Постановление от 24 июля 2024 г. по делу № А40-243374/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-33952/2024

Дело № А40-243374/23
г. Москва
24 июля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2024 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей Пирожкова Д.В., Трубицына А.И.,

при ведении протокола помощником судьи Григорьевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 2024 года по делу № А40- 243374/23,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Центр Социально - психологической реабилитации "ЭРА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 26 июня 2024,

от ответчика - не явился, извещен,



УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР СОЦИАЛЬНО - ПСИХОЛОГИЧЕСКОЙ РЕАБИЛИТАЦИИ "ЭРА" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости изложив:

1. Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 25 530 179 руб. (Двадцать пять миллионов пятьсот тридцать тысяч сто семьдесят девять рублей 00 копеек) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта №108-ОЭ от 03.04.2024 по делу № А40-243374/23-125-1254, выполненным экспертом ФИО2 ООО «Лаборатория судебных экспертиз». является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 303 930 (Триста три тысячи девятьсот тридцать) руб. 70 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ Решением от 27 апреля 2024 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Представитель ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что 14 января 2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Центр социально-психологической реабилитации «Эра» (далее по тексту - ООО «ЦСПР «Эра», Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент, Ответчик) заключен Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 07-9/08 от 14.01.2008г., в редакции Дополнительного соглашения от 22 октября 2008г, Дополнительного соглашения от 17 ноября 20 Юг, Дополнительного соглашения от 02 апреля 2015г к Договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 07-9/08 от 14.01.2008г., в соответствии с которым Истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 221,8 кв.м., с кадастровым номером 77:06:0002015:4118, расположенного по адресу: <...>/Н.

22 сентября 2023 года Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 14 сентября 2023 г. № 67850 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 221.8 кв. м», направил в адрес Общества письмо № 33-6-631424/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1.Договора купли-продажи недвижимости № 59-8761 от 19 сентября 2023 года (далее потексту - Договор): Цена Объекта составляет 38 768 000 (тридцать восемь миллионовсемьсот шестьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценкерыночной стоимости от 09.08.2023 № М753-2538-П/2023 (далее -Отчет), выполненнымобществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертнымзаключением от 11.08.2023 № 680/487-23, подготовленным Ассоциацией

«Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму от 22.09.2023 № 33-6-631424/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Поскольку Истец считает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-8761 от 19 сентября 2023 года является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов. Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО» (далее по тексту - ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 0023Н-74 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0002015:4118 общей площадью 221,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н от 18.10.2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 15 711 861 руб. 00 ко п. (Пятнадцать миллионов семьсот одиннадцать тысяч восемьсот шестьдесят один) руб. 00 коп.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением суда от 02 февраля 2024 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебных экспертиз» эксперту ФИО2, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

«Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, общей площадью 221,8 кв.м., с кадстровым номером 77:06:0002015:4118, расположенного по адресу: <...>/Н по состоянию на 22.09.2023г.?»,

Согласно экспертному заключению ООО «Лаборатория судебных экспертиз» экспертом сделан вывод: Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 221,8 кв.м., с кадстровым номером 77:06:0002015:4118, расположенного по адресу: <...>/Н по состоянию на 22.09.2023г. составляет: 25 530 179 рублей, без учета НДС.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2024 года по делу № А40- 243374/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья Е.А. Ким



Судья Д.В. Пирожков


А.И. Трубицын








Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.