Постановление от 29 марта 2023 г. по делу № А07-5671/2022

497/2023-21403(2)



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2430/2023
г. Челябинск
29 марта 2023 года
Дело № А07-5671/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Камаева А.Х., судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2022 по делу № А07-5671/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

Общество с ограниченной ответственностью «Маквик» (далее – истец, ООО «Маквик», ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 19.01.2022.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аудит- Безопасность», ФИО2 (далее - третьи лица).


Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2022 (резолютивная часть от 09.11.2022) исковые требования ООО «Маквик» удовлетворены.

Пункт 3.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.01.2021 изложен в следующей редакции: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 7 644 179 руб. (без учёта НДС);

Пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 процентов, что составляет 764 418 руб. (семьсот шестьдесят четыре тысячи четыреста восемнадцать рублей), перечисляемый на счёт по реквизитам, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца».

Кроме того, с Управления в пользу ООО «Маквик» взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

По мнению подателя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно, принято с нарушением требований действующего законодательства, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что выводы, изложенные в заключении эксперта № 25/22, выполненном АНО Центр судебной экспертизы и исследования «Межрегиональное объединение экспертов» не имеют доказательственного значения. Так, эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке Федеральным стандартам оценки, однако достоверность оценки истцом не оспорена в самостоятельном порядке. Кроме того, отчет об оценке подготовлен оценочной организацией

ООО «Аудит Безопасность», которое должно выступать соответчиком по настоящему делу в случае оспаривания его отчета, поскольку затрагиваются права и законные интересы данной организации.

От Управления во исполнение определения суда от 20.02.2023 поступило ходатайство о приобщении доказательства направления ООО «Маквик», ФИО2 копий апелляционной жалобы и документов, которые у них отсутствуют. Представленные документы приобщены к материалам дела.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и ООО «Маквик» (арендатор) заключен


договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 30.07.2018

№ 31236, нежилого помещения первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, ул. Кирова, 44, общей площадью 140,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010114:128.

ООО «Маквик» обратилось в Управление с заявлением от 14.10.2020 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1 л.д. 158).

Управлением в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.01.2022.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость объекта по настоящему договору составляет 10 021 578,73 руб., без учёта НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф 3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом № 21-647/1/19-Н от 24.11.2021, составленным ООО «Аудит-безопасность».

В соответствии с пунктом 3.3 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет

1 002 157,87 руб., перечисляемый на счёт по реквизитам, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 01.02.2022 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19.01.2022, с предложением изложить спорные пункты 3.1 и 3.3 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора - Стоимость объекта по настоящему договору составляет 5 490 000 руб., без учёта НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом № 024/001/2022Н от 31.01.2022, составленным оценщиком ФИО2

- пункт 3.3 договора - Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 549 000 руб., перечисляемый на счёт по реквизитам, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Однако, данный протокол разногласий отклонен Управлением, что


следует из ответа от 04.02.2022 исх. № 2867.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом

№ 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Кирова, 44, общей площадью 140,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010114:128.


В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, истец обратился в Управление с заявлением от 14.10.2020 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008

№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Управлением в адрес истца направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 19.01.2022 со стоимостью объекта 10 021 578,73 руб. без НДС и равна его рыночной стоимости, согласно отчету № 21-647/1/19-Н от 24.11.2021, составленным

ООО «Аудит-Безопасность» (п. 3.1 договора) и первоначальным платежом в размере 1 002 157,87 руб. (п. 3.3 договора).

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 01.02.2022 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19.01.2022, с


предложением установить цену в размере 5 490 000 руб., без учета НДС, установленной на основании отчета № 024/001/2022Н от 31.01.2022, составленным оценщиком ФИО2, с первоначальным платежом в размере 549 000 руб.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке

№ 21-647/1/19-Н от 24.11.2021, выполненного ООО «Аудит-Безопасность» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение – первого этажа девятиэтажного жилого здания, общей площадью 140,3 кв.м, кадастровый номер 02:55:010114:128, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, ул. Кирова, 44.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение ьэкспертов» ФИО3, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет № 21-647/1/19-Н от 24.11.2021, выполненный ООО «Аудит-безопасность», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?


2) Если выявится несоответствие отчета № 21-647/1/19-Н от 24.11.2021, выполненный ООО «Аудит-безопасность», выполненного ООО «Аудит- безопасность», требованиям действующего законодательства, повлиявшее на определение рыночной стоимости нежилых помещений – 1-го этажа 9-этажного жилого дома, общей площадью 140,30 кв.м, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Кирова, 44 (кадастровый номер 02:55:010114:128), определить рыночную стоимость данных помещений по состоянию на 14.10.2020 без учета налога на добавленную стоимость?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение от 02.09.2022 № 25/22.

Согласно экспертному заключению от 02.09.2022 № 25/22, эксперт пришел к следующим выводам:

1) Отчет № 21-647/1/19-Н от 24.11.2021, выполненный ООО «Аудит- безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики.

2) Рыночная стоимость нежилых помещений – 1-го этажа 9-этажного жилого дома, общей площадью 140,30 кв.м, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Кирова, 44 (кадастровый номер 02:55:010114:128) определена экспертом в размере

7 644 179 руб. без учета НДС.

Оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, представлено не было.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ООО «Маквик» в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества, в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 7 644 179 руб. на основании полученного заключения эксперта от 02.09.2022 № 25/22, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Указанный вывод суда первой инстанции подателем жалобы с приведением убедительных аргументов не опровергнут.

Имеющиеся нарушения при подборе объектов-аналогов существенно повлияли на определение конечной рыночной стоимости объекта, ввиду чего указанные заключения обоснованно признаны судом первой инстанции


недостоверными доказательствами по делу.

Нарушений норм статьи 87 АПК РФ при назначении по делу эксперту ФИО3 экспертизы апелляционная коллегия не усматривает.

Заключение эксперта ФИО3 от 02.09.2022 № 25/22 обоснованно принято судом первой инстанции при определении выкупной цена спорного имущества.

Указанное заключение основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 АПК РФ.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, ответчиком, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 02.09.2022 № 25/22 отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем, указанная в нем величина может быть использована при определении цены его продажи.

Оценивая экспертное заключение от 02.09.2022 № 25/22, в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Доводы апелляционной жалобы о не привлечении ООО «Аудит Безопасность» в качестве соответчика отклоняются судом апелляционной инстанции.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92


«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В данном случае, ООО «Аудит Безопасность», осуществившее отчета об оценке недвижимого имущества, привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, что следует из определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2022. Следовательно, при определении круга лиц, участвующих в деле, судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы проверены и учтены судом апелляционной инстанции при вынесении настоящего постановления, не опровергают установленные судом обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, поэтому не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Управление от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы освобождено (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2022 по делу № А07-5671/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.Х. Камаев

Судьи: А.С. Жернаков

В.А. Томилина