Постановление от 6 февраля 2025 г. по делу № А56-138007/2018

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-138007/2018
07 февраля 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена     29 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Полушиной А.А.,

при участии: 

от истца: ФИО1 (доверенность от 13.01.2025),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 12.12.2024),

от 3-го лица: ФИО3 (доверенность от 02.10.2024),


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-8361/2024) общества с ограниченной ответственностью «Каиф» и администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2024 по делу № А56-138007/2018 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Каиф»

к администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

третье лицо: Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Каиф» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также требованием об обязании Администрации заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа в редакции протокола разногласий.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Совет депутатов).

Решением суда от 07.02.2020 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 решение суда первой инстанции от 07.02.2020 изменено.

Постановлением кассационного суда от 26.11.2020 решение от 07.02.2020 и постановление от 27.08.2020 отменены; дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением от 09.06.2021 суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, с учетом выводов, послуживших основанием для направления дела на новое рассмотрение.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.11.2022 решение суда от 09.06.2021 и дополнительное решение от 15.07.2021 отменены; в удовлетворении иска отказано.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2023 решение от 09.06.2021, дополнительное решение от 15.07.2021 и постановление от 22.11.2022 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 10.02.2024 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Не согласившись с указанным решением, Общество и Администрация обратились с апелляционными жалобами.

Апелляционные жалобы переданы в производство судьи Черемошкиной В.В.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб судьи Черемошкина В.В., Нестеров С.А. и Полубехина Н.С. заявили о самоотводе в порядке пункта 7 части 1 статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 29.08.2024 заявление судей Черемошкиной В.В., Нестерова С.А., Полубехиной Н.С. о самоотводе удовлетворено.

Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 в связи с удовлетворением самоотвода председательствующего Черемошкиной В.В., судей Нестерова С.А. и Полубехиной Н.С. настоящее дело передано в производство судьи Целищевой Н.Е.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб своих представляемых, представитель Совета депутатов поддержал правовую позицию Администрации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов настоящего дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2018, бездействие Совета депутатов и администрации муниципального образования «Город Всеволожск» (определением от 18.04.2018 заменена на Администрацию), которое выразилось в несовершении ими юридически значимых действий по заявлению Общества от 22.12.2016 о реализации им своего преимущественного права на приобретение арендуемых по договору от 22.10.2007 № 31/04-21 сроком до 29.08.2017 встроенных нежилых помещений общей площадью 540 кв.м, находящихся в торговом комплексе по адресу: <...>, признано незаконным, указанные лица обязаны совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), с учетом передачи Обществом отчета № 868/10-2016 об оценке арендуемого муниципального имущества по состоянию на октябрь 2016 года вместе с упомянутым заявлением в Администрацию, а именно: в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений вынести решение об условиях их приватизации, после чего обеспечить направление Обществу в течение 10-ти дней с указанного момента (принятия соответствующего решения) договора купли-продажи названного имущества.

После завершения кассационного производства по упомянутому делу Общество получило от Администрации два письма от 04.05.2018 № 2984/1.0-16 и 2985/1.0-16, к одному из которых были приложены копия решения Совета депутатов от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого имущества», в соответствии с которым приобретение последнего осуществляется по цене равной 22 790 000 руб., определенной в соответствии с отчетом от 09.03.2018 № 244/09-03-18/А, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Антелас Оценка», и не подписанный со стороны продавца проект договор купли-продажи спорных помещений, а второе представляло собой требование о погашении задолженности по арендной плате за пользование этими помещениями в 2017 году и пеней за двухлетний период начиная с 2015 года по договору от 22.10.2007 № 31/04-21.

Не согласившись с рядом условий, Общество 22.05.2018 направило в Администрацию письмо, приложив к нему протокол разногласий к ранее полученному проекту договора.

Поскольку Администрация в ответ на данное обращение в письме от 21.06.2018 № 6445/1.0-15 согласилась изменить лишь некоторые условия договора, в частности: в преамбуле заменить слова «7-6» в адресе Общества словами «кв. 76»; в пункте 2.1 указать, что продавец обязуется не «передать», а «предоставить» имущество (с учетом того, что оно было передано еще ранее при заключении договора аренды), в этой связи исключить подпункты 4.1.1, 4.2.1, а также подпункт 8.2.2 и приложения № 1, 2, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорных помещений, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» ФИО4.

