образования с кадастровым номером 36:34:0603025:5531, общей площадью 796 кв.м.;

- центр дошкольного образования. Корпус 2 с кадастровым номером 36:34:0603025:10774, площадью 1 249,5 кв.м.;

- трансформаторной подстанции с кадастровым номером 36:34:0603025:5541, площадью 38 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования».

Таким образом, суд области обоснованно исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 №41/23-з с кадастровым номером 36:34:0603025:143 общей площадью 6411 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключен в соответствии с требованиями вышеперечисленных норм закона без проведения торгов.

Кроме того, согласно информации, указанной в ГПЗУ, выписок из ЕГРН от 14.02.2024 года в границах земельного участка на дату выкупа располагались следующие объекты недвижимого имущества:

1. Нежилое здание - Центр дошкольного образования (кадастровый номер 36:34:0603025:5531), поставлен на кадастровый учет 20.03.2020 года;

2. Хозяйственно-питьевой водопровод (кадастровый номер 36:34:0603025:5539) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020 года;

3. Нежилое здание - Центр дошкольного образования. Корпус 2 (кадастровый номер 36:34:0603025:10774) поставлен на кадастровый учет 15.02.2023 года;

4. Хозяйственно - бытовая канализация (кадастровый номер 36:34:0603025:5538) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020 года;

5. Кабель силовой 1 кВ (кадастровый номер 36:34:0603025:5537) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020 года;

6. Хозяйственно-питьевой водопровод (кадастровый номер 36:34:0000000:44125) поставлен на кадастровый учет в 2019 году;

7. Нежилое здание - Трансформаторная подстанция (кадастровый номер 36:34:0603025:5541) поставлен на кадастровый учет 24.07.2020 года;

8. Сооружение - канализационные сети Центрального района (кадастровый номер 36:34:0000000:2794) поставлен на кадастровый учет в 2013 году.

9. На земельный участок также зарегистрированы ограничения (обременения), в том числе, сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком в пользу третьих лиц.

В соответствии с требованиями СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемнопланировочным и конструктивным решениям» необходимо обеспечить соблюдение минимальных противопожарных расстояний между зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на оспариваемом земельном участке.

В связи с размещением сооружений коммунального хозяйства на земельном участке, для каждого сооружения установлена охранная зона, которая не подлежит застройке.

С учетом расположения на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 вышеперечисленных объектов недвижимого имущества, построенных и введенных в эксплуатацию в установленном порядке до даты выкупа, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда области о том, что вся площадь земельного участка в размере 6 411 кв.м. была необходима и достаточна для размещения зданий, строений и сооружений, их эксплуатации с учетом охранных зон.

Указанный вывод также следует из экспертного исследования № 471/6-6-24, подготовленного 29.01.2024 экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО11

Истцом не было доказано нарушения требований действующего законодательства при назначении и проведении экспертизы, а также не доказано наличие иных источников информации и иной методики оценки, которые могли быть представлены эксперту и использованы при проведении экспертиз, соответственно.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, процессуальным законодательством, содержит подробное описание произведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на выводы о безопасности возводимого объекта и его соответствия проектной документации, необходимые сведения об использовании источников получения информации. Выводы эксперта мотивированы и непротиворечивы.

Исследовав заключение эксперта, суд апелляционной инстанции считает, что выводы, изложенные экспертом, являются достаточно ясными и полными. Судебная экспертиза проведена в порядке, предусмотренном статьей 82 АПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ по форме и содержанию, не содержит противоречий. Какие-либо доказательства, позволяющие суду прийти к выводу о недостоверности заключения эксперта, сторонами в материалы дела не представлены.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами экспертного заключения отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, поскольку они не опровергают выводов экспертного исследования.

Вышеуказанный вывод сделан экспертом на дату раздела земельного участка без учета построенного 2 корпуса ЦДО, что безусловно подтверждает изложенный в обжалуемом решении суда вывод о необходимости и достаточности для размещения зданий, строений и сооружений, их эксплуатации с учетом охранных зон всей площади земельного участка в размере 6 411 кв.м. с учетом расположения на нем всех построенных и введенных в эксплуатацию в установленном порядке до даты выкупа объектов недвижимости.

