Постановление от 30 июля 2024 г. по делу № А07-6060/2023

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8449/2024
г. Челябинск
30 июля 2024 года
Дело № А07-6060/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Томилиной В.А., судей Жернакова А.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2024 по делу № А07-6060/2023.

Общество с ограниченной ответственностью «Вложения» (далее – ООО «Вложения», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, определив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 9 690 000 (девять миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей»,

-пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 969000 (девятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

- пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течении семи лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата стоимости объекта производится в рублях. При оплате стоимости

объекта покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет продавца не позднее даты в соответствии с графиком платежей (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» (далее – ООО «Аудит-Безопасность»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что ООО «Вложения» утратило право на выкуп спорного имущества, так как обратилось в суд после истечения 30 дней с момента получения ответа с отказом подписать протокол разногласий.

В апелляционной жалобе Управление также выражает несогласие с методикой проведения судебной экспертизы, назначенной судом для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика, представленного ответчиком. Кроме того, экспертом, в нарушение законодательства об оценочной деятельности, применен справочник оценки недвижимости под редакцией Лейфера 2021 года со старыми данными корректировок, на дату оценки объекта 07.07.2022, имеется справочник оценщика недвижимости на 2022 год.

Также апеллянт не согласен со сроком рассрочки и утверждает, что истцом в протоколе разногласий не был указан пункт 3.4 договора купли- продажи, т.е. условие о рассрочке сторонами в досудебном порядке не рассматривалось. Полагает, что, поскольку муниципальным правовым актом не установлен срок рассрочки, следовательно, следует определять максимальный срок рассрочки оплаты имущества равный пяти годам.

До начала судебного заседания ООО «Вложения» представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из электронных материалов дела, на основании договора аренды объектов муниципального нежилого фонда № 33471 от 06.07.2020 ООО «Вложения» является арендатором нежилых помещений на первом этаже, встроено-пристроенных к десятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: РБ, <...>, литер А, общей площадью 239,1 кв.м, кадастровый номер 02:55:020202:3434. Помещения переданы в аренду для использования под административную деятельность, торговлю, прочие виды использования. Срок договора аренды с 06.07.2020 по 05.06.2025.

07.07.2022 истец обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа вышеуказанных помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на данное заявление Управлением в адрес общества направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 15.09.2022.

Согласно пункту 3.1 проекта договора купли-продажи, стоимость выкупаемого имущества составила 12 634 709 рублей 49 копеек, без учета НДС в соответствии с отчетом № 22-7/19/1-Н от 24.08.2022, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Согласно пункту 3.3 проекта договора покупатель оплачивает первоначальный платеж в размере 1 263 470 рублей 95 копеек.

Согласно пункту 3.4 проекта договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей.

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец 28.09.2022 направил в адрес Управления протокол разногласий № 1 от 27.09.2022 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.09.2022, с предложением п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 7 966 667 руб. (семь миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации», что подтверждается отчетом об оценке № 016/009/2022Н от 16.09.2022, выполненным оценщиком ФИО1».

Пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 796 666, 70 руб. (семьсот девяносто шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 70 копеек), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: «последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение семи лет в соответствии с Законом Республики Башкортостан от 31 октября 2018 года № 6-з «О регулировании отдельных вопросов отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата стоимости объекта и уплата процентов производиться в рублях».

Уведомлением от 14.10.2022 Управление отклонило протокол разногласий, ссылаясь на невозможность внесения изменений в Условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических

лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Положениями первого абзаца статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая была поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО2.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности, отчет исполненный ООО «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020202:3434, общей площадью 239,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2.Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020202:3434, общей площадью 239,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 07.07.2022.

07.09.2013 в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заключение эксперта № 103, в котором экспертом сделаны следующие выводы (т. 1, л.д. 64-183).

Отчет об оценке № 22-7/19/1-Н от 24.08.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки, нарушения стандартов оценочной деятельности п. 11, п. 22 ФСО № 7, п. 5, п. 11 ФСО № 3, п. 8 ФСО № 1 значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020202:3434 общей площадью 239,1 кв.м, расположенного по адресу <...>, без учета НДС по состоянию на 07.07.2022 составила 9 690 000 руб.

Оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, представлено не было.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ООО «Вложения», в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 9 690 000 руб. на основании полученного заключения эксперта № 103, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Указанный вывод суда первой инстанции подателем жалобы с приведением убедительных аргументов не был опровергнут.

Имеющиеся нарушения при подборе объектов-аналогов существенно повлияли на определение конечной рыночной стоимости объекта, ввиду чего указанные заключения обоснованно признаны судом первой инстанции недостоверными доказательствами по делу.

Заключение эксперта № 103 обоснованно принято судом первой инстанции при определении выкупной цена спорного имущества.