По результатам экспертного исследования составлено заключение от 21.06.2019 № 197/16-СЗ, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на конец декабря 2016 года составляет 23 610 000 руб.

Арбитражный суд принял судебный акт об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд в постановлении от 22.03.2023 указал, что определяя стоимость выкупа, суд не учел, что при переводе доли 5539/29423 в квадратные метры общая площадь помещений составляет 553,9 кв.м, а площадь объекта, для которого экспертом по результатам судебной экспертизы определена рыночная стоимость, - 540 кв.м; разница в 13,9 кв.м не была учтена судом при определении рыночной стоимости предмета договора купли-продажи; суд также не исследовал, за счет чего образовалась разница в площадях, можно ли на основе части в 13,9 кв.м сформировать обособленный объект, относится ли данная часть к общему имуществу здания (местам общего пользования), может ли она использоваться Администрацией самостоятельно, либо подлежит выкупу как принадлежность арендованного имущества по соответствующей цене; суд не принял во внимание, что в результате выдела доли в натуре в объекте недвижимого имущества, принадлежавшего на праве общей долевой собственности нескольким сособственникам, у муниципального образования в собственности в указанном здании остается 553,9 кв.м.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции урегулировал разногласия между Обществом и Администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно закону лицом, обязанным заключить договор купли-продажи государственного или муниципального имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на его выкуп, является уполномоченный орган (часть 6 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Право Общества на выкуп спорных помещений установлено в рамках дела № А56-31250/2017. Общество не отказывалось от заключения договора, передало разногласия, возникшие при его заключении, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как видно из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в период рассмотрения спора судом первой инстанции объектом зарегистрированных прав являлось здание площадью 2942,3 кв.м с кадастровым номером 47:07:1302077:352, расположенное по адресу: <...>; в отношении здания были внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности нескольких лиц, в том числе муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области с размером доли 5539/29423 в праве общей долевой собственности.

Определяя предмет купли-продажи с учетом доли Администрации в праве общей долевой собственности, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела назначил судебную экспертизу по вопросу: «Какова фактическая площадь помещений (с учетом перепланировки), площадь холодной пристройки (наружный тамбур) и площадь ограждающих наружных конструкций (наружный балкон), находящихся в пользование Общества на основании договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21?», проведение которой поручил эксперту ООО «РМС-Групп» ФИО5

Согласно заключению эксперта от 24.11.2023 общая площадь помещений, находящихся в пользовании Общества на основании договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21, составляет 518,9 кв.м, из которых 492 кв.м – фактическая площадь помещений (с учетом перепланировки), 6,5 кв.м - площадь холодной пристройки (наружный тамбур), 20,4 кв.м – наружный балкон.

В заседании суда первой инстанции 09.01.2024 эксперт пояснил, что в техническом плане, имеющемся в материалах дела, указаны неверные сведения о площади помещения; при этом в помещении была произведена перепланировка, связанная с возведением перегородок, которая могла повлиять на итоговый размер объекта. Однако установить, насколько изменился размер помещения по сравнению с первоначальным, невозможно ввиду отсутствия сведений о габаритах существовавших ранее перегородок. Также эксперт пояснил, что имелись неточности при подсчете площадей балкона и тамбура, поскольку указанные объекты считаются с определенными коэффициентами, детальный расчет площадей этих объектов приведен в заключении.

Представитель Администрации пояснил, что согласно техническому паспорту от 12.03.2009, актуализированному в 2016 году, доля муниципального образования в праве собственности в размере 553,9 кв.м складывается из помещений, перечисленных в договоре аренды нежилых помещений от 22.10.2007 в пункте 1.1, площадью 516,6 кв.м, а также веранды площадью 29,9 кв.м и коридора 7,4 кв.м (тамбур между двумя входными дверьми): 516,6 кв.м + 29,9 кв.м + 7,4 кв.м = 553,9 кв.м. И веранда, и коридор являются неотъемлемыми частями всего объекта нежилого фонда, которыми Общество пользовалось с 2007 года (момент заключения договора аренды); отдельно этими объектами Администрация пользоваться не может и выставить их на торги также не может.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт также пояснил, что балкон расположен на втором этаже и примыкает к помещениям, арендуемым Обществом, и не может использоваться никем иным, поскольку выход на балкон имеется только у Общества. Также и тамбур, находящийся между двумя дверьми, ведущими в помещение истца, никем иным использоваться не может, как не может выступать в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что в пользовании Общества с 2007 года наряду с помещениями 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 были балкон и тамбур, как неотъемлемые части указанных помещений.

