Постановление от 30 сентября 2024 г. по делу № А33-3413/2023

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-3413/2023
г. Красноярск
01 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен         01 октября 2024 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пластининой Н.Н.,

судей: Морозовой Н.А., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания Фарносовой Д.В. / после перерыва секретарем Щекотуровой Я.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 21 февраля 2024 года по делу № А33-3413/2023,

при участии в судебном заседании до и после перерыва:

от истца – прокуратуры города Красноярска: ФИО2, помощника прокурора города Красноярска Красноярского края, служебное удостоверение от 06.06.2024 ТО № 355719;

от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО4, представителя по доверенности от 06.09.2022,

установил:

прокурор города Красноярска в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Красноярск (далее – процессуальный истец, прокурор города Красноярска) обратился в Октябрьский районный суд города Красноярска с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и к ФИО3 (далее – ответчики, департамент, ИП ФИО3, предприниматель):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5 59 г, общей площадью 4 577 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код – 4.4), от 24.02.2021 № 207, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ФИО3;

- о прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 и об исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО3 на него.

Определениями Октябрьского районного суда города Красноярска к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Красноярскому краю, администрация города Красноярска.

Определением Октябрьского районного суда города Красноярска от 22.12.2022 гражданское дело № 2-7079/2022 по исковому заявлению Прокурора города Красноярска в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования города Красноярск к департаменту, ИП ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, исключении сведений из ЕГРН, прекращении права собственности передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Красноярского края

В судебном заседании 18.10.2023 суд, руководствуясь статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил ходатайство процессуального истца, изменил процессуальный статус администрации города Красноярска с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на материального истца.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 февраля 2024 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент и ИП ФИО3 обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП ФИО3 указывает, что процессуальным истцом не доказана совокупность обстоятельств, являющихся основаниями для выводов о наличии признаков нарушений при заключении договора купли-продажи и признании его недействительным. ИП ФИО3 были представлены доказательства обоснования переданной по договору купли-продажи площади земельного участка и ее функционального назначения. Вид деятельности ответчика - торговля растениями предполагает необходимость использования земельного участка для размещения саженцев растений (деревьев, кустарников). По мнению ИП ФИО3 у неё  остается право пользования земельным участком, поскольку до заключения договора купли-продажи земельного участка между сторонами был заключен договор аренды сроком действия до 2025 года. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения публичных процедур по приобретению предпринимателем земельного участка.

В обоснование доводов апелляционной жалобы департамент указывает, что судом первой инстанции неправомерно сделаны вывод о признании договора недействительным. В законе отсутствует такое основание для отказа в предоставлении земельного участка как несоразмерность. Рассмотрение вопроса соразмерности земельного участка и планируемого к размещению на нем объекта решается на этапе предоставления земельного участка в аренду для целей строительства. Судом первой инстанции применены нормы права не подлежащие применению, в частности пункт 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, неверно применены статьи 5, 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание представленный ИП ФИО3 проект документации шифр КС-1/1-19 в отношении объекта – «магазин сезонной торговли «Нимфея»», которым предусмотрена схема планировочной организации территории земельного участка. Судом первой инстанции также неправомерно отказано в проведении судебной экспертизы. Применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ИП ФИО3 не приведет к восстановлению прав муниципального образования.

Прокурор представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024, от 15.04.2024 апелляционные жалобы ИП ФИО3 и департамента приняты к производству.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откалывалось.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Тексты определений о принятии к производству апелляционных жалоб от 02.04.2024 и 15.04.2024, подписанные судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликованы в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб.

Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 24.06.2024 в составе суда произведена замена, судья Белан Н.Н. заменена на судью Морозову Н.А.

Учитывая замены в составе судей, на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с самого начала.

Судом установлено, что от сторон неоднократно поступали дополнительные пояснения в обоснование своих правовых позиций.

Из материалов дела следует, что от ИП ФИО3 поступило ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы для целей установления площади земельного участка, необходимого для эксплуатации магазина сезонной торговли.

В судебном заседании до перерыва представитель истца дал пояснения по делу, в том числе по вопросам суда. Возражал против заявленного ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в возражениях по доводам прокурора. Поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Дал пояснения по делу, в том числе по вопросам суда.

В судебном заседании после перерыва представитель ответчика поддержал заявленное ходатайство о назначении экспертизы, представил в материалы дела копию платежного поручения о перечислении денежных средств на депозитный счет суда.

Представители сторон поддержали доводы изложенные ранее.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ИП ФИО3 ходатайство о проведении судебной землеустроительной экспертизы в порядке статей 82, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает в его удовлетворении на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Назначение экспертизы (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Экспертиза назначается только для разрешения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. В то же время применительно к обстоятельствам настоящего дела вопрос определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, возможно установить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции также не усматривает правовых оснований для удовлетворения ходатайств о назначении экспертизы.

