Постановление от 24 апреля 2025 г. по делу № А45-12341/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


город Томск                                                                                           Дело № А45-12341/2023

резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 апреля 2025 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                                  Лопатиной Ю.М.,

судей                                                                  Апциаури Л.Н.,

                                                                            Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Комиссаровой К.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Квинта-С» (№ 07АП-6572/2023(4)) на решение от 03 декабря 2024 года Арбитражного суда Новосибирской по делу № А45- 12341/2023 (судья Гофман Н.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Брусника». Специализированный застройщик» (620000, <...> строение 18, помещение 340, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Квинта-С» (630117, <...>, комната 4, ИНН <***>) о признании недостоверными отчетов об оценке.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ЦентрКонсультант» (ИНН <***>), Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>), ФИО1.

При участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности № 54 АА 5358751 от 19.02.2025, ФИО3 по доверенности № 66АА8990826 от 21.12.2024;

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 29.12.2024, ФИО5, паспорт;

от иных участников – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Брусника». Специализированный застройщик» (далее – ООО «Брусника», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Квинта-С» (далее – ООО «Компания Квинта-С», ответчик) о признании недостоверными отчетов об оценке рыночной арендной платы за использование земельных участков, составленных ООО «Компания Квинта-С», согласно списку:

п/п

№ и дата отчета об оценке

Кадастровый номер земельного участка

№ договора аренды

1
Отчет № 106-Р-22 от 17.08.22

54:19:180601:498

1 аз/2018

2
Отчет № 107-Р-22 от 17.08.22

54:19:180601:503

2аз/2018

3
Отчет № 134-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:504

Заз/2018

4
Отчет № 115-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:505

4аз/2018

5
Отчет № 127-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:506

5аз/2018

6
Отчет № 124-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:507

6аз/2018

7
Отчет № 133-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:508

7аз/2018

8
Отчет № 132-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:513

12аз/2018

9
Отчет № 114-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:514

13аз/2018

10

Отчет № 128-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:515

14аз/2018

11

Отчет № 129-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:516

15аз/2018

12

Отчет № 119-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:517

16аз/2018

13

Отчет № 118-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:518

17аз/2018

14

Отчет № 117-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:519

18аз/2018

15

Отчет № 122-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:522

21аз/2018

16

Отчет № 125-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:523

22аз/2018

17

Отчет № 130-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:524

23аз/2018

18

Отчет № 123-Р-22 от 06.09.22

54:19:180601:527

25аз/2018

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Центр-Консультант», Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, ФИО1.

Решением от 03 декабря 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Компания Квинта-С» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, разрешить вопрос по существу. 

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции при вынесении решения не учтено, что расхождение рыночной стоимости арендной платы за использование земельных участков определенной в отчетах оценщика ООО «Компания «Квинта-С», и стоимости, установленной заключением судебной экспертизы, не предопределяет недостоверности ранее определенной рыночной стоимости объекта оценки. Ни истцом, ни заключением экспертизы не представлено доказательств со ссылкой на нормы законодательства об оценочной деятельности, свидетельствующих о допущенных нарушениях ответчиком при осуществлении оценки объектов.

Заявитель отмечает, что в ходе судебного заседания ответчиком указывалось суду, что оценщик (эксперт ФИО6), который был назначен судом в ходе проводимых проверок в СРО оценщиков из пяти проверок выполненных им отчетов по оценке, только в одной не найдено замечаний контрольного органа, а четыре его отчета не соответствовали действующему законодательству. Кроме того, при поступившей в СРО жалобе на ФИО6 экспертный Совет СРО составил на его отчет отрицательное заключение. Таким образом, назначенный судом эксперт в области оценочной деятельности таковым не является, в силу сомнительности его знаний в области оценки.

Заключение судебного эксперта необоснованно, ошибочно в своих выводах, вводит в заблуждение и приводит к неверному применению корректирующих коэффициентов, которые, в свою очередь, приводит к снижению итогового результата, противоречит статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая столь грубые нарушения, сделанные экспертные ошибки, небрежность, поверхностность производства исследования, пренебрежение методическими рекомендациями, а также неполное выявление идентификационных признаков, игнорирование тех или иных признаков объектов или их взаимозависимости, логические дефекты умозаключений эксперта, дефекты в организации и планировании экспертного исследования, ответчиком и приобщено к материалам дела заключение специалиста (рецензия) № 2983 от 19.11.2024.

