Постановление от 16 августа 2024 г. по делу № А55-14891/2023

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А», тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-14891/2023
г. Самара
16 августа 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2024 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Корнилова А.Б.,

судей Николаевой С.Ю. и Сорокиной О.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плехановой А.А., с участием:

от ИП ФИО1 – ФИО2, доверенность от 19.03.2024,

иные участники не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2024 года по делу № А55-14891/2023 (судья Матюхина Т.М.)

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрация городского округа Самара,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Департамента управления имуществом городского округа Самара,

- муниципального унитарного предприятия городского округа Самара «Самараводоканал»,

- публичного акционерного общества энергетики и электрификации «Самараэнерго»,

с участием Прокуратуры Самарской области,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрация городского округа Самара, в котором просит:

- признать незаконным решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773 в собственность ФИО1, изложенное в постановлении Администрации городского округа Самара от 10.04.2023 № 292;

- обязать Администрацию городского округа Самара устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1 путем предоставления в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Уральская, д. 38, подготовки, подписания и направления ФИО1 в течение 14 календарных дней с даты вступления решения суда, в законную силу подписанного со своей стороны в трех экземплярах проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП «Самараводоканал», ПАО «Самараэнерго».

С участием в деле Прокуратуры Самарской области в порядке ст. 52 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 АПК РФ.

До начала судебного заседания поступил отзыв, в котором Прокуратура Самарской области просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 доводы жалобы поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик и третьи лица участия не принимали, отзывы не представили.

На основании ст.ст. 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, отзыва и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое одноэтажное кирпичное здание площадью 1 484,40 кв.м, вид разрешенного использования: «производственная деятельность, склады», с кадастровым номером 63:01:0408019:554, находящееся по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Уральская, д. 38, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН.

Указанное здание расположено на находящемся в муниципальной собственности городского округа Самара земельном участке площадью 9 431 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Производственная деятельность. Склады», с кадастровым номером 63:01:0408019:773, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Уральская, д. 38, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН.

Ранее указанный земельный участок площадью 3,9 га был предоставлен в постоянное пользование «Самарскому заводу клапанов» как фактически занимаемый прирельсовой базой и производственными цехами на основании решения Куйбышевского горисполкома от 13.05.1954 № 303, что подтверждается Свидетельством о праве собственности на землю № 1684 от 24.09.1992 (копия прилагается). Впоследствии ОАО «Самарский завод клапанов» 12.03.2018 прекратил деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Самарской области о завершении конкурсного производства от 17.11.2017 по делу № А55-19409/2014 (выписка из ЕГРЮЛ и определение суда прилагаются), а указанное выше кирпичное здание впоследствии было приобретено ФИО1 в собственность.

Таким образом, еще с 1954 года данный земельный участок практически в неизменном виде был предоставлен собственнику расположенного на его территории строения (заводу) как фактически занимаемый прирельсовой базой и производственными цехами, то есть необходимый для производственной деятельности, для фактической эксплуатации здания и размещения на нем необходимых площадок.

26.07.2022 ФИО1 обратился в Департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов указанного выше земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773, заявлению присвоен номер 15-01-22/6286 от 26.07.2022, цель использования земельного участка - для фактической эксплуатации здания. Полный пакет документов, необходимых для выкупа земельного участка, был предоставлен, в том числе Градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка, выполненное ООО «Проектная компания «Ускорение», однако постановлением Администрации городского округа Самара от 10.04.2023 № 292 ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка и указано со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, так как, по мнению муниципального органа, площадь земельного участка существенно превышает площадь расположенного на нем объекта капитального строительства и заявитель не подтвердил наличие обоснований для приобретения за плату без проведения торгов обозначенного земельного участка указанной площадью для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности здания, расположенного на испрашиваемом участке. Данный отказ нарушает права и законные интересы заявителя и вынуждает его обратиться в суд с настоящим иском.

ФИО1 не согласен с отказом в предоставлении испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773, изложенном в постановлением Администрации городского округа Самара от 10.04.2023 № 292, считает его незаконным и необоснованным, в связи с чем обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Специфика судопроизводства по делам об оспаривании ненормативных актов (действий) уполномоченных органов и должностных лиц исключает формальный подход судов к оценке законности оспариваемого ненормативного акта. При рассмотрении дел данной категории суды обязаны исследовать соблюдение заявителем установленных законодательством условий и требований для признания правопритязаний правомерными и обоснованными, поскольку в силу ст. 201 АПК РФ при признании ненормативного акта недействительным суд обязывает уполномоченный орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения определенных действий или принятия определенного ненормативного акта.

