Постановление от 31 июля 2025 г. по делу № А07-5607/2024

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-6771/2025
г. Челябинск
01 августа 2025 года
Дело № А07-5607/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2025 года


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Курносовой Т.В., судей Жернакова А.С., Рогожиной О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кобыльченко Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2025 по делу № А07-5607/2024.

Лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда,

Установил:

на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Заир+» (ОГРН <***>, далее – общество «Заир+») к УЗИО г. Уфы о об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.11.2023 в отношении нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 31, кадастровый номер 02:55:020607:424, изложением пунктов 3.1, 3.3 и 3.5 договора в представленной редакции (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2025 по настоящему делу исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие при заключении названного договора купли-продажи изложением его спорных пунктов в следующей редакции:

- пункта 3.1 договора: «Стоимость Объекта составляет 3 604 000 (три миллиона шестьсот четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной НП «Коллегия независимых экспертов» в заключении экспертов № 20/24 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. В счет оплаты объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 1 023 268 руб., без учета НДС 20%. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 2 580 732 руб., без учета НДС 20%.»;

- пункта 3.3 договора: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 258 073 (двести пятьдесят восемь тысяч семьдесят три) рублей 20 копеек, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца»;

- пункта 3.5 договора: «В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату утверждения условий приватизации (15% по состоянию на 28.11.2023 года.)».

         Не согласившись с данным решением суда, УЗИО г. Уфы обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить.

Управление полагает, что судом первой инстанции необоснованно приняты во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении от 28.08.2024 № 20/24, выполненном экспертом Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» по результатам назначенной судебной экспертизы, отмечая, что экспертом необоснованно применены «ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. Приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446), поскольку предметом оценки являлось нежилое помещение, а также ввиду того, что ремонтные работы в спорном помещении согласно представленным истцом документам проводились в 2018-2019 годах, однако, на дату оценки объекта – 11.08.2023, износ помещения определен равным 0%.

Апеллянт также отмечет, что письмом от 08.02.2018 № 3140 истцу согласовывалось только проведение следующих работ за счет собственных средств: капитальный ремонт полов, электроснабжения, системы отопления, замена оконных и дверных проемов, а также перепланировка, не затрагивающая капитальных стен и конструкций, установка козырька над входной группой, а иные работы, на которые ссылается общество «Заир+», не согласовывались, выполнены в рамках приведения им помещения в соответствие со своей деятельностью, осуществляемой в арендуемом помещении и, в этой связи, относятся на истца и не подлежат учету при определении стоимости выкупной цены объекта.

         Определением Восемнадцатого арбитражного суда от 25.06.2025 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 24.07.2025.

К назначенной дате 16.07.2025 от общества «Заир +» поступил отзыв, в котором общество просит суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании в соответствии со статьей 262 АПК РФ представленный отзыв истца приобщен судом к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, судом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена судом в их отсутствие в порядке статей 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

         Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.06.2017 УЗИО г. Уфы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Заир» (ОГРН <***>) (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 30390, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель на основании решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда с единственными участниками аукциона» от 13.06.2017 № 845р, протокола  аукционной (конкурсной) комиссии от 07.06.2017 № 2 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда: цокольный этаж 66 кв.м № 36-43, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа <...> СССР, д. 31, Литер А, общей площадью 66 кв.м, для использования в целях административной деятельности, прочие виды использования. Срок действия договора с 26.06.2017 по 25.06.2022.

Дополнительным соглашением от 05.03.2019 к указанному договору стороны пришли к соглашению о том, что: стороной договора аренды следует считать общество «Заир+» (ОГРН <***>) (пункт 1); распространить дополнительное соглашение на отношения по договору от 26.06.2017 № 30390, фактически возникшие с 25.02.2019 (пункт 2).

