Постановление от 2 ноября 2024 г. по делу № А56-127598/2022

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-127598/2022
02 ноября 2024 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2024 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полубехиной Н.С., судей Балакир М.В., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем Потаповой А.В.,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 09.10.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29931/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023 по делу № А56-127598/2022 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску:

истец: акционерное общество «Спейс-мотор»,

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

3-и лица: 1. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, 2. Комитет по градостроительству и архитектуре,

о признании,

установил:

Акционерное общество «Спейс-Мотор» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), выраженный в письмах № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 и № 05-26-93685/22-10-0 от 15.02.2023, в выкупе земельного участка площадью 19 600 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой); обязании КИО в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления судебного акта по делу в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), установив продажную цену земельного участка в размере 11 834 240,4 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Определением суда от 28.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА)

Решением от 10.07.2023 иск удовлетворен частично. Суд признал отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженный в письмах № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 и № 05-26- 93685/22-10-0 от 15.02.2023, в выкупе земельного участка площадью 19 600 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой) незаконным; обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: г. Санкт- Петербург, 1-я Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой) и направить его в адрес акционерного общества «Спейс-Мотор»; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. В обоснование апелляционной жалобы Комитет указал, что площадь земельного участка (19 600 кв.м) превышает площадь необходимую для функционального использования здания площадью 4 843,9 кв.м., кроме того, участок предоставлен для эксплуатации одного здания, вместе с тем на момент рассмотрения заявления о выкупе Комитетом выявлена самовольная реконструкция здания и самовольная пристройка.

С учетом доводов апелляционной жалобы в судебном заседании апелляционный суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы.

Определением от 24.01.2024 апелляционный суд назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО1; производство по делу было приостановлено.

17.06.2024 в апелляционный суд поступило заключение эксперта № 24/01/2024-1 от 14.06.2024.

Протокольным определением от 28.08.2024 производство по делу возобновлено.

Определением апелляционного суда от 09.10.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ввиду нахождения в очередном отпуске произведена замена судьи Нестерова С.А. на судью Черемошкину В.В.

Представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных возражениях.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.08.2022 между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 17/ЗД-07928 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: г. Санкт- Петербург, 1-я Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой) для эксплуатации производственного здания, назначение: нежилое, этажность 3, площадью 4843,9 кв.м, по адресу: <...> Конная Лахта, д. 9, лит. А, принадлежащего на праве собственности Обществу, сроком до 07.07.2071.

Общество обратилось в Комитет с заявлением (вх. КИО № 05-26-93685/22-0-0 от 30.09.2022) о предоставлении в собственность указанного земельного участка в

соответствии с пп. 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом № 05-26-93685/22-0-9 от 18.10.2022 Комитет отказал Обществу в выкупе, указав, что по сведениям ЕГРН на участке расположено нежилое здание общей площадью 4843,9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0436501:4339, между тем по результатам обследования, проведенного ККИ, установлено, что в северо-западной части указанного здания размещена пристройка, обладающая признаками капитальности, также в границах участка расположено сооружение в виде металлического ангара и строение на бетонном основании, обладающее признаками капитальности.

Считая отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, частично удовлетворил иск.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется главой VI Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в числе прочего на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статьям 9 и 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляется исполнительным органом государственной власти, обладающим правом управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа указанных земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений осуществляется без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и

переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка

Порядок такой продажи урегулирован статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для приватизации поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка гражданин или юридическое лицо подают в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка, в котором указывают сведения, перечисленные в части 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Положениями части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить проект такого договора для подписания заявителю либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта (объектов) недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется

земельный участок именно заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В рассматриваемом случае отказ Комитета мотивирован нахождением на испрашиваемом земельном участке объектов капитального строительства, право собственности на которые за Обществом не зарегистрировано, то есть, обладающими признаками самовольной постройки, а также тем, что здание находится в реконструированном состоянии. В дополнение к письму № 05-2693685/22-0-9 от 18.10.2022 Комитет направил Обществу письмо от 15.02.2023 № 0526-93685/22-10-0, в котором указал на несоответствие площади испрашиваемого участка (19 600 кв.м) площади необходимой для использования здания площадью 4843,9 кв.м.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-06475(17) от 16.08.2012 Обществу предоставлен участок по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-ой Конной Лахтой), площадью 19 600 кв. м, для осуществления инвестиционного проекта по строительству производства оборудования общего и специального назначения (промышленное предприятие) общей площадью не более 13 170 кв.м.

Обществом получено разрешение на строительство № 78-015-0482-2015 от 19.11.2015 производственного объекта общей площадью 13 261,87 кв.м.

В период действия договора аренды № 00/ЗК-06475(17) от 16.08.2012 на участке возведены производственное здание, офис площадью 4843,9 кв.м и вспомогательные здания: склад материалов и готовой продукции 812,4 кв.м, контрольно-пропускной пункт площадью 14.5 кв.м, трансформаторная подстанция площадью 4.5 кв.м, дизельгенераторная станция площадью 15 кв.м, что зафиксировано, в частности, в акте обследования ККИ от 04.03.2021.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2022 по делу № А56-29369/2021 признано право собственности Общества на объект недвижимости: производственное здание, назначение: нежилое, этажность 1-3, площадью 4843,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0436501:3680.

