Постановление от 11 января 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-60846/2025-ГК

Дело № А40-299861/2024
г. Москва
12 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей О.Н. Лаптевой, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ф.М. Дзауровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г.Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 октября 2025 года по делу № А40-299861/24, по иску ООО "Бизнес Групп" (ОГРН: 05.06.2017, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества г.Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий.


при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 13.01.2025

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 01.12.2025

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17 октября 2025г. исковые требования удовлетворены в полном объёме с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить в части удовлетворения требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, не представил отзыв.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, статьи 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы и отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 04 октября 2024 года ООО «Бизнес Групп» обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с Заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы - нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>/42Т, с кадастровым номером 77:06:0008011:4906 в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008). 08 ноября 2024 г.

Истцом была получена оферта Ответчика в виде письма «О подписании проекта договора купли-продажи» (исх. № 33-5-110661/24-(0)-4 от 08.11.2024 г., копия письма прилагается) с приложением: Проекта договора купли-продажи недвижимости № 59-10201 от 07.11.2024 г. (далее – Договор) в формате pdf.; Распоряжения Департамента от 06.11.2024 № 184895 в формате pdf.; Отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 08.10.2024 № М708-2858-П/2024; Экспертного заключения от 10.10.2024 № 750/800-24 в формате pdf. 25 ноября 2024 года, в связи с имеющимися замечаниями к условиям договора, Истец направил Ответчику сопроводительное письмо исх. № 03-11/24 с приложением Протокола разногласий б/н от 25.11.2024 г. (далее – Протокол разногласий) к договору купли-продажи недвижимости № 59-10201 от 07.11.2024 г. (копия письма ООО «Бизнес Групп» прилагается к настоящему исковому заявлению) в отношении пунктов 1.6., 3.1. Договора, устанавливающих порядок регистрации права собственности исключающего установление публичного сервитута, в связи с отсутствием в помещении объектов коммунальной, электрической или пожарной инфраструктуры для которых необходимо обеспечивать беспрепятственный доступ для их обслуживания, а также цену приобретаемого Помещения.

Истец считает недостоверной цену недвижимости в размере 17 999 000 рублей, превышающую ее реальную рыночную стоимость, предложенную Ответчиком в п. 3.1. проекта Договора.

Данная позиция Истца основана на Отчете № 2926.4-2024 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/42Т, общей площадью 81,5 кв. м, кадастровый номер: 77:06:0008011:4906, выполненной по состоянию на 20.11.2024 г. ООО «АЛС КОНСАЛТИНГ» от 20.11.2024 г. (Копия Отчета прилагается), которым помещение оценено в 11 293 000 рублей, а также Рецензией № 2945.4-2024 от 25.11.2024 составленной в отношении Отчета № М-708-2858-П/2024 представленного Ответчиком (Копия Рецензии прилагается) которой в свою очередь выявлено, что определение рыночной стоимости Ответчиком проведено с нарушениями, не имеет обоснований корректировок, рыночная стоимость не соответствует действительности.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 26 марта 2025 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» эксперту ФИО3.

Согласно экспертному заключению ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» экспертом сделан вывод: Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0008011:4906, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проспект Новоясеневский, дом 9, помещение 8/42Т, по состоянию на дату обращения Истцом в адрес Ответчика с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, т.е. «04» октября 2024 года, без каких-либо обременении составляет (округленно до тысяч) 13 568 000 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости -нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0008011:4906, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проспект Новоясеневский, дом 9, помещение 8/42Т, по состоянию на дату обращения Истцом в адрес Ответчика с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, т.е. «04» октября 2024 года, с учетом обременения в виде публичного сервитута, предусмотренного абз. 2 п. 1.6. проектом Договора купли-продажи недвижимости №59-10201 от 07.11.2024 составляет (округленно до тысяч) 12 720 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2025 года по делу № А40-299861/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья Е.А Птанская


Судьи О.Н. Лаптева


Д.В Пирожков