Далее, дополнительным соглашением от 24.06.2022 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2017 № 30390 (в редакции дополнительного соглашения от 05.03.2019) стороны согласовали, что: «в п. 1.1. слова «… цокольный этаж 66 кв.м № 36-43,…» заменить на «…цокольный этаж 67.1 кв.м.: № 38-42,…», слова «…общей площадью 66 кв.м…..» заменить на «… общей площадью 67,1 кв.м…..», « в техническом (их) паспорте (-ах) (выкопировке (-ах)) № 3412 от 05.08.2008г.» заменить на «…в техническом (их) паспорте (-ах) (выкопировке (-ах)) № 3412 от 14 июля 2024г.» (пункт 1); что указанное дополнительное соглашение распространяется на отношения по договору № 30390 от 26.06.2017, фактически возникшие с 24.06.2022 (пункт 2).        

В последующем, 16.10.2023 УЗИО г. Уфы (арендодатель) и обществом «Заир+» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципального нежилого фонда № 30390.1, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.10.2023и № 356нф, передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда: цокольный этаж 67,1 кв.м с кадастровым номером 02:55:020607:424, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа <...> СССР, д. 31, Литер А, для использования под косметологические услуги.

В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора он вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более). Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие 04.10.2023, и действуют по 27.09.2024.

Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан 28.11.2023 принято постановление № 2102 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа трёхэтажного нежилого здания (кадастровый номер 02:55:020607:424), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет  СССР, 31».

Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа трёхэтажного нежилого здания (кадастровый номер 02:55:020607:424), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет  СССР, 31 - реализация преимущественного права (субъектом малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества (пункт 2.1).

Общество «Заир+» 11.08.2023 обратилось в УЗИО г. Уфы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества (т. 1, л.д. 52 – 54).

Ответным письмом от 29.11.2023 № 27446 УЗИО г. Уфы предложило обществу «Заир+» реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а также приложило к письму: Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.11.2023 № 2102 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного нежилого здания (кадастровый номер 02:55:020607:424), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет  СССР, 31»; Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного нежилого здания (кадастровый номер 02:55:020607:424), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет  СССР, 31 (утв. Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.11.2023 № 2102); проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.11.2023 (т. 1, л.д. 55 – 71).

В соответствии с представленным проектом договора купли-продажи от 29.11.2023 УЗИО г. Уфы (продавец) продает, а общество «Заир+» (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа трехэтажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 31, общей площадью 67,1 кв.м (кадастровый номер 02:55:020607:424) (пункт 1.1).

Согласно пункту 3.1 проекта договора стоимость объекта составляет 5 078 109,38 руб. (без НДС 20%) и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом  от 20.09.2023 № 23/3756-2Н/2023, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания».

В соответствии с пунктом 3.3 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 507 810,94 руб., перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

По пункту 3.5 проекта договора в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения настоящего договора.  

Не согласившись со стоимостью выкупа помещения, общество «Заир+» направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи от 29.11.2023 (по пунктам 3.1, 3.3) и отчет об оценке от 25.12.2023 № 1633 (т. 1, л.д. 72 – 73).

Обществом предложены следующие формулировки пунктов 3.1., 3.3 договора купли-продажи:

- пункт 3.1: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 848 257,85 руб. (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч двести пятьдесят семь рублей 85 копеек), без учёта НДС 20%, за вычетом стоимости неотделимых улучшений и равна его рыночно стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом об оценке № 1633 от 25.12.2023 года, составленным частнопрактикующим оценщиком ФИО1»;

- пункт 3.3: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 184 825,78 (сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать пять рублей 78 копеек), перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца».

УЗИО г. Уфы ответным письмом от 23.01.2021 № 44045 отклонило протокол разногласий, сославшись на утверждение условий приватизации объекта постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.11.2023 № 2102.

В связи с не достижением сторонами соглашения относительно названных условий истец обратился в арбитражный суд с иском о разрешении разногласий.

Общество «Заир+» в обоснование изначально заявленных исковых требований относительно предложенной цены объекта пояснило, что в арендованном помещении им произведены согласованные арендодателем письмом от 08.02.2018 № 3140 неотделимые улучшения стоимостью 1 168 408,82 руб., что подтверждается договором подряда от 17.10.2018, актом о приемке выполненных работ формы КС-2 и справкой о стоимости выполненных работ формы КС-3.