Одновременно ООО «Компания Квинта-С» заявило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

ООО «Брусника» представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, отмечая, что выбор способа защиты нарушенного права соответствует законодательству; вопросы, поставленные перед экспертом, связаны с предметом спора, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела доказательствами, оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы не имеется.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы и ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства о назначении повторной экспертизы по основаниям. указанным в отзыве.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Апелляционный суд, руководствуясь статьями 82, 87, 159, 184, 185, частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание совокупность представленных материалов, приходит к выводу о том, что заявитель не обосновал должным образом необходимость проведения повторной судебной экспертизы и невозможность рассмотрения заявленных требований исходя из имеющихся в деле доказательств, в связи с чем, оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы не имеется.

При этом реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Оснований для неоднозначного толкования выводов эксперта суд апелляционной инстанции не усмотрел. Право назначения повторной экспертизы относится к прерогативе суда и несогласие стороны по делу с выводами экспертного заключения не влечет автоматического назначения повторной экспертизы в силу положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами экспертов не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Принимая во внимание наличие в материалах дела экспертного заключения, которое не имеет неясностей в выводах эксперта, а также сомнений в их обоснованности и противоречивости, при том, что, по мнению суда апелляционной инстанции, имеющиеся доказательства являются достаточными для разрешения спора, необходимость в проведении повторной судебной экспертизы в рамках настоящего дела при наличии в деле совокупности доказательств, отвечающих требованиям действующего законодательства, отсутствует.

Кроме того, апелляционный суд исходит из того, что ответчиком, который в ходе рассмотрения дела не был ограничен в возможности реализации своих процессуальных прав, при рассмотрении дела в первой инстанции не было заявлено о назначении повторной судебной экспертизы, при этом ответчик не обосновал в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации затруднительность либо невозможность совершить такое процессуальное действие, направленное на представление дополнительного доказательства, по причинам, не зависящим от него самого, что является самостоятельным основанием для отказа в назначении повторной судебной экспертизы.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Как следует из материалов дела, между компанией «Сибакадемстрой» (правопредшественником истца - ООО «Брусника») и Администрацией рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области (далее – Администрация, ответчик, арендодатель) 16.04.2018 заключены 18 договоров аренды земельных участков аналогичного содержания (далее – договоры), в соответствии с пунктом 1.1 которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки в рабочем поселке Краснообске, категория земель - земли населенных пунктов.

01.12.2022 истцом от Администрации было получено уведомление об увеличении арендной платы исх. от 25.11.22 № 2778 по всем договорам в связи с проведением ООО «Компания Квинта-С» оценки рыночной арендной платы за земельные участки. К уведомлению прилагались подписанные со стороны Администрации проекты соответствующих дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы по данным договорам.

Арендная плата согласно направленному уведомлению и в соответствии с проведенной по инициативе Администрации оценкой рыночной стоимости должна была одномоментно вырасти более чем в 17 раз (на 1 700 %) - с 19 354 889 рублей 64 копеек в 2022 году до 333 127 244 рублей в 2023 году за все земельные участки истца.

Истец направленные Администрацией проекты дополнительных соглашений не подписал, направил несколько письменных обращений ответчику с мотивированным отказом от их подписания и с предложением использовать для расчета арендной платы отчет об оценке исх. № 100223 от 10.02.2023, составленный ООО «Центр-Консультант» по инициативе истца: арендная плата согласно предлагаемому истцом отчету будет увеличена не в 17, а в 1,6 раз, что в гораздо большей степени соответствует реалиям, существующим на рынке недвижимости (обращения истца в Администрацию исх. № ЗН-22/987 от 26.12.2022; исх. № ЗН-23/22 от 17.01.2023; исх. № ЗН-23/29 от 23.01.2023, исх. № 3Н-23/116 от 10.03.2023).

Также в обращении от 10.03.2023 истец указал, что в случае неполучения истцом официального ответа, платежи за первый квартал 2023 года будут оплачены им на прежних условиях: в размере, установленном на 2022 год, увеличенном на уровень инфляции в размере 5,5 % (то есть в полном соответствии с пунктом 3.7 договоров).

В связи с неполучением от Администрации ответов на обращения, арендные платежи за первый квартал 2023 года оплачены истцом 21.03.2023 на прежних условиях.