Наряду с указанным, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы жалоб о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении судебной экспертизы, с учетом того, что вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу. Данная норма не носит императивного характера, и принятие решения о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Суд первой инстанции на основании статьи 71 АПК РФ, оценив собранные по делу доказательства, признал их достаточными для рассмотрения спора; счел возможным дать правовую оценку обстоятельствам дела без назначения судебной экспертизы, что не противоречит действующему законодательству.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации города Красноярска от 18.10.2012 №5290-недв «О внесении изменений в постановление администрации города от 27.07.19898 №1366 (МП «Совхоз «Октябрьский»)» муниципальному предприятию города Красноярска «Совхоз цветочных и древесно-декоративных культур «Октябрьский» предоставлен в аренду до 26.07.2013, в том числе 6-контурный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:153486, общей площадью 29 055 кв.м., в том числе: 74,42 кв.м. – контур №1, 9 913,60 кв.м. – контур №2, 6 438,28 кв.м. – контур №3, 121,66 кв.м. – контур №4, 7 622,17 кв.м. – контур №5, 4 885,93 кв.м. – контур №6, расположенный по адресу: <...>, для сельскохозяйственного использования.

Согласно сведений ЕГРН земельный участок площадью 4 577 кв.м. по адресу: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59 г с видом разрешенного использования – магазины (код 4.4) поставлен на кадастровый учет 12.04.2018 с присвоением кадастрового номера 24:50:0100212:799.

Из содержания сведений из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), предоставленным Управлением архитектуры администрации города Красноярска (письмо от 23.05.2018 № 1798-уарх), следует, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 расположен в территориальной зоне «зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (O-l)», к основному виду разрешенного использования которой относится, в том числе магазины (код – 4.4), для которой установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: предельный минимальный размер земельного участка – 0,03 га; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 80%.

Распоряжением администрации города Красноярска от 30.08.2018 № 3988-недв принято решение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с наложением зон с особыми условиями использования территорий.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание - магазин сезонной торговли «Нимфея» город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59г площадью 18,1 кв.м., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, поставлен на кадастровый учет 02.12.2020 с присвоением кадастрового номера 24:50:0100212:901, право собственности ФИО3 зарегистрировано 18.12.2020 (номер регистрации 24:50:0100212:901-24/112/202-1).

ФИО3 19.01.2021 обратилась в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка в целях эксплуатации объекта капитального строительства: «магазин сезонной торговли «Нимфея», указав, что на земельном участке расположено капитальное здание магазина садового центра «Нимфея», осуществляющего продажу саженцев деревьев и кустарников; в связи со спецификой торговли магазин работает в период с марта по октябрь, земельный участок полностью занят высаженными растениями.

Согласно заключению департамента от 26.01.2021 № К-555 по состоянию земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 земельный участок огражден совместно со смежными участками, подъезд возможен; в зимний период участок не эксплуатируется, доступа нет; на земельном участке находится эксплуатируемое нежилое одноэтажное здание - магазин сезонной торговли с кадастровым номером 24:50:0100212:901 площадью 18,1 кв.м, древесно-кустарниковая растительность. К заключению приложено фото.

Между департаментом (продавец) и ФИО3 (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 24.02.2021 № 207.

Исходя из содержания разработанной ООО ПСК «ПроектСтройСервис» проектной документации шифр КСС-1/1-19 в отношении объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея» город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59», подъезд к участку запроектирован через смежный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:157 по адресу улице ФИО5, 47, принадлежащий на праве собственности ФИО3, на котором расположен и функционирует садовый центр «Нимфея», также подъезд возможен со стороны улицы Снежная с восточной стороны участка проектирования.

Согласно ситуационному плану, подготовленному департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с использованием ЕМГИС администрации города Красноярска спорный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799, в том числе является смежным с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100212:157.

Согласно выписке из ЕГРН 23.01.2024  № КУВИ-001/2024-215424000 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:157, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – место размещения административного здания  садового центра «Нимфея».

Согласно выписке из ЕГРН от 23.01.2024 № КУВИ-001/2024-21884812 ФИО3 с 18.05.2018 является собственником здания с кадастровым номером 24:50:0100212:798, адрес: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, здание 47, площадь 31,5 кв.м, наименование «Административное здание садового центра «Нимфея», год ввода в эксплуатацию 2018.