После получения проекта договора от УЗИО г. Уфы общество обратилось за проведением независимой оценки рыночной стоимости выкупа арендуемого имущества к оценщику ФИО2, которая в выполненном отчете от 25.12.2023 № 1633 пришла к выводу о рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 31, кадастровый номер 02:55:020607:424 в размере 3 016 666,67 руб., неотделимых улучшений – 1 168 408,82 руб.

Истец полагает, что стоимость согласованных арендодателем неотделимых улучшений подлежит зачету при выкупе помещения, следовательно, стоимость по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 29.11.2023 должна составлять 1 848 257,85 руб. (3 016 666,67 - 1 168 408,82). 

С целью установления достоверности рыночной стоимости объекта, определенной в отчете от 20.09.2023 № 23/3756-2Н/2023, проверки соответствия данного отчета требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, определением от 27.06.2024 судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО3, ФИО4.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, отчет от 20.09.2023 № 23/3756-2Н/2023 об оценке нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 31, кадастровый номер 02:55:020607:424, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2. определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул.50 лет СССР, д. 31, кадастровый номер 02:55:020607:424, без учета НДС 20%, по состоянию на 11.08.2023;

3. определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального жилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 31, кадастровый номер 02:55:020607:424?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило заключение от 28.08.2024 № 20/24, в котором эксперт сделал следующие выводы: отчет об оценке от 20.09.2023 № 23/3756-2Н/2023 не соответствует общим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (по первому вопросу); рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений цокольного трехэтажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 31, общей площадью 67,1 кв.м, кадастровый номер 02:55:020607:424, без учета НДС 20% по состоянию на 11.08.2023 с учетом округления составила 3 604 000 руб. (по второму вопросу); рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального жилого фонда – нежилых помещении цокольного этажа трехэтажного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 31, кадастровый номер 02:55:020607:424, составляет 1 023 268 руб. (по третьему вопросу).

После поступления в материалы дела экспертного заключения от 28.08.2024 № 20/24 общество «Заир+» уточнило требования и просило суд урегулировать разногласия, определив пункты 3.1, 3.3, 3.5 договора купли-продажи от 29.11.2023, в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 3 604 000 (три миллиона шестьсот четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 20/24 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В счет оплаты Объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 1 023 268 (один миллион двадцать три тысячи двести шестьдесят восемь) рублей, без учета НДС 20%. Цена продажи Объекта по настоящему Договору составляет 2 580 732 (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч семьсот тридцать два) рубля, без учета НДС 20%.

3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 258 073 (двести пятьдесят восемь тысяч семьдесят три) рубля 20 копеек, перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца.

3.5. В пределах срока оплаты Объекта ;(до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (15 % по состоянию на 28 ноября 2023 года).».

Оценив заключение от 28.08.2024 № 20/24, представленное в материалы дела по итогам назначенной судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки, а также о том, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным и составившие заключение эксперты имеют необходимую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Исходя из этого, суд принял заключение судебной экспертизы в качестве допустимого и достоверного доказательства и разрешил возникшие между обществом «Заир+» и УЗИО г. Уфы разногласия по цене выкупаемого имущества в соответствии выводами экспертов, удовлетворив, тем самым, поданный иск.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и рассмотрев доводы апелляционной жалобы, не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи  217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу положений абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен статьей 5 Закона № 159-ФЗ.

Пунктом 6 статьи 5 названного Закона также указано, что в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.   

Положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ возникающие при заключении договора купли-продажи, заключаемом сторонами в отношении объекта недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ, разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 АПК РФ).

Согласно требованиям статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В рассматриваемом случае судом установлено, что согласно выводам, содержащимся в заключении судебной экспертизы от 28.08.2024 № 20/24, отчет об оценке от 20.09.2023 № 23/3756-2Н/2023, на основании которого ответчиком был разработан проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.11.2023, не соответствует Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, в частности пункту 9 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»; допущенные нарушения являются существенными и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки, поскольку корректировка на торг применена по неактуальному справочнику, сравнительный анализ качественных характеристик (сходства и различия) аналогов и объекта оценки по элементам сравнения «местоположение в пределах города», «физическое состояние здания» не проведены.