В связи с этим судебное разбирательство по делу должно гарантировать не только восстановление и защиту нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, но и также защиту охраняемых законом публичных интересов. Данный вывод основан на сложившейся судебной практике, нашедшей свое выражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

Поэтому, при оценке оспариваемого отказа суд исходит из положений п. 5 ст. 200 АПК РФ, устанавливающего, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), а также с учетом положений п. 1 ст. 65 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих мотивов.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

П. 2 ст. 15 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Исходя из приведенных выше законоположений право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Руководствуясь пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заявитель обратился в ДУИ г.о. Самара с заявлением о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773 общей площадью 9 431 кв.м, расположенного под вышеуказанными объектами недвижимости.

Постановлением Администрации г.о. Самара от 10.04.2023 г. N 292 заявителю отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку заявитель не доказывает, что испрашиваемая площадь земельного участка необходима для эксплуатации обозначенного нежилого здания и, как следствие, не подтверждает наличие у заявителя исключительного права на приобретение испрашиваемого земельного участка заявленной площадью, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 39.2 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в отношении испрашиваемого земельного участка, на данном земельном участке расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 63:01:0408019:5444.

Общая площадь указанных объектов капитального строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности, составляет 1 484,40 кв.м.

Таким образом, как указывает администрация, площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773 (9 431 кв.м) значительно превышает площадь расположенных на нем объектов, а изложенное указывает на несоразмерность площади нежилых зданий, принадлежащих заявителю, и площади испрашиваемого земельного участка.

Вместе с тем, по мнению Администрации, указанное градостроительное обоснование не подтверждает, что функционирование и использование принадлежащих заявителю объектов капитального строительства - многофункциональных центров не возможны без наличия указанных объектов инфраструктуры - тротуаров, пешеходных дорожек, озеленения территории, проездов и площадки с твердым покрытием (в том числе парковки и хоз.площадки).

При этом согласно правовой позиции ВАС РФ площадки, а также иные элементы благоустройства не являются объектами недвижимого имущества и не предоставляют заявителю право истребовать земельный участок, расположенный под данными объектами в порядке, предусмотренном пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 № 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, находящийся на государственном кадастровом учете.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Таким образом, по мнению администрации, наличие на испрашиваемом земельном участке указанных в градостроительном обосновании объектов инфраструктуры (элементов благоустройства) не является основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ.

При этом довод заявителя о том, что испрашиваемый земельный участок был ранее сформирован и предоставлен как единый комплекс и единый элемент планировки территории, в связи с чем подлежит предоставлению заявителю в испрашиваемом размере, правомерно судом отклонен в силу следующего.

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества нарушает требования ст. 552 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере.

При этом заявитель не лишен возможности сформировать в установленном порядке земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе такого участка.

Аналогичная позиция изложена по делам в определении ВС РФ от 12.01.2018 № 303-КГ17-20722, постановлении АС Поволжского округа от 23.10.2017 № А65-2227/2017.

Также, Администрация указала, что функциональная целостность комплекса и конструктивное единство здания и сооружений заявителем не доказаны, поскольку отдельно стоящие объекты недвижимости, принадлежащие заявителю, не включают в себя иные объекты, в том числе объекты инфраструктуры (элементы благоустройства).

Таким образом, довод заявителя об отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773, площадью 9 431 кв.м, не основан на законе.

Требования заявителя фактически подразумевают необоснованное предоставление права на выкуп земельного участка площадью, значительно превышающей площадь объектов, принадлежащих заявителю.

На основании изложенного, Администрация полагает, что требование заявителя о признании незаконным постановления администрации от 20.08.2019 № 595 является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон в соответствии со ст. 71 АПК РФ, доводы заявителя судом верно отклонены по следующим основаниям.

Одним из основных принципов земельного законодательства ЗК РФ назвал принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 5 п. 1 ст. 1).

Предоставление земельных участков после 01.03.2015 г. осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ (в редакции Федерального закона № 171-ФЗ).

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (ст. 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 ст. 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Ст. 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

По смыслу разъяснений, приведенных в п.п. 4, 5, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду или в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора его аренды, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект такого договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным Федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно выработанным Президиумом ВАС РФ правовым подходам, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Аналогичные выводы изложены в определении ВС РФ от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416.