Данные обстоятельства документально истцом не опровергнуты, доказательств обратного н материалы дела не представлено (статьи 9. 65 АПК РФ).

Строительство 2 корпуса ЦДО до заключения договора купли-продажи земельного участка № 41/23-з от 17.04.2023 никак не подтверждает позицию истца о необходимости меньшей части спорного земельною участка для эксплуатации и обслуживания 1 корпуса ЦДО и не опровергает выводов, указанных в экспертном исследовании.

Истец отказался от заявленного им ходатайства о вызове в суд для допроса специалиста-эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ ФИО11, ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, на дату заключения договора купли-продажи земельного участка № 41/23-з от 17.04.2023 не заявил.

В связи с этим, судебная коллегия соглашается с выводами суда области о необоснованности позиции истца о том, что ФИО4 не имел права на приобретение всего спорного участка, а мог претендовать только на приобретение его части.

При рассмотрении настоящего спора истец не представил доказательств того, что заключение договора купли-продажи земельного участка № 41/23-з от 17.04.2023 было невозможно даже в случае отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 строения, поименованного как Корпус 2 ЦДО, поскольку на данном земельном участке все равно находились объекты недвижимости, принадлежащие ИП ФИО4, а также доказательств того, что договор купли-продажи мог быть заключен в отношении земельного участка меньшей площади.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в приобщении к материалам дела дополнительных документов - выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО СЗ ТКФ «Строитель»; выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «АРТ Деко» по состоянию на 31.05.2019 и на 18.03.2021,схемы связей ФИО4 и ФИО13; копии сведений о руководстве и органе управления ассоциации СРО «РОС Развитие»; выписок из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Фидес» и ООО СЗ «Мегаполис Развитие» и сведений о руководстве и органе управления ассоциации СРО «ОП Развитие»; копии ответа ГАУ ВО «Центр госэкспертизы по Воронежской области»; копии ответа ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ; копии постановления об отмене постановления следователя об отказе в возбуждении уголовного дела; копии постановления о возбуждении уголовного дела; копии объяснений эксперта ФИО11, ходатайства о приобщении к материалам дела копии экспертного заключения по материалам уголовного дела №12401200070140140 от 14.11.2024, ходатайства о приобщении к материалам дела копии выписки из ЕГРН на оспариваемый земельный участок с кадастровым номером 36:34:0603025:143 с актуальными сведениями на 12.11.2024 года и приобщении к материалам дела плана первого здания и корпуса №2 и плана подземного этажа отказать, в связи с отсутствием правовых оснований для их удовлетворения исходил из того, что указанные документы не имеют доказательственного значения по делу.

Указанные истцом доводы об отсутствии эксплуатации построенного 2 корпуса ЦДО, неполном его демонтаже, о злоупотреблении правом ответчиками являлись предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая опенка, что отражено в обжалуемом решении суда.

При этом, как указано ранее, сам факт возведения, демонтажа и использования Корпуса 2 ЦДО не свидетельствует об отсутствии у ИП ФИО4 права на заключение договора № 41/23-з от 17.04.2023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, так как на момент заключения данного договора на спорном земельном участке находились следующие объекты недвижимости, принадлежащие ИП ФИО4 на праве собственности:

Нежилое здание - Центр дошкольного образования (кадастровый номер 36:34:0603025:5531), поставлен на кадастровый учет 20.03.2020;

Хозяйственно-питьевой водопровод (кадастровый номер 36:34:0603025:5539) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020;

Хозяйственно - бытовая канализация (кадастровый номер 36:34:0603025:5538) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020 года;

Кабель силовой 1 кВ (кадастровый номер 36:34:0603025:5537) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020;

Хозяйственно-питьевой водопровод (кадастровый номер 36:34:0000000:44125) поставлен на кадастровый учет в 2019 году;

Нежилое здание - Трансформаторная подстанция (кадастровый номер 36:34:0603025:5541) поставлен на кадастровый учет 24.07.2020;

Сооружение - канализационные сети Центрального района (кадастровый номер 36:34:0000000:2794) поставлен на кадастровый учет в 2013 году.