Наряду с этим по результатам судебной экспертизы экспертами на иные поставленные вопросы сделаны выводы о том, что рыночная стоимость объекта составляет 3 604 000 руб., неотделимых улучшений объекта - 1 023 268 руб.    

УЗИО г. Уфы представлены возражения на заключение экспертов с указанием на применение при проведении сравнительного анализа фактических признаков износа методики, которая не распространяется на обследование нежилых помещений, без обоснования этому; неверное определение степени износа равной 0%, учитывая, что ремонтные работы в спорном помещении согласно представленным договорам подряда и смете проводились в 2018-2019 годах; а также на неверное применение при сравнительном подходе аналогов, находящихся на первом этаже, при том, что объект оценки - цоколь, а также отличающихся по площади от объекта оценки.

 При этом в судебном заседании эксперт Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО3 дала пояснения по экспертизе с учетом поступивших возражений, пояснив, что приняла к исследованию документ ВСН 53-86р, учитывая более современные и актуальные данные документа; принимая во внимание данные экспертного метода и отсутствие фактических визуальных признаков износа, таких как: неисправности внутренних систем, повреждения, трещины, сколы на плитке из керамогранита; ослабление закреплений, нарушений окраски внутренних систем; загрязнения, трещины на стенах; провисания и повреждение полотен натяжного потолка; повреждения оконных и дверных блоком, эксперт принял в исследовании физический износ равный нулю.

С  учетом полученных пояснений, оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно является надлежащим доказательством по делу, поскольку соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, Закона № 135-ФЗ, ФСО, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и заданию на оценку; является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Какими-либо иными доказательствами выводы экспертов не опровергнуты (статьи 8, 9, 65, 66 АПК РФ).

Исходя из этого, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия между обществом «Заир+» и УЗИО г. Уфы, определив выкупную стоимость имущества в соответствии с заключением экспертов от 28.08.2024 № 20/24.      

Доводы апеллянта, сводящиеся к несогласию с учтенными судом выводами судебной экспертизы, отклоняются судебной коллегией.

 Экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, на вопросы, поставленные перед экспертами, даны полные и исчерпывающие ответы.

Вопреки доводам ответчика, экспертами изложена полная информация, имеющая значение для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор аналогов; оснований для вывода о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки, в частности применение таблиц ВСН 53-86р, привели к неправильным выводам, не имеется.

Относительно несогласия с установлением экспертами физического износа, равного нолю, судебная коллегия отмечает, что принятие иного коэффициента износа, очевидно бы привело к удешевлению рыночной стоимости оцениваемого помещения и его итоговой выкупной стоимости. 

Ответчик каких-либо доказательств, которые бы объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по делу, в ходе судебного разбирательства не представил, а сам по себе факт несогласия с результатом судебной экспертизы не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов экспертов.

Ссылка апеллянта на то, что экспертами определена подлежащая учету при определении выкупной стоимости имущества стоимость неотделимых улучшений, не принимается во внимание.

Истцом от ответчика получено письмом от 08.02.2018 № 3140, из которого следует, что дано согласие на капитальный ремонт полов, электроснабжения, системы отопления, замену оконных и дверных проемов, а также перепланировку, не затрагивающую капитальные стены и конструкции, установку козырька над входной группой.

При этом из акта формы КС-2 от 25.09.2019, справки формы КС-3 от 25.09.2019 к договору подряда 17.10.2018, представленных истцом, судом установлено, что в период аренды помещения обществом «Заир+» выполнен ремонт потолков, стен, полов; установлены двери; выполнены сантехнические и электромонтажные работы.

Из содержания названных документов не следует, что выполнялись не согласованные работы, затрагивающие капитальные стены и конструкции объекта недвижимости.

Таким образом, произведенные затраты на выполнение указанных работ обоснованно приняты к зачету в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

         Предусмотренных положениями статьи 270 АПК РФ оснований для отмены и изменения судебного акта в данном случае не установлено.

 В удовлетворении апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам следует отказать.

         Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

         При этом в связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденными от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2025 по делу № А07-5607/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья                                  Т.В. Курносова


Судьи:                                                                        А.С. Жернаков


                                                                                   О.В. Рогожина