Площадь переданных в аренду Обществу помещений по состоянию на 2007 год была указана в договоре от 22.10.2007 в размере 540 кв.м без учета площадей тамбура и балкона.

При этом, как указал суд первой инстанции, долю в праве муниципального образования в размере 553,9 кв.м составляет площадь именно этих помещений с балконом и тамбуром. Реальная площадь всех указанных объектов на момент рассмотрения дела составляет 518,9 кв.м, из которых 6,5 кв.м - тамбур и 20,4 кв.м – балкон.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал вывод о том, что перечисленные в договоре аренды от 22.10.2007 помещения (с указанием площади 540 кв.м) и доля в праве муниципального образования в размере 5539/29423, составляющая 553,9 кв.м, представляют собой одни и те же помещения, которые с 2007 года находились в пользовании Общества, однако на текущий момент их площадь составляет 518,9 кв.м.

Довод Общества о том, что тамбур и балкон являются общим имуществом и не могут включаться в состав выкупаемого объекта, правомерно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", а также с пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, по аналогии закона, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулируются нормами жилищного законодательства, в том числе статьями 249, 289 и 290 ГК РФ и статьями 36, 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, к которому относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичные положения приведены в пункте 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Основной характеристикой общего имущества является обслуживание этим имуществом более одного помещения.

В данном случае и балкон, и тамбур могут использоваться только владельцем помещений 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127; изложенное подтверждено, в том числе, заключением эксперта от 24.11.2023. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

 При таком положении у суда первой инстанции не имелось оснований полагать, что названное имущество относится к общему имуществу торгового центра.

Как следует из материалов дела, в рамках дел № А56-82362/2018, А56-8751/2022, А56-8750/2022, А56-41189/2022 выделены в натуре доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое здание торгового центра в виде отдельных помещений, прекращено право общей долевой собственности. Выдел доли в натуре в объекте недвижимого имущества, принадлежавшего на праве общей долевой собственности нескольким сособственникам, фактически прекращает режим общей долевой собственности. В результате у муниципального образования в собственности в указанном здании остается 553,9 кв.м.

Вместе с тем Администрация указала, что в соответствии с данными ЕГРН в собственности муниципального образования находится не помещение, а доля в праве. При этом, несмотря на вступившие в  законную силу судебные акты, регистрационных действий по прекращению долевой собственности совершено не было, в связи с чем на момент рассмотрения настоящего дела самостоятельного объекта недвижимости в виде отдельно сформированного помещения не существует, а обязанности выделять указанную долю из общего имущества и формировать отдельный объект недвижимости, у ответчика нет.

Сведения о наличии у муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области права общей долевой собственности с размером доли 5539/29423 подтверждены выпиской из ЕГРН от 01.02.2024.

Приняв во внимание, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А56-31257/2017 признано право Общество на выкуп помещений первого и второго этажей № 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352) площадью 540 кв.м; все указанные помещения с тамбуром и балконом составляют долю в праве общей долевой собственности муниципального образования в размере 5539/29423 и в натуре представляют собой 553,9 кв.м; при этом реальная площадь указанных помещений составляет 518,9 кв.м, суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон по п. 2.1 договора, изложив его в следующей редакции:

 «Продавец обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения первого и второго этажей № 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенное по адресу: <...>, фактической площадью 518,9 кв.м, составляющие долю Администрации в праве собственности на здание в размере 5539/29423, и указанные в договоре аренды как 540 кв.м, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора».

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, по договору от 22.10.2007 Обществу были переданы в аренду помещения № 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками, в том числе тамбур и балкон, площадь которых согласно техническому паспорту, составленному ГУП «Леноблинвентаризация» отделением «Всеволожское БТИ» 12.03.2009, составляла 553,9 кв.м.

То обстоятельство, что площадь вышеназванных помещений по состоянию на момент составления экспертом заключения от 24.11.2023 уменьшилась и составила 518,9 кв.м, зависело от действий Общества, поскольку именно оно пользовалось помещениями в период с 2007 по 2023 годы и обязано нести ответственность за изменение площади арендуемых помещений.