Из акта осмотра от 12.01.2024 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, подготовленного прокуратурой, следует, что земельный участок по периметру огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание; на участке находятся кустарниковые растения, деревья; участок покрыт снегом, какой-либо хозяйственной деятельности на участке не ведется. К акту приложена фототаблица.

Полагая, что земельный участок приобретен по льготной цене в обход конкурсной процедуры, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, прокурор города Красноярска обратился в суд в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска с иском к департаменту и к ИП ФИО3

Правильно применив нормы материального права, а именно – статьи 12, 166, 167, 168, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 11.2, 11, 15, 25, 35, 39.1, 39.2, 39.3, 39, 39.1, 39.1, 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», принимая во внимание правовые позиции, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в постановлениях Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012№ 12955/11, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии основании для удовлетворения исковых требований.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что основанием иска явилось нарушение сторонами при заключении договора аренды и в последующем договора купли-продажи требований о необходимости учета соразмерности площадей земельного участка и здания, для эксплуатации которого он предоставляется.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Прокуратура Российской Федерации в целях охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за исполнением законов, в том числе, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов (статья 1 Федерального закона Российской Федерации «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 № 2202-1).

В соответствии со статьями 27 и 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Из пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом, иск заявлен уполномоченным лицом.

Прокурор действует в интересах публично-правового образования и руководствовался публичными интересами. Признание в судебном порядке названных сделок необходимо для осуществления органами прокуратуры возложенных государством, надзорных функций, направленных, в том числе на укрепление законности, пресечение противоправной правоприменительной практики, предупреждение повторного нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц, привлечение к ответственности должностных лиц, нарушивших закон, а также принятие иных мер прокурорского реагирования (Федеральный закон от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего дела является требование о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности предпринимателя на спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав все материалы дела, заслушав и изучив правовые позиции сторон, отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Предоставление же в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что распоряжением администрации города Красноярка от 07.08.2017 № 3445-недв утверждена схема расположения земельных участков по улице ФИО5, 59г из земель намеленных пунктов, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:153486, расположенного по адресу: <...>, с сохранением исходного земельного участка в изменённых границах, в том числе земельного участка с условным номером 24:50:0000000:143486:ЗУ2 площадью 4577 кв.м, в том числе 52 кв.м. - охранная зона инженерных сетей, в границах зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1) с наложением на зону с особыми условиями использования территорий (водоохранная зона), расположенного по адресу: Красноярский край город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59г.

По результатам проведения аукциона между департаментом и ИП ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № 63 с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59г, общей площадью 4577 кв.м. для использования в целях строительства объектов: магазины (код 4.4), сроком на семь лет.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что ИП ФИО3 возведено нежилое здание - магазин сезонной торговли «Нимфея» площадью 18,1 кв.м., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, поставлен на кадастровый учет 02.12.2020 с присвоением кадастрового номера 24:50:0100212:901.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ФИО3 зарегистрировано 18.12.2020 (номер регистрации 24:50:0100212:901-24/112/202-1).

С учетом завершения строительства объекта ФИО3 обратились в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59г, в целях эксплуатации объекта капитального строительства: «магазин сезонной торговли «Нимфея».

В результате между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка от 24.02.2021 № 207.

Согласно пункту 2.1. договора цена участка установлена в размере 3 593 739 руб. 11 коп., что составляет 15,0 процентов от его кадастровой стоимости.

Рассматривая дело, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при площади здания магазина 18,1 кв.м. ФИО3 в собственность передан земельный участок, площадь которого более чем в 252 раза превышает площадь здания, в целях эксплуатации которого он предоставлен, что не соответствуют нормам действующего законодательства и фактически влечет незаконное приобретение в собственность ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 площадью 4577 кв.м.

Возражая против выводов суда первой инстанции, заявители в апелляционных жалобах указывают, что при обращении с заявлением на приобретением земельного участка ИП ФИО3 в первый раз в аренду для строительства магазина, а в последующем после завершения строительства, ФИО3 обосновывала функциональное использование всей площади земельного участка.

В частности, ФИО3 указала, что согласно проектной документации шифр КСС-1/1-19 в отношении объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея» город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59» изначально предусмотрена схема планировочной организации территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 (4 577 кв.м.) площадь застройки – 28,05 кв.м. (0,61%); площадь проездов – 454,5 кв.м. (10,01%), площадь тротуаров – 78,3 кв.м. (1,71%), площадь вспомогательных площадок – 329,8 кв.м. (7,2%), площадь озеленения – 3 026,55 кв.м. (66,13%), площадь дорожек – 424,3 кв.м. (9,27%).

