Постановление от 4 февраля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-68038/2025

Дело № А40-13373/25
г. Москва
05 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Бондарева А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.11.2025 по делу № А40-13373/25,

по иску ООО «Капитал Групп» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,9 кв. м по адресу: <...>. Ком. цоколь /I/ 1-3, 3а, 4а, 4, 5, 5а, 5б, 5в, 6-10 г. (с учётом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ)


при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 01.12.2025;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Капитал Групп» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент), в котором просило урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,9 кв. м по адресу: <...>. Ком. цоколь /I/ 1-3, 3а, 4а, 4, 5, 5а, 5б, 5в, 6-10 г., изложив:

- Абзац 1 пункта 3.1 Договора в редакции: «Цена Объекта составляет 21 818 000 руб. 00 коп.

- Абзац 3 пункта 3.4 Договора в редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 779 214 руб. 28 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Решением от 20.11.2025 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между истцом и ответчиком, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,9 кв. м по адресу: <...>. Ком. цоколь /I/ 1-3, 3а, 4а, 4, 5, 5а, 5б, 5в, 6-10 г., изложив:

- Абзац 1 пункта 3.1 Договора в редакции: «Цена Объекта составляет 21 818 000 руб. 00 коп.

- Абзац 3 пункта 3.4 Договора в редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 779 214 руб. 28 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных Департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Истец не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направил.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между Департаментом городского имущества г. Москвы (Ответчик) и ООО «Капитал Групп» (Истец) заключен договор аренды от 27.07.2020 № 00-00525/20 нежилого помещения общей площадью 140,9 кв.м. по адресу: <...>, ком. цоколь/Т/1-3,3а,4а,4,5,5а,5б,5в,6-10 г.

Истец обратился с заявлением (вх. от 05.11.2024 № 33-5-122001/24-(0)-0) к Ответчику по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого Истцом у Ответчика недвижимого имущества.

27.02.2024 в личном кабинете на Портале Мэра и Правительства Москвы, Истцом получен от Ответчика проект договора купли-продажи недвижимости для подписания. Рыночная стоимость объекта Ответчиком указана в размере 23 490 000 (двадцать три миллиона четыреста девяносто тысяч) рублей, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09 декабря 2024 года № М953-3423-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 12 декабря 2024 года № 1020/420-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с условиями договора купли продажи недвижимости, в частности с условием о цене, Истец 17.01.2025 направил Ответчику протокол разногласий с предложением принять пункты договора в следующих редакциях:

- Абзац 1 пункта 3.1 Договора: «Цена Объекта составляет 11 550 000 (одиннадцать миллионов пятьсот пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13 января 2025 года № 0015-2025 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АЛС КОНСАЛТИНГ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

- Абзац 3 пункта 3.4 Договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 412 500 (четыреста двенадцать тысяч пятьсот) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В доказательство достоверности рыночной стоимости объекта, Истец к протоколу разногласий приложил отчет № 0015-2025 о рыночной стоимости имущества, проведенного ООО «АЛС Консалтинг», которой установлена стоимость объекта в размере 11 550 000 (одиннадцать миллионов пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Письмом от 21.01.2025 за № 33-5-122001/24-(0)-8, Ответчик отклонил представленный Истцом протокол разногласий, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи.

Истец ссылается на то, что является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень), при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального от 24.07.2007 № 209-ФЗ Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления.

Арендуемый Истцом объект недвижимости включен в Перечень на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 02.10.2019 № 39041 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 № 29626».

Истец является субъектом малого среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра.

В силу ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как указано в Определении Верховного суда Российской Федерации от 05.05.2016 № 305-ЭС15- 19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Агентство судебных экспертов» выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 140,9 кв. м по адресу: <...>. Ком. цоколь /I/ 1-3, 3а, 4а, 4, 5, 5а, 5б, 5в, 6-10 г., по состоянию на 05.11.2024 составляет 21 818 000 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 779 214 руб. 28 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.11.2025 по делу № А40-13373/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий-судья Б.В. Стешан


Судьи Е.Б. Алексеева


А.В. Бондарев