Позднее (14.04.2023) были одновременно получены все ответы от Администрации - исх. № 89 от 19.01.2023, № 363/1 от 16.02.2023, из которых следует несогласие Администрации с доводами истца, а также, что оценку содержания подготовленных отчетов, положенных в основу расчета арендной платы, осуществить не представляется возможным в связи с отсутствием в Администрации работников с соответствующей компетенцией и полномочиями.

В целях экспертного анализа истец заказал в ООО «Центр-консультант» рецензию на отчет Администрации (рецензия исх. № 050423 от 05.04.2023).

Как указал истец, для анализа был взят один отчет об оценке Администрации (№ 106-Р-22 от 17.08.2022 в отношении самого большого по площади земельного участка - с кадастровым номером 54:19:180601:498 – в аренде по договору № 1аз/2018 от 16.04.18) в связи с тем, что у истца имеется полная копия только данного отчета (по причине отсутствия возможности получения в Администрации копий всех отчетов об оценке; при этом при личном ознакомлении с отчетами истец убедился, что они являются аналогичными по содержанию, примененным методам и т.п., в связи с чем, полагает возможным распространить выводы специалиста и на остальные отчеты).

Согласно указанной рецензии ООО «Центр-консультант» от 05.04.2023, отчет ООО «Компания Квинта-С» № 106-Р-22 от 17.08.22 требованиям законодательства в области оценочной деятельности не соответствует; расчеты рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка с точки зрения общепринятой оценочной методологии в соответствии с требованиями законодательства в области оценочной деятельности, а именно: ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит неточности, ошибки и противоречия, что не позволяет признать произведенные расчеты соответствующими законодательству в области оценочной деятельности; величина рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка существенным образом завышена.

Полагая отчеты об оценке рыночной арендной платы за использование земельных участков  № 106-Р-22, № 107-Р-22, № 134-Р-22, № 115-Р-22, № 127-Р-22, № 124-Р-22,  № 133-Р-22, № 132-Р-22, № 114-Р-22, № 128-Р-22, № 129-Р-22, № 119-Р-22,  № 118-Р-22, № 117-Р-22, № 122-Р-22,  № 125-Р-22,  № 130-Р-22, № 123-Р-22 от 06.09.2022, выполненные ООО «Компания Квинта-С», недостоверными, ООО «Брусника» обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, применяемые стандарты оценочной деятельности, информацию об объекте оценки, включая его количественные и качественные характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, износе, устаревании, других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, в отчете должен быть дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов. Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается для разрешения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Определением от 04.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области назначено проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР», эксперту ФИО6. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установленную статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Определить величину рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельных участков с кадастровыми номерами: 54:19:180601:498, 54:19:180601:503, 54:19:180601:504, 54:19:180601:505, 54:19:180601:506, 54:19:180601:507, 54:19:180601:508, 54:19:180601:513, 54:19:180601:514, 54:19:180601:515, 54:19:180601:516, 54:19:180601:517, 54:19:180601:518, 54:19:180601:519, 54:19:180601:522, 54:19:180601:523, 54:19:180601:524, 54:19:180601:527, расположенных в рабочем поселке Краснообск Новосибирского района Новосибирской области по состоянию на 25.01.2022». «Провести сравнительный анализ полученных результатов оценки с результатами оценки, установленными в отчете ООО «Компания Квинта-С» с целью выявления (не выявления) ошибок эксперта при составлении отчетов № 106-Р-22 от 17.08.22, № 107-Р-22 от 17.08.22, № 134-Р-22 от 06.09.22, № 115-Р-22 от 06.09.22, № 127-Р-22 от 06.09.22, № 124-Р-22 от 06.09.22, № 133-Р-22 от 06.09.22, № 132-Р-22 от 06.09.2022, № 114-Р-22 от 06.09.22, № 128-Р-22 от 06.09.22, № 129-Р-22 от 06.09.22, № 119-Р-22 от 06.09.22, № 118-Р-22 от 06.09.22, № 117-Р-22 от 06.09.22, № 122-Р-22 от 06.09.22, № 125-Р-22 от 06.09.22, № 130-Р-22 от 06.09.22, № 123-Р-22 от 06.09.22».