На основании указанного решения 16.06.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности Общества на трехэтажное нежилое здание (производственное здание) с кадастровым номером 78:34:0436501:4339, площадью 4843,9 кв.м, по адресу: <...> Конная Лахта, д. 9, лит. А.

07.07.2022 КИО и Обществом подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.08.2012 № 00/ЗК06475(17).

Согласно выписке из ЕГРН от 15.08.2022 земельный участок площадью 19 600 кв. м с кадастровым номером 78:34:0436501:50, расположенный по адресу: <...> Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов.

29.08.2022 между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 17/ЗД-07928, на основании которого земельный участок площадью 19 600 кв. м с кадастровым номером 78:34:0436501:50 предоставлен в аренду на срок до 07.07.2071 для эксплуатации следующих объектов недвижимости (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2023 № 1):

- нежилое здание, производственное здание, площадью 4843,9 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4339, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, 1-я Конная Лахта, дом 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2022 № 78:34:0436501:4339-78/011/20221);

- нежилое здание, контрольно-пропускной пункт, площадью 14.5 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4344, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 3, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4344- 78/011/2023-1);

- нежилое здание, дизель-генераторная станция, площадью 15 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4342, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 2, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4342-78/011/2023-1);

- нежилое здание, склад материалов и готовой продукции, площадью 812,4 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4341, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 1, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4341- 78/011/2023-1);

- нежилое здание, трансформаторная подстанция, площадью 4,5 кв.м, кадастровый номер 78:34:0436501:4343, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, 1-я Конная Лахта, з/у 1, строение 4, юго-восточнее дома 9, литера А (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4343-78/011/2023-1).

10.10.2022 ККИ проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что в северной части участка расположено трехэтажное здание (далее – объект 1), в северо-западной части которого располагается пристройка площадью 115 кв.м, обладающая признаками капитальности (далее - объект 2); в восточной части участка расположено сооружение в виде металлического ангара площадью 555 кв.м (далее - объект 3), к западной части которого прилегает строение на бетонном основании площадью 290 кв.м, обладающее признаками капитальности (далее - объект 4); объекты 3 и 4 используются под производственные и складские цели; в юго-западной части участка расположена трансформаторная подстанция; выявлены нарушения: объект 1 обладает признаками самовольной реконструкции (при размещении объекта 2), объект 4 обладает признаками самовольной постройки, также выявлены признаки нарушения условий договора аренды участка в части размещения объектов 3 и 4. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 10.10.2022 (с приложениями).

Комитет, возражая против требований Общества, указал, что в отношении здания с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 выполнена реконструкция (сделана пристройка, обладающая признаками капитальности), следовательно, до получения Обществом разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию данное здание имеет статус объекта незавершенного строительства, что исключает наличие у заявителя права выкупа участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

В обоснование данного обстоятельства Комитет сослался на акт обследования ККИ от 10.10.2022 и приложенные к нему фотоматериалы, то есть результаты визуального осмотра.

С учетом мнения сторон определением от 24.01.2024 апелляционный суд назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО1; производство по делу было приостановлено.

Как следует из заключения эксперта, площадь 19600 кв.м земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-ой Конной Лахтой) под объектами недвижимости АО «Спейс-Мотор», является необходимой для эксплуатации в соответствии с установленными нормами отвода земель для производственной деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией.

Площадь земельного участка, необходимого для использования, обслуживания и эксплуатации зданий, принадлежащих АО «Спейс-Мотор», расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее пересечения со 2-ой Конной Лахтой) составляет не менее 19 600 кв.м.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Выводы эксперта Комитетом документально не опровергнуты; о назначении повторной и/или дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, признав обоснованным довод Общества о том, что здание с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 и другие находящиеся на спорном участке объекты недвижимости представляют собой единый комплекс производственных зданий и сооружений, для обслуживания и эксплуатации которого необходим земельный участок площадью 19 600 кв.м.

Более того, как подтверждено ведомостью инвентаризации земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 по функциональному использованию территории, изготовленной по состоянию на 25.04.2023, 100% площади земельного участка используется по единому функциональному назначению – размещение промышленных объектов и производственных видов деятельности (производство промышленных фильтров).

Приняв во внимание, что доказательств, опровергающих правовую позицию заявителя, Комитета в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено, суд пришел к правильному выводу об отсутствии у Комитета оснований для отказа в предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в собственность.

При этом суд не установил оснований для удовлетворения требований заявителя в части обязания Комитета предусмотреть в направленном Обществе проекте договора купли-продажи спорного участка продажной цены объекта в размере 11 834 240,4 руб. с учетом предмета спора рассмотренного по правилам гл. 24 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023 по делу № А56-127598/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина Судьи

М.В. Балакир

В.В. Черемошкиной