Решение № 2-795/2026 2-795/2026~М-145/2026 М-145/2026 от 31 марта 2026 г. по делу № 2-795/2026

Дело № 2-795/2026

УИД 93RS0№-02


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Донецкая Народная Республика

г. Мариуполь 18 марта 2026 года

Жовтневый районный суд г. Мариуполя Донецкой Народной Республики в составе: председательствующего судьи Белоусова П.В.,

при секретаре Маринушкиной С.А.,

с участием истца Масляк <данные изъяты>, её представителя ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Масляк <данные изъяты> к администрации городского округа Мариуполь Донецкой Народной Республики о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Масляк <данные изъяты> обратилась в суд с исковым заявлением к администрации городского округа Мариуполь Донецкой Народной Республики о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ, между истцом, на тот момент носившей фамилию ФИО2, и гражданкой ФИО3, № года рождения, заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Донецкая Народная Республика, <адрес> блок, <адрес>(кадастровый №), общей площадью № квадратных метра. Данный договор составлен в простой письменной форме, его условия согласованы сторонами, договор подписан собственноручно как истцом, так и продавцом, а также присутствовавшими при совершении сделки свидетелями. Согласно условиям заключенного договора, полная покупная цена жилого дома составила № гривен, что эквивалентно № рублей по курсу (действовавшему на дату заключения договора). Указанная денежная сумма истцом полностью передана продавцу, что подтверждается советующая записью в договоре купли-продажи, в котором продавец подтвердила получение денег в полном объеме и отсутствие каких-либо претензий. Со своей стороны, продавец, исполнила свою основную обязанность по передаче имущества: она вручила истцу ключи от жилого дома, а также все имевшиеся документы, относящиеся к данному объекту недвижимости. С этого момента, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, истец вселилась в указанный дом и стала осуществлять фактическое владение и пользование им как своим собственным, что выразилось в постоянном проживании, несении всех расходов по содержанию, оплате коммунальных услуг, проведении ремонтных работ и благоустройстве прилегающей территории. Длительное, добросовестное, открытое и непрерывное владение подтверждается справкой о фактическом проживании, выданной администрацией <адрес> на основании проведенного поквартирного обхода, техническим паспортом бюро технической инвентаризации (БТИ), в котором истец указана в качестве владельца, многочисленными квитанциями и платежными документами об оплате на постоянной основе коммунальных услуг за продолжительный период времени, а также актуальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующая о кадастровом учете объекта и отсутствии зарегистрированных прав третьих лиц или обременений. В последующий период истец вступила в брак, в связи с чем на основании свидетельства о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ фамилия изменена с ФИО2 на ФИО1. Далее возникли обстоятельства, сделавшие невозможным стандартное оформление перехода права собственности. Продавец, ФИО3, № года рождения, в настоящее время в силу преклонного возраста находится в тяжелом состоянии здоровья, фактически прикована к постели и не способна к самостоятельному передвижению. Её физическое состояние объективно и абсолютно исключает любую возможность личного участия в процедурах, необходимых для государственной регистрации: она не может явиться в орган Росреестра для подачи совместного заявления, не может посетить нотариуса для удостоверения каких-либо дополнительных документов по сделке и не может принимать участие в судебных заседаниях. В мае 2025 года истец обратилась в Управление Росреестра <данные изъяты><адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом, однако решением от ДД.ММ.ГГГГ за номером КУВД№1 в регистрации отказано, а точнее, ее осуществление приостановлено по основанию, предусмотренному пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218- ФЗ, а именно в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав. По сути, регистрирующий орган указал на отсутствие правоустанавливающего документа, который соответствовал бы всем требованиям российского законодательства для стандартной процедуры, не приняв во внимание реально сложившуюся ситуацию и фактическое состояние дел.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит признать сделку - договор купли-продажи жилого дома по адресу: Российская Федерация, Донецкая Народная Республика, <адрес> блок, <адрес>, кадастровый №, общей площадью №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 (ФИО2) ФИО4 действительной, признать право собственности на жилой дом за истцом.

В судебное заседание истец ФИО1 и ее представитель ФИО6 явились, просили иск удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика - администрации городского округа Мариуполь не явился, уведомлён о явке в суд своевременно и надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 и Управление Росреестра по ДНР в судебное заседание не явились, уведомлены о явке в суд своевременно и надлежащим образом, Управлением представлены возражения на иск в которых просят в иске отказать, рассматривать дело без участия их представителя.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Выслушав истца и представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Поскольку сделка купли - продажи спорною объекта недвижимости в пропой письменной форме заключена ДД.ММ.ГГГГ, то есть до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, следовательно, к спорным правоотношениям применимы в том числе нормы гражданского законодательства Украины.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно п.5 ч. 1 ст.12 Федерального конституционного закона от 04.10.2022 №5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта- Донецкой Народной Республики» на территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, следующие документы, действовавшие на территории Донецкой Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта: документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 1209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке, а в части 4 статьи 1209 ГК РФ указанно, что форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется нраву страны, где находится это имущество.