Как следует из кадастровой выписки на земельный участок от 27.07.2022, земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 63:01:0408019:773, общей площадью 9 431 кв.м внесен в государственный кадастр недвижимости 24.06.2022, категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов использования, характерных для населённых пунктов.

Кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка не содержит сведений об ограничении либо изъятии испрашиваемого земельного участка из оборота, о наличии красных линий, резервирования земельного участка для муниципальных нужд.

На испрашиваемый земельный участок отсутствуют сведения о государственной регистрации ограничений прав в виде резервирования земель для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости».

Имеется наличие ограничений в использовании объекта - часть земельного участка находится в охранной зоне инженерных коммуникаций (водопровода).

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

П. 1 ст. 39.14 ЗК РФ регламентирует порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В силу ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Ст. 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, по смыслу п. 1 ст. 39.20 во взаимосвязи со ст. 11.9 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

В силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ч. 2 ст. 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2023 в рамках настоящего дела, по ходатайству Заявителя, судом была назначена судебная экспертиза.

Вынесены перед экспертами следующие вопросы:

1. Определить площадь земельного участка, необходимого и достаточного для использования (эксплуатации) объекта недвижимости с кадастровым номером 63:01:0408019:554 (площадью 1.484,40 кв.м, вид разрешенного использования: «производственная деятельность, склады», расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Уральская, д. 38), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408019:773 (площадью 9 431 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Производственная деятельность. Склады») в соответствии с его функциональным назначением и видом разрешенного использования земельного участка (с учетом: существующего землепользования, местоположения существующих объектов недвижимости, эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом, возможности подъезда к земельному участку и нежилому зданию, имеющихся ограничений в пользовании земельным участком, установленного функционального, строительного, ландшафтного зонирования территории, требований градостроительного регламента, нормативов и правил, условий транспортного обслуживания, инженерного обеспечения и обеспечения местами для постоянного и временного хранения автомобилей, складирования и хранения продукции, организации пешеходно-подъездных путей, с учетом границ и градостроительных характеристик разрешенного использования участка территории, осуществления на территории мероприятий по развитию элементов транспортной, социальной инфраструктур, охраны окружающей среды, обеспечения благоприятных санитарно-эпидемиологических условий, пожарной безопасности, благоустройства и озеленения территории, иных предусмотренных нормами условий и параметров)?

2. Возможно ли иное формирование земельного участка, позволяющего использование (эксплуатацию) объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0408019:554 в соответствии с его функциональным назначением «под производственную базу и склады» без ущемления существующей предпринимательской деятельности?

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Регионпроминжиниринг» (ИНН <***>, 443010, <...>, этаж 3, ком. 24) ФИО3.

05.02.2024 в материалы дела поступило экспертное заключение.

По первому вопросу.

Определена необходимость и достаточность земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Уральская, д. 38. Испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 63:01:0408019:773, в состав которого входят площади S1-S9 (общей площадью 9 431,0 кв.м), представлен как единый комплекс, на территории которого один владелец будет осуществлять единую функцию. Земельный участок 63:01:0408019:773 площадью 9 431,0 кв.м, по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Уральская, д. 38, расположен в территориальной зоне ПК-1 (зона предприятий и складов V - IV классов вредности). Вид разрешенного использования земельного участка соответствует основному виду использования участка для данной территориальной зоны.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773 9.431 кв.м является необходимой и достаточной для его рационального использования в соответствии с основным целевым назначением в составе единого технологического комплекса. Испрашиваемый участок с кадастровым номером 63:01:0408019:773, общей площадью 9.431 кв.м, необходим для размещения нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0408019:554, с размещенными в нем боксами для изготовлением и временным хранением металлических конструкций, в том числе крупноформатных, складирования готовой продукции, деталей, сортового металлопроката.

Необходимая площадь земельного участка для достаточного использования (эксплуатации) объекта недвижимости с кадастровым номером 63:01:0408019:554 (площадью 1484,40 кв.м, вид разрешенного использования: «производственная деятельность, Склады», расположенного по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, Уральская, д. 38), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408019:773 (площадью 9431 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Производственная деятельность. Склады») в соответствии с его функциональным назначением и видом разрешенного использования земельного участка (с учетом: существующего землепользования, местоположения существующих объектов недвижимости, эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом, возможности подъезда к земельному участку и нежилому зданию, имеющихся ограничений в пользовании земельным участком, установленного функционального, строительного, ландшафтного зонирования территории, требований градостроительного регламента, нормативов и правил, условий транспортного обслуживания, инженерного обеспечения и обеспечения местами для постоянного и временного хранения автомобилей, складирования и хранения продукции, организации пешеходно-подъездных путей, с учетом границ и градостроительных характеристик разрешенного использования участка территории, осуществления на территории мероприятий по развитию элементов транспортной, социальной инфраструктур, охраны окружающей среды, обеспечения благоприятных санитарно-эпидемиологических условий, пожарной безопасности, благоустройства и озеленения территории, иных предусмотренных нормами условий и параметров - именно 9431 кв.м, в соответствии со сложившимся порядком пользования.