Указанное обстоятельство истцом не оспаривается.

Позиция Прокуратуры Воронежской области о предоставлении земельного участка в собственность ИП ФИО4 в обход установленной законом конкурентной процедуры противоречит подпунктам 7,8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, в соответствие с которыми наличие действующей аренды (до 31.05.2025) и размещение на земельном участке объектов недвижимости, делает невозможным проведение аукциона по продаже земельного участка.

Оспариваемой сделкой не нарушаются права субъектов предпринимательской деятельности, под которыми истец подразумевает потенциально возможных участников торгов по продаже спорного земельного участка, поскольку, как на это указывалась ранее, проведение таких торгов на момент заключения договора купли-продажи от 17.04.2023 № 41/23-з было невозможно, поскольку на земельном участке, являвшемся предметом данного договора, помимо спорного Корпуса 2 ЦДО, располагалось иное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ИП ФИО4

Все объекты недвижимости возводились на спорном земельном участке законно, на основании полученных разрешений на строительство, в соответствии с проемной документацией, прошедшей соответствующую экспертизу. Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию, поставлены на кадастровый учет, зарегистрированы в собственность в установленном законом порядке.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка изменялся уже после его выкупа, что соответствует нормам закона, поскольку собственник земельного участка вправе выбирать любой из основных ВРИ и использовать участок по своему усмотрению в соответствии с правомочиями собственника.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки наряду с прочим включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (пункт 2 части 3 статьи 30 ГрК РФ). Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ и частью 4 статьи 37 ГрК РФ, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки, правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (далее – Правила землепользования).

Согласно Правилам землепользования и Градостроительному плану на земельный участок, для земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 установлены основные виды разрешенного использования земельного участка, в том числе: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6); дошкольное, начальное и среднее общее образование (код.3.1.5).

Согласно подпункту 1 пункта 3.1 статьи 5 Правил землепользования установлено, что основные виды разрешенного использования, это виды разрешенного использования, которые правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, указанным в Градостроительном плане № РФ-36-2-02-0-00-2023-0272-0 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, выданном 23.05.2023 года управлением главного архитектора администрации городского округа г. Воронежа.

Таким образом, ИП ФИО4, как собственник земельного участка имел право самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка на любой вид разрешенного использования земельного участка, выбранного из основных видов, указанных в Правилах землепользования и ГПЗУ, путем подачи заявления в Росреестр.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка (договор купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з) совершена в требуемой законом форме, договор подписан и исполнен сторонами, переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений, в связи с чем, на истце лежит обязанность по опровержению указанной презумпции.

Вместе с тем, оценив все представленные сторонами доводы и доказательства в их подтверждение, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено надлежащих и достаточных доказательств, которые позволили бы сделать вывод о наличии в действиях сторон сделки злоупотребления правом.

Приведенные истцом доводы, в основном основаны на предположениях и доказательствах, которые не могут быть признаны надлежащими и достаточными.

В частности, истец указывает, что, учитывая объяснения жильцов рядом расположенного дома, отсутствие отключения спорного объекта от инженерных сетей, материалы проверки использования земельного участка, совпадение конфигурации ЦДО и МКД можно сделать вывод о том, что поставленный на учет как «Центр дошкольного образования. Корпус 2» объект недвижимости в действительности являлся первым этажом МКД.

Вместе с тем, уполномоченным органом на основании заявления ФИО4 о вводе в эксплуатацию указанного объекта была проведена необходимая проверка и выдано разрешение на ввод в эксплуатацию ЦДО. Корпус 2. При этом, не было установлено отклонений от параметров разрешения на строительство, проектной документации и разрешенному использованию земельного участка.

У суда отсутствуют основания сомневаться в выводах уполномоченного органа.

Доводы истца о том, что после совершения оспариваемой сделки снос фактически не производился, а представленный ответчиком договор подряда на демонтажные работы является мнимой сделкой, также не подтверждены достаточными и надлежащими доказательствами.