Проектной документацией предусмотрено зонирование территории: зона здания магазина, зона размещения саженцев растений для продажи в контейнерах и непосредственно в грунте; хозяйственная зона в составе площадки для мусорных контейнеров; зона автопарковки. Основой озеленения являются посадки саженцев деревьев, кустарников декоративных растений.

Оценив указанные доводы, суд апелляционной инстанции отклоняет их в силу следующего.

Изначально земельный участок был предоставлен для использования в целях строительства объекта: магазина сезонной торговли «Нимфея» город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59.

Соответственно после завершения строительства объекта: магазина сезонной торговли «Нимфея» город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59 с кадастровым номером 24:50:0100212:901 земельный участок предоставляется уже для эксплуатации здания.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, по смыслу норм действующего законодательства, в частности по основаниям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, льготное право выкупа земельного участка в собственность установлено только применительно к обслуживанию и эксплуатации объекта недвижимости, которым в настоящем случае является магазин сезонной торговли «Нимфея», а не саженцы (растения), высаженные ИП ФИО3 на территории земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии обоснования предоставления спорного земельного участка общей площадью 4577 кв.м. для использования спорного объекта площадью 18.1 кв.м. и его эксплуатации.

Более того, как следует из материалов дела и на что обоснованно указано судом первой инстанции, согласно ситуационному плану, спорный земельный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100212:157.

Согласно выписке из ЕГРН 23.01.2024  № КУВИ-001/2024-215424000 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:157, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – место размещения административного здания садового центра «Нимфея», местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, площадью 2008 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО3 (дата регистрации права собственности – 23.07.2018). В границах земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 24:50:0100212:332, 24:50:0100212:798.

Согласно выписке из ЕГРН здание с кадастровым номером 24:50:0100212:798, адрес: Российская Федерация, Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, улца ФИО5, 47, площадь 31,5 кв.м, 2018 года вводу в эксплуатацию является «Административное здание садового центра «Нимфея» и принадлежит на праве собственности ФИО3

Здание, возведенное ФИО3 на спорном земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100212:799, магазина сезонной торговли «Нимфея» город Красноярск, Октябрьский район, улица ФИО5, 59, в свою очередь, имеет минимально необходимую площадь специализированного непродовольственного предприятия торговли, которая установлена пунктом 5 таблицы 2 ГОСТ Р 51773-2009 «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли».

Вместе с тем, как следует из акта осмотра от 12.01.2024 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, подготовленного прокуратурой, земельный участок по периметру огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание; на участке находятся кустарниковые растения, деревья; участок покрыт снегом, какой-либо хозяйственной деятельности на участке не ведется.

С учетом изложенного выше, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что направленность ФИО3 в получении спорного участка была вызвана исключительно интересом использовании незастроенной площади спорного земельного участка. В то время как действующим законодательством предоставление земельного участка без торгов возможно только применительно к обслуживанию и эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в собственности лица, обращающего с соответствующим заявлением.

Вопреки доводам апелляционных жалоб судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленной в материалы дела проектной документации. В том числе, с учетом которой судом сделаны обоснованные выводы о возможности формирования земельного участка исключительно для целей эксплуатации спорного объекта.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Как правомерно указано судом первой инстанции и надлежащим образом не оспорено ответчиками расчет необходимой площади земельного участка осуществлен не только исходя из необходимости обслуживания здания, принадлежащего предпринимателю, но и учитывает площадь проездов, тротуаров, вспомогательных площадок, озеленения и дорожек, которые не образуют объект недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка.

В связи с чем, включение указанных площадей в целях расчета площади земельного участка, необходимого только для использования принадлежащего предпринимателю на праве собственности нежилого здания площадью 18,1 кв.м., является необоснованным.

Суд апелляционной инстанции дополнительно указывает, что при рассмотрении вопроса о площади земельного участка, необходимого для использования зданий, коммерческая деятельность собственника здания и используемые для этого объекты учету не подлежат.

То обстоятельство, что ФИО3 для осуществления предпринимательской деятельности на предоставленном ей земельном участке по результатам аукциона, необходима вся территория в качестве территории для расположения саженцев, растений и т.д., что, по мнению ответчиков, является функциональным использование и обосновывает предоставлении земельного участка общей площади 4577 кв.м. вместе со спорным объектом недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованное.

Напротив, сам по себе обозначенный ответчиком процесс высадки саженцев, по своей сути, является намерением ответчика по использованию земельного участка в своей предпринимательской деятельности, тогда как правовое регулирование предоставления земельных участков в собственность направлено на определение соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего собственнику объекта недвижимости на данном земельном участке.