Изложенное также подтверждается выводами эксперта, сделанными при проведении судебной экспертизы, который пояснил, что в помещении была произведена перепланировка, связанная с возведением перегородок, которая могла повлиять на итоговый размер объекта.

Доказательств того, что площадь помещений изменилась по сравнению со сведениями, указанными в техническом паспорте, в результате действий Администрации, материалы дела не содержат.

То обстоятельство, что в договоре аренды была указана неверная, не соответствующая материалам технической инвентаризации площадь переданных в аренду Обществу помещений (540 кв.м), а также то обстоятельство, что в результате использования помещений на праве аренды в результате действий арендатора их площадь уменьшилась, не освобождает Общество от обязанности уплатить за выкупаемые помещения стоимость той площади, которая фактически была передана арендатору в аренду (553,9 кв.м).

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что часть в 13,9 кв.м не относится к общему имуществу здания (местам общего пользования), не может использоваться Администрацией самостоятельно, таким образом, подлежит выкупу как принадлежность арендованного имущества по соответствующей цене.

При таком положении пункт 2.1 договора надлежит изложить в следующей редакции:

«2.1 Продавец обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), с учетом тамбура и балкона, расположенное по адресу: <...>, составляющие долю Продавца в праве собственности на здание в размере 5539/29423, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора.».

Из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что выкуп имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Администрация предложила Обществу заключить договор купли-продажи по цене 19 313 559,32 руб. (без НДС), указанной в решении Совета депутатов от 24.04.2018, основанном на отчете об оценке, составленном ООО «Антелас Оценка» от 09.03.2018.

Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав, что цена имущества должна быть определена на основании отчета № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 11 октября 2016 года (17 337 288,13 руб. без учета НДС), а также за минусом переплаты и расходов на ремонт помещения на сумму 9 408 609,52 руб., итого 7 928 678,61 руб.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Часть 1 статьи 3 закона № 159-ФЗ предписывает право приобретения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от № 135-ФЗ.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества судом при первоначальном рассмотрении дела была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости встроенных помещений общей площадью 540 кв.м (№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127) с пристройками в здании общей площадью 2904,8 кв.м, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 47:07:1302077:352 по состоянию на 22.12.2016, было поручено эксперту ООО «Центр судебных экспертизы Северо-Западного округа» ФИО4

Согласно заключению эксперта от 20.06.2019 № 197/16-СЗ рыночная стоимость выкупаемого помещения в размере 540 кв.м составила 23 610 000 руб.

В судебном заседании экспертом были даны пояснения, согласно которым заключение по результатам судебной экспертизы составляется по иным правилам, нежели отчет об оценке, проводимый в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, поэтому требования Федеральных стандартов оценки, предъявляемые к отчету об оценке к форме экспертного заключения не применяются. Заключение по результатам судебной экспертизы составляется на основании вопросов, поставленных судом. Задание на оценку в этом случае не составляется. Повода выходить за пределы поставленных судом вопросов у эксперта не имеется.

Эксперт пояснил, что отсутствует необходимость использования затратного подхода, поскольку такой подход используют для оценки стоимости зданий в целом, поскольку он предполагает оценку затрат на создание здания. Такие затраты включают в себя как затраты на материалы и возведение объекта, так и затраты на аренду участка и прочее. Данный метод при оценке стоимости части помещений в здании не используется, поскольку отсутствует как возможность, так и необходимость сбора информации по затратам на возведение здания в целом.

Также эксперт пояснил, что с учетом использования здания, установленного в ходе осмотра помещений, вывод о том, что здание является торговым центром, соответствует фактическим обстоятельствам, также как соответствует фактическим обстоятельствам и вид наиболее эффективного использования спорных помещений.

К заключению эксперта приложены фотоматериалы, на которых зафиксировано здание в целом и спорные помещения. Указанные фотоматериалы подтверждают доводы эксперта о том, что здание может быть охарактеризовано как торговый центр. Что касается вида наиболее эффективного использования помещений, он определен экспертом, в том числе с учетом тех целей, для которых помещения использовались на момент их осмотра.