По второму вопросу.

При всестороннем объективном и полном рассмотрении территории земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408019:773 выявлено, что возможно именно такое формирование земельного участка для использования и эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0408019:554 в соответствии с его функциональным назначением «под производственную базу и склады» без ущемления существующей предпринимательской деятельности, т.е. для размещения здания, изготовления металлических изделий, бытовых помещений, изготовления металлоконструкций и площадок, предназначенных для складирования металлоконструкций, готовых изделий, деталей и проката.

Формирование земельного участка носит сложившийся порядок использования и эксплуатацию объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 63:01.0408019:554 в соответствии с его функциональным назначением «под производственную базу и склады» без ущемления существующей предпринимательской деятельности необходимо таким образом и возможно именно в таком виде.

Судом первой инстанции экспертное заключение, представленное в материалы дела, признано соответствующим нормам ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ.

Из заключения следует, что на дату обследования территории земельного участка экспертом установлено, что используемый земельный участок благоустроен, в том числе на нем имеются: зеленая зона с насаждениями и благоустройством (529,5 кв.м), площадка для проезда, разворота, въезда и выезда большегрузной техники (4 104,6 кв.м). площадка для временной стоянки автотранспорта, перевозящего металлоконструкции (939 кв.м), площадка временной стоянки автотранспорта сотрудников (800 кв.м). Итого общая площадь 6 373,1 кв.м.

Также согласно акта осмотра земельного участка отдела муниципального земельного и лесного контроля Администрации Куйбышевского внутригородского района г.о. Самара от 28.05.2024 установлено, что спорный земельный участок обозначен на местности, доступ на него ограничен забором из металлического профлиста. На участке расположено одно капитальное строение и ряд некапитальных сооружений (металлические гаражи), на территории осуществляется отстой спецтехники.

При таких обстоятельствах, исходя из общих принципов при реализации права на приобретение земельного участка, учитывается исключительно площадь, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости, в данном случае сооружения.

Ввиду изложенного апелляционный суд признает верным вывод суда о том, что экспертное исследование о допустимости предоставления дополнительной площади для склада, автомобильного проезда, площадки для хранения, не может быть признано обоснованным и учитываться при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности в порядке ст. 39.30 ЗК РФ.

Также апелляционная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, а также собственнику объекта необходимо представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В соответствии с подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Поскольку земельный участок испрашивается заявителем для целей эксплуатации построенного объекта капитального строительства, планируемое обществом развитие земельного участка само по себе не свидетельствует о необходимости использования земельного участка в испрашиваемой площади.

Доказательств иного, в том числе доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельных участков, необходимой для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, заявителем не предоставлены.

Заключение эксперта от 22.01.2024 таким доказательством явиться не может, поскольку вывод эксперта о размере площади земельного участка обоснован также ссылками на наличие вспомогательных объектов, участков озеленения, плиточного и асфальтового замощения.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал верной позицию административного ответчика и Прокуратуры Самарской области об отсутствии доказательств обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на них объектах недвижимости.

Аналогичный вывод нашел свое отражение в постановление АС Поволжского округа от 18.10.2018 № Ф06-25794/2017 по делу № А12-21267/2016.

Также верно отмечено, что оспариваемый отказ также не ущемляет прав и законных интересов заявителя, поскольку заявитель как собственник объекта недвижимости вправе повторно обратиться в Департамент в установленном порядке, представив пакет документов, подтверждающий необходимость предоставления в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации сооружения, в соответствии с разрешенным видом его использования.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы судом первой инстанции в соответствии со ст. 110 АПК РФ распределены верно.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Сведений, опровергающих выводы суда, в жалобе не содержится.

Неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов сторон не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 № 305-КГ17-13690, от 13.01.2022 № 308-ЭС21-26247).

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2024 года по делу № А55-14891/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.



Председательствующий А.Б. Корнилов


Судьи С.Ю. Николаева


О.П. Сорокина