При этом под эксплуатации конкретного объекта недвижимости не следует понимать возможный необходимый цикл высадки и взращивания культур, который собственник объекта недвижимости планирует в своей предпринимательской деятельности, в случае, если земельный участок не испрашивается для строительства имущественного комплекса в смысле статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, наличие на участке различных объектов, в том числе, высаженных растений, само по себе не указывает на наличие у ФИО3 права на получение земельного участка в тех границах и той площади, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи.

Обратное противоречит подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые подразумевают право на получение собственником зданий и сооружений без торгов земельного участка в границах, необходимых обеспечить функциональное использование зданий (сооружений), а не иных вспомогательных объектов, не являющихся объектами недвижимости.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О приведена правовая позиция, согласно которой собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Таким образом, учитывая, что в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть приобретен в части, необходимой для эксплуатации именно зданий, сооружений, занятых таким объектами, в то время как предоставленный земельный участок во много раз превышает площадь объекта, а остальная часть земельного участка при его предоставлении заявлена в части эксплуатации объекта не была, оснований для предоставления земельного участка всей площадью в собственность ФИО3 по договору купли-продажи у департамента не имелось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, вопреки доводам жалоб, обоснованно пришел к выводу о том, что приобретение предпринимателем земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 252 раза) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельного участка и торгов.

Доводы о неверном применении судом первой инстанции норм материального права, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом вышеизложенного. Правовая позиция ответчиков в указанной части основана на неверно толковании норм права.

Наряду с указанным, суд апелляционной инстанции отмечает, что ФИО3, принимая участие в аукционе, производя строительство согласованного объекта, а в последующем и выкуп без обоснования предоставления всего земельного участка, а также без соответствующей проверки департаментом факта существенного превышения площади земельного участка площади возведенного на нем объекта недвижимости, не может служить основанием для освобождения покупателя от ответственности за собственное поведение и за действия, совершенные в обход закона.

В связи с чем доводы жалоб о том, что Земельный кодекс Российской Федерации не содержит обязанности обосновывать площадь земельного участка, а истцом якобы не доказаны указанные обстоятельства, является несостоятельными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом вышеизложенного приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность размера земельного участка всей площади.

Тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, определенных изначально и заявлен на этапе подготовке к аукциону, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 № 1591).

Доводы о невозможности формирование иных земельных участков в границах указанного земельного участка, что нарушает требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется с учетом изложенных выше норм права.

Суд первой инстанции первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 24.02.2021 № 207 является ничтожной сделкой, поскольку при их заключении нарушен принцип соразмерного предоставления земельного участка под объекты и как следствие нарушен запрет передачи государственного и муниципального имущества без проведения конкурентных процедур, а в действиях ответчиков усматриваются признаки злоупотребления правом путем совершения действий в обход закона с противоправной целью.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленные земельным законодательством принципы предоставления земельных участков направлены на создание равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Невыполнение органом местного самоуправления правил распоряжения земельными участками влечет нарушение публичных интересов, ущемляет интересы неопределенного круга лиц, лишая их возможности приобрести право на земельный участок на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для предпринимателя на получение прав в отношении данного земельного участка, а также не позволяет публичному образованию получить максимальную цену по результатам справедливого и открытого распределения объекта публичной собственности на аукционе.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет публичным собственником земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования, допускающим строительство на нем объекта, с целью предоставления данного участка в аренду, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта).

Вопреки доводам жалоб, принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судами способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности ФИО3 на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно абзацу второму пункта 52 указанного Постановления, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, суд по итогам разрешения возникшего спора обоснованно, признав недействительной сделку, исходя из формулировки заявленных прокурором исковых требований, пришел к выводу о необходимости прекращения права собственности ФИО3 на соответствующий земельный участок.

Принимая во внимание, что часть участка занята объектом недвижимости, применение последствий недействительности сделки в виде возложения на ФИО3 обязанности возвратить земельный участок публичному собственнику привело бы к нарушению интересов последней, которая вправе обратиться за предоставлением без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ей на праве собственности объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством. Вопрос о предоставлении земельного участка ФИО3 с целью эксплуатации объекта недвижимости, равно как вопрос о границах такого участка, подлежит разрешению в порядке главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случае возникновения разногласий может быть передан на разрешение суда.

При этом как верно указал суд первой инстанции, заявленным требованием о прекращении права собственности ФИО3 на спорный земельный участок достигается цель возврата ответчиков в положение, существовавшее до заключения ничтожной сделки, что согласуется с судебной практикой Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителями жалоб установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12).

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ИП ФИО3 относятся на заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 февраля 2024 года по делу № А33-3413/2023 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.


Председательствующий


Н.Н. Пластинина

Судьи:


Н.А. Морозова



О.Ю. Парфентьева