Ненадлежащее оформление соответствующих документов, несвоевременная оплата либо неоплата работ, сами по себе не свидетельствуют о мнимости договора подряда.

Факт выполнения работ подтвержден объяснениями подрядчика, кадастрового инженера, проводившего осмотр объекта после завершения демонтажных работ, заключением кадастрового инженера.

Позиция истца об аффилированности ответчиков с подрядчиком, производившим снос корпуса 2 ЦДО со ссылкой на то, что подрядчик является членом ассоциации СРО «РОС Развитие», не исключает обстоятельств того, что снос спорного объекта действительно был произведен. Относимых и допустимых доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з, заключенного между Минимущества ВО и ИП ФИО4

Отказывая в истребовании из чужого незаконного владения ООО СЗ ТКФ «Строитель» земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, суд правомерно исходил из того, что истцом не было представлено всей совокупности оснований, установленных статьей 301 ГК РФ, а именно - незаконности владения ответчиком (ООО СЗ ТКФ «Строитель») спорным земельным участком.

Право собственности на спорный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости перешло к ООО СЗ ТКФ «Строитель» на основании договора купли-продажи от 18.05.2023 (т. 1, л.д. 66). Право собственности ООО СЗ ТКФ «Строитель» на указанные объекты зарегистрировано 23.05.2023, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что требование о признании заключенного между ИП ФИО4 и ООО СЗ ТКФ «Строитель» договора купли-продажи от 18.05.2023 истцом не заявлялось.

При этом, договор, заключенный между аффилированными лицами является оспоримой, а не ничтожной сделкой.

Из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.06.2017 № 16-П следует, что разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

С учетом вышеизложенных положений, суд апелляционной инстанции полагает, что ООО СЗ ТКФ «Строитель» является добросовестным приобретателем земельного участка.

Материалами дела подтверждено, что ООО СЗ ТКФ «Строитель» получило разрешение на строительство МКД № 36-34-094-2023 от 20.09.2023 со сроком действия до 20.08.2026, после чего, с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществляло строительство МКД до момента принятия обеспечительных мер судом.

Возведение многоквартирного дома соответствует выданному разрешению на строительство данного объекта. В настоящее время ООО СЗ ТКФ «Строитель» заключены договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами, что не оспаривают участники настоящего спора. В связи с этим удовлетворение заявленных исковых требований об истребовании земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 из чужого незаконного владения ООО СЗ ТКФ «Строитель» в пользу Воронежской области повлечет нарушение прав участников долевого строительства данного многоквартирного дома.

Поскольку разрешение на строительство было получено в установленном законом порядке, а достоверно установить, что МКД изначально возводился вместо корпуса 2 ЦДО, не представляется возможным, требования о признании недействительным договора купли-продажи от 17.04.2023 № 41/23-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 и его истребовании из чужого незаконного владения ООО СЗ ТКФ «Строитель» в пользу Воронежской области, правомерно отклонены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности истребования у ООО СЗ ТКФ «Строитель» земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143.

Действуя разумно и последовательно, истец не был лишен возможности осуществления надзорных мероприятий на стадии заключения договора купли-продажи от 17.04.2023 № 41/23-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, что исключило бы сам факт наличия спорных правоотношений.

В рамках настоящего дела, в соответствии с исковым заявлением, Прокуратурой Воронежской области предъявлены требования в интересах Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности. При этом из представленных истцом материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав Воронежской области, подлежащих судебной защите путем обращения в суд. МИЗО ВО, имеющее право представлять Воронежскую область в сфере имущественных и земельных отношений, не поддерживает требования прокурора, а, напротив, просит отказать в удовлетворении иска, считая, что оспариваемая сделка соответствует требованиям закона.

Вышеуказанные обстоятельства заявителем апелляционной жалобы документально не опровергнуты, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

       Доказательства по делу судом первой инстанции оценены правильно, нарушений статей 67, 68, 71 АПК РФ не допущено. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда области, не представлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, основаны на произвольной трактовке норм действующего законодательства и субъективной оценке обстоятельств дела, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.05.2024 по делу № А14-21853/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

ФИО1


судьи


ФИО2


ФИО3