Относительно используемых объектов-аналогов эксперт пояснил, что в качестве критериев отбора объектов-аналогов, были использованы местоположение (город Всеволожск), назначение помещений (торговые) и площадь. Все, существующие на дату оценки объекты, соответствующие заданным критериям, были выбраны экспертом из доступных источников. При этом эксперт пояснил, что в общедоступных источниках публикуется только информация о цене предложения, на основании которой определятся рыночная стоимость объекта, а не о заключенных сделках. В связи с этим у эксперта нет обязанности проверять, заключены ли сделки фактически. Также эксперт указал, что поскольку в запросе суда было указано о необходимости определить конкретную рыночную стоимость помещений, необходимости в указании ценового диапазона не имелось.

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержит; оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имеется, соответственно, названное заключение признано судом надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод Общества о необходимости использования при определении выкупной стоимости помещения результатов экспертизы, проведенной в рамках дела № А56-76812/2018, поскольку объектом экспертного исследования в рамках названного дела являлось здание торгового центра в целом, а не конкретного помещения, что повлияло и на выбор объектов-аналогов и на примененные методики, использование которых применительно к оценке конкретного помещения является недопустимым.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ. Следовательно, в развитие положений Закона N 159-ФЗ нормы налогового законодательства в указанной части также нацелены на обеспечение доступности приобретения указанной категории имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Из экспертного заключения, представленного по итогам проведения судебной экспертизы в суде первой инстанции, следует, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определялась двумя подходами - сравнительным и доходным, по результатам применения первого выкупная цена равна 23 500 000 руб., а по результатам применения второго - 23 710 000 руб., при этом в главе о сравнительном подходе указано, что он основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках, а потому процедура оценки основывается на сравнении исследуемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или только выставлены на продажу с внесением корректировок по тем параметрам, по которым объекты отличаются, в конечном итоге показателем рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Из перечня объектов-аналогов, отобранных в ходе анализа рыночной стоимости (приложение № 1 к экспертному заключению), следует, что продавцами помещений (в графе "Контакт") выступали либо физические лица, либо коммерческие организации, но не представители публичной власти (публично-правовых или муниципальных образований), а именно: Class Realty, ООО "Всеволожск СтройПроект", ПАО "Тимер Банк", ресторан "Токио Сити", индивидуальный предприниматель ФИО6, АН "Магазин квартир", а также двое граждан.

В свою очередь согласно тем пояснениям, которые были даны вызванным в заседание экспертом, НДС никогда не отражается ею отдельной строкой в выводах составляемого заключения, сумма данного налога либо уже по определению входит в полученную ею стоимость в случае, если продавец является налогоплательщиком, а в том случае, когда он не облагается таким налогом, определенная рыночная стоимость его не включает.

Между тем с учетом приведенных положений налогового законодательства, а также буквального содержания экспертного заключения у апелляционного суда отсутствуют основания полагать, что определенная экспертом рыночная стоимость не включила в себя НДС исходя из того, что типичной на рынке недвижимости является ситуация, при которой сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены. Однако, как пояснил сам эксперт, она не выделяла из указанной в коммерческих предложениях о продаже объектов-аналогов выкупной стоимости сумму НДС, а поскольку доказательств того, что продавцом по данным объектам выступало публичное или муниципальное образование, не представлено, указанную в заключении стоимость надлежит уменьшить на сумму НДС.

Также из экспертного заключения следует, что при определении рыночной стоимости помещений, эксперт исходил из рыночной стоимости квадратного метра, умноженной на площадь помещения – 540 кв.м.

Учитывая, что подлежащая выкупу площадь объекта составляет 553,9 кв.м, стоимость объекта по договору купли-продажи за минусом налога на добавленную стоимость составит 20 523 507,97 руб.: 20 008 475 руб. (стоимость объекта, установленная экспертом за 540 кв.м. за минусом НДС 18%) / 540 х 553,9.

Довод Общества о необходимости уменьшения указанной в заключении стоимости на сумму НДС 20% отклонен апелляционным судом с учетом того, что стоимость определена экспертом на конец декабря 2016 года, когда действовала ставка НДС 18%, в то время как ставка НДС была увеличена с 18% до 20% с 01.01.2019 (п. 3 ст. 164 НК РФ).

С учетом изложенного пункт 3.1 договора купли-продажи надлежит изложить в следующей редакции:

«3.1 С учетом заключения эксперта от 20.06.2019 № 197/16-СЗ цена арендуемого имущества составляет 20 523 507,97 (Двадцать миллионов пятьсот двадцать три тысячи пятьсот семь) рублей 97 копеек, НДС не облагается.».