Частью 3 статьи 2 Закона Донецкой Народной Республики от 30.06.2023. V 459-11НС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Донецкой Народной Республики в переходный период» предусмотрено, что право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до 14.05.2014 года в соответствии с законодательством Украины, и (или) возникшее после 14.05.2014 года в порядке и на основаниях, определенных правовыми актами Донецкой Народной Республики, расположенные на территории Донецкой Народной Республики и принадлежащие физическим или юридическим лицам, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется.

В соответствии с частью 4 статьи 203 ГК Украины, сделка должна совершаться в форме, установленной законом.

Кроме того, согласно части 1 статье 638 ГК Украины, существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или, являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, по которым по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поэтому существенными условиями договора купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества является нотариальное удостоверение договора.

В соответствии с частью 3 статьи 640 ГК Украины, договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключённым с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.

Статьей 657 ГК Украины установлено, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, что находится в налоговом залоге.

Таким образом, специальная норма статьи 657 ГК Украины относительно общей нормы статьи 205 ГК Украины, устанавливала императивное правило об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем Управление считает, что истец с ответчиком должны были заключить договор купли- продажи спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ который подлежа.! обязательному нотариальному удостоверению.

Последствия несоблюдения установленного требования относительного обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости определены в статье 220 ГК Украины. Так, в случае несоблюдения указанного требования сделка считается ничтожной. Согласно части 2 статьи 215 ГК Украины ничтожном является сделка, если её недействительность прямо установлена законом. Признание такой сделки недействительной судом не требуется. Также такая сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с её ничтожностью, такая сделка считается ничтожной с момента сё совершения.

Это также следует и из содержания статьи 328 ГК Украины, согласно которой право собственности приобретается по основаниям, которые не запрещены законом, в частности по сделкам. Право собственности считается приобретённым правомерно, если иное прямо не следовало из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности по договору купли-продажи возникает с момента государственной регистрации перехода этого права в порядке отчуждения.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Записи в государственный реестр вносятся при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями п. 1 – 3 ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как устанавливается п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в простой письменной форме, ФИО8 (продавец) передала ФИО2 (покупатель) домостроение по адресу: <адрес> блок, 50, а покупатель передала продавцу 61 180 гривен.

Решением ТО Управления Росреестра по Мариупольскому городскому округу от ДД.ММ.ГГГГ за номером КУВД№ ФИО1 приостановлена регистрация права собственности на исследуемый объект недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218- ФЗ, а именно в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Из технического паспорта на спорный объект недвижимости следует, что его площадь составляет № кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом лит № по адресу: Донецкая Народная Республика, <адрес><данные изъяты>, <адрес>, общей площадью № поставлен ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет, сведений о собственниках не отражено.

Из ответа филиала ППК «Роскадастр» по ДНР от ДД.ММ.ГГГГ следует, что правоустанавливающая и техническая документация на дом и земельный участок под ним по адресу: Донецкая Народная Республика, <адрес> блок, <адрес> ведении филиала отсутствует.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО9 и ФИО10 подтвердили, что дом по адресу: Донецкая Народная Республика, <адрес> №, <адрес>, возведен самостоятельно и им в настоящий момент уже длительное время пользуется истец.

Как следует из пояснений истца в судебном заседании, спорный объект недвижимости является объектом самовольного строительства.

Согласно сведениям врио начальника 1 отделения ОВМ УМВД России «Мариупольское» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 значилась зарегистрированной по адресу: <адрес><данные изъяты>, <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя собранные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований, поскольку суду не представлено относимых и допустимых доказательств регистрации права собственности спорного объекта недвижимости ни за правопредшественником, на за истцом, одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является, наличие прав на земельный участок, используемый в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не нарушение прав смежных землепользователей, при этом земельный участок под спорным домом не сформирован, чьих-либо прав на него не зарегистрировано, мер по оформлению прав на участок, путем обращения в орган местного самоуправления истцом не принималось, как длительное время не принималось мер по регистрации права собственности на объект, так в частности истец обратилась в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, после смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 Кроме того, истцом не представлено суду допустимых доказательств, что спорная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, отвечает и возведена в соответствии с требованиями градостроительного, санитарно-эпидемиологического, пожарно-технического и иного законодательства.

Одновременно, истец не представил нотариальный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, который бы свидетельствовал о достижении между ФИО3 и ФИО1 (ФИО2) С.П. соглашения по всем существенным условиям (в частности, о предмете договора, о его форме). Гражданский кодекса Украины принят в 2003 году и содержал правовые нормы об обязательном нотариальном удостоверении исследуемой сделки. Спорный договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ. Истцом длительное время не принималось мер по регистрации права собственности. Продавец ФИО3 значилась зарегистрированной по адресу: <адрес><данные изъяты>, <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления Масляк <данные изъяты> к администрации городского округа Мариуполь Донецкой Народной Республики о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на объект недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Донецкой Народной Республики через Жовтневый районный суд г. Мариуполя Донецкой Народной Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья П.В. Белоусов