В соответствии с поступившим заключением эксперта № 55 от 08.07.2024, рыночная стоимость права пользования (величина годовой арендной платы) земельными участками с кадастровыми номерами: 54:19:180601:498, 54:19:180601:503, 54:19:180601:504, 54:19:180601:505, 54:19:180601:506, 54:19:180601:507, 54:19:180601:508, 54:19:180601:513, 54:19:180601:514, 54:19:180601:515, 54:19:180601:516, 54:19:180601:517, 54:19:180601:518, 54:19:180601:519, 54:19:180601:522, 54:19:180601:523, 54:19:180601:524, 54:19:180601:527, расположенными в рабочем поселке Краснообск Новосибирского района Новосибирской области, по состоянию на 25.01.2022 составляет: 60 409 629 (Шестьдесят миллионов четыреста девять тысяч шестьсот двадцать девять) рублей 00 копеек.

Экспертом произведен сравнительный анализ полученных результатов оценки с результатами оценки, установленными в отчете ООО «Компания Квинта-С» с целью выявления (не выявления) ошибок.

Эксперт выявил, что при расчете основных показателей наблюдается возможная нерепрезентативность выборки по объектам-аналогам, отсутствует ряд корректировок ввиду отсутствия у оценщика части информации, известной уже эксперту, наблюдается разница в применяемых методах к определению ставки капитализации. Все указанные факты повлекли к возникновению существенной разницы в значениях параметров и результатах стоимости права пользования земельными участками у оценщика и эксперта.

В отношении объекта оценки/экспертизы – по итоговой сумме рыночной стоимости прав пользования земельными участками наблюдается относительная разница в 5,51 раз. Сравнительный анализ методических основ по расчетам основных показателей по этапам расчетов в рамках настоящей Экспертизы и установленные в Отчетах об оценке ООО «Компания Квинта-С» представлен в таблице № 2.7.3

В соответствии с частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», положений статей 64, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная экспертиза является одним из предусмотренных процессуальным законом способов доказывания обстоятельств по делу, обосновывающих требования и возражения сторон.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР» № 55 от 08.07.2024, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит аргументированные ответы на поставленные вопросы применительно к дате оценки, оснований для вывода о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР» № 55 от 08.07.2024 не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам не имеется.

Таким образом, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР» № 55 от 08.07.2024 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в оспариваемом отчете.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Положения Закона № 135-ФЗ предусматривают следующие способы нарушенного права - в виде оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или в виде признания недействительным отчета независимого оценщика.

Из содержания статьи 13 Закона № 135-ФЗ следует, что возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов (определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014).

Довод апеллянта о том, что судом неверно поставлены вопросы при назначении судебной экспертизы, а назначенный эксперт не соответствует действующему законодательству, подлежит отклонению за необоснованностью.

Поставленный судом первой инстанции вопрос перед экспертом непосредственно связан с предметом спора, касающегося достоверности отчетов об оценке в части определения рыночной стоимости арендной платы в них.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы. Заключение эксперта в рамках настоящего дела является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения возникшего между сторонами спора.

При этом на разрешение был поставлен вопрос не только об определении рыночной стоимости, но и о проведении сравнительного анализа в результатам ранее проведенной оценки с целью выявления ошибок, которые указаны в заключении, в связи с чем, выводы суда основаны не исключительно на расхождении рыночной стоимости в разных отчетах, но и на совокупной оценке установленных по делу обстоятельств.

Материалами дела подтверждается, что эксперту ФИО6, обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-производственная группа «ТАСАДОР»  лицами, участвующими в деле, отвод в порядке ст. 21, 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен не был. Квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела квалификационными аттестатами в области оценочной деятельности. Эксперт ФИО6 является членом саморегулируемой организации оценщиков, ответственность эксперта застрахована в установленном порядке.

Вопреки доводам апеллянта судом дана оценка заключению и иным доказательствам, при этом обоснованно отклонены ссылки на рецензионное заключение, которое не подтверждает неверных результатов экспертизы.

Доводы ООО «Компания Квинта-С» о  ненадлежащем ответчике по делу судом апелляционной инстанции отклоняются за необоснованностью, поскольку при предъявлении самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки и самого отчета об оценке надлежащим ответчиком должна выступать оценочная организация, составившая отчет.

В рассматриваемом случае оспариваемые отчеты составлены ООО «Компания Квинта-С», что следует из содержания указанных отчетов.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе иные доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем признаются несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03 декабря 2024 года Арбитражного суда Новосибирской по делу № А45- 12341/2023 оставить без изменения, апелляционную  жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Квинта-С» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина


Судьи                                                                                                           Л.Н. Апциаури


                                                                                                                      О.Ю. Киреева