Указанное заключение основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в

Российской Федерации»; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение эксперта № 87, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом и третьим лицом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта № 103 отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем, указанная в нем величина может быть использована при определении цены его продажи.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Возражения апеллянта по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого имущества и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Как указано выше, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу

названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора, что и было сделано судом первой инстанции.

Само по себе существенное различие установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования не подтверждает недостоверность экспертного заключения.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости. К определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

Так, в части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей. По этой причине кадастровая стоимость может иметь существенное различие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей.

Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка.

С учетом разницы в методике определения, кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем превышение кадастровой стоимости над рыночной, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неправильности определения последней.

Исходя из предмета спора по настоящему делу анализ корректности учета индивидуальных характеристик объекта при массовой оценке, не требовался.

Возражения истца по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской

Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Аудит-Безопасность».

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке выполненного ООО «Аудит- безопасность» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям ФСО и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда расположенного по адресу <...>, литер А.

При этом, в суде первой инстанции ответчик не возражал против судебной экспертизы, согласился с вопросами поставленным перед экспертом. Не заявлял ходатайство об отправлении отчета в Саморегулируемую организацию оценщиков.

Приведенные Управлением возражения в части некорректности выбора аналогов и отсутствия корректировки по местоположению, также не могут быть признаны обоснованными.

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения имеют сходное с исследуемым свободное назначение, расположены в границах одного и того же населенного пункта г. Уфа, сопоставимы площади,

году постройки здания. Выбранные аналоги сравнения расположены в аналогичном районе города Уфы с (среднеэтажная застройка, исторический центр города), то есть сопоставимы по местоположению.

Выбор аналогов с заведомо заниженной или завышенной стоимостью не доказан. Различия относительно расположения на красной линии скорректировано применением поправочных коэффициентов.

Апеллянтом не приведены обоснованные доводы и доказательства о проведении экспертизы с нарушениями установленных требований норм ФСО, закона об оценочной деятельности или нарушении судом первой инстанции норм материального или процессуального права.

Применительно к возражениям Управления, в пояснениях экспертом указано, что при проведении судебной экспертизы был применен Справочник оценки недвижимости под ред. Лейфера с годом издания 2021, но в обновленной версии на 2022 год. Эксперт приложила к своим пояснениям титульный лист справочника, где указано «Справочник оценщика недвижимости -2021. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия (обновлено февраль 2022 года)».

До момента оценки объекта (07.07.2022) обновлений данного справочника не было. Таким образом, экспертом применена актуальная редакция справочника на момент определения рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Апеллянт также не согласен со сроком рассрочки и утверждает, что истцом в протоколе разногласий не был указан пункт 3.4 договора купли- продажи, т.е. условие о рассрочке сторонами в досудебном порядке не рассматривалось.

Между тем в материалах дела имеется протокол разногласий направленный ООО «Вложения» в УЗИО 27.09.2022, где выражено несогласие с пунктом 3.4 договора и указан вариант истца «рассрочка 7 лет в соответствии с Законом РБ от 31.10.2018 № 6-з «О регулировании отдельных вопросов отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности РБ».

Ответчик в своем отказе от подписания протокола разногласий № 26902 от 14.10.2022 отклонил протокол разногласий, аргументируя это тем, что стоимость объекта определена независимым оценщиком.

По сроку рассрочки 7 лет ответчик возражений не заявил, ни в ответе на протокол разногласий, ни в отзыве на исковое заявление, ни в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого

имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Предельный срок рассрочки данным законом не установлен.

В силу части часть 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, решение суда о заключении договора купли-продажи спорного имущества с условием о рассрочке 7 лет соответствует действующему законодательству.

Апеллянт также полагает, что ООО «Вложения» утратило право на выкуп, так как обратилось в суд после истечения 30 дней с момента получения ответа с отказом подписать протокол разногласий.

Между тем действующее законодательство не содержит норм права об утрате права выкупа по 159-ФЗ в связи с обращением в суд об урегулировании разногласий при заключении договора за пределами 30 дневного срока после отказа от подписания протокола разногласий.

Срок, в течение которого арендатором может быть подано заявление об урегулировании разногласий в рамках преддоговорного спора, установлен пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет шесть месяцев с момента их возникновения разногласий, по истечении этого срока возникшие разногласия не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что УЗИО получив протокол разногласий, в установленный срок известила ООО «Вложения» о невозможности принятия договора в иной редакции и отклонении протокола разногласий 14.10.2022.

ООО «Вложения» разногласия, возникшие относительно продажной цены имущества, передало на рассмотрение суда в шестимесячный срок, установленный пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Апелляционная жалоба не содержит мотивов, позволяющих апелляционному суду прийти к иным выводам, и по существу представляют собой несогласие апеллянта с результатами оценки судом представленных в дело доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не

может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2024 по делу № А07-6060/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья В.А. Томилина

Судьи: А.С. Жернаков

И.Ю. Соколова