В отношении иных положений договора суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Истец не согласился с названием договора «Договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества», полагая, что таким образом нарушено его право на выбор порядка оплаты приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества и срока рассрочки, предоставленное частью 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ. По мнению Общества, договор должен называться: «Договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа».

Между тем, название, указанное Администрацией, в полной мере соответствует сути договора, указание в названии на предоставление рассрочки платежа ни на суть договора, ни на его содержание не влияет. Какое-либо нарушение прав истца в данном случае отсутствует.

Общество просило изложить раздел 1 проекта договора в следующей редакции:

 «1. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

 1.1. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

 1.2. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

1.3. Областной закон Ленинградской области от 19.12.2008 № 143-оз (ред. 19.10.2015).

 1.4. Заявление ООО «КАИФ» от 22.12.2016 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 1.5. Решение совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области об утверждении условий приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства ООО «КАЙФ».

1.6. Заявление ООО «КАИФ» (повторное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-31250/2017).

 1.7. Заявление ООО «КАИФ» (продублированное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-31250/2017).

 1.8. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017.

 1.9. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску ООО «КАИФ» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества».

 Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, фактически выкуп имущества осуществляется на основании положений Закона № 159-ФЗ, обязанность принять решение об условиях выкупа возложена на Совет депутатов решением суда по делу № А56-31250/2017, основные условия выкупа определены в решении Совета депутатов от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «КАИФ», решением по настоящему делу определены условия договора, в связи с чем именно эти акты являются основанием для заключения договора и подлежат перечислению в разделе 1 договора. Указание в качестве оснований заключения договора заявлений о выкупе ни на суть договора, ни на его положения не влияет. Отсутствие сведений об этих заявлениях на права и обязанности Общества не влияет.

Истец просил изложить пункт 2.2 в следующей редакции:

 «2.2. Арендуемое муниципальное недвижимое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.12.2017 № 99/2017/54849364.».

Общество указало, что словосочетание «арендуемое имущество» заменено им на словосочетание «арендуемое муниципальное недвижимое имущество» с целью единообразия применения в тексте проекта договора.

Между тем, суд первой инстанции правильно указал, что поскольку в пункте 2.1 договора предмет продажи и аренды определен, необходимости во внесении корректировок в терминологию не требуется.

Истец полагал, что пункт 3.1 договора подлежит изложению в следующей редакции:

 «3.1. Согласно Отчету от 11.10.2016 № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО7, регистрационный номер в реестре № 02302 от 25.12.2007, рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС составляет 17 337 288 рублей 13 копеек.

Согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010 администрация МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области (арендодатель) приняла к зачету расходы ООО «КАИФ» (арендатора) в сумме 5 767 828 рублей 38 копеек.

Согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018 по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 за период с 10.01.2010 по 16.01.2018 переплата арендатором арендной платы составляет 9 408 609 рубля 52 копейки, в том числе 5 767 828 рублей 38 копеек зачет расходов арендатора.

 Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС определяется следующим образом:

Р = Соре - Сзач - Сипа. руб.

где:

 Соре - оценочная рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС, руб.;

 Сзач - сумма расходов арендатора (ООО «КАЙФ»), принятая к зачету арендодателем (администрацией МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010;

 Сппа - сумма переплаты арендной платы согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018, без учета суммы, принятых к зачету расходов арендатора.

 Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС равна: 17 337 288, 13 - 5 767 828,38 - 3 640 781,14 = 7 928 678 рублей 61 копейка».

 Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, цена выкупаемого имущества определена судом на основании проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы и с учетом внесенных апелляционным судом изменений составляет 20 523 507,97 руб., НДС не облагается.

Довод Общества о необходимости уменьшения выкупной стоимости на сумму 5 767 828,38 руб. и 3 640 781,14 руб. судом правомерно отклонен.

Судом установлено, что Администрация обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 3 486 736,69 руб. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2015 по 16.01.2018, 17 338 716,31 руб. неустойки за просрочку платежа по состоянию на 04.05.2018, в случае неисполнения решения суда в установленный срок - 62 476,35 руб. судебной неустойки за каждый день просрочки с даты вступления судебного акта в законную силу до даты его фактического исполнения.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.01.2020 по делу № А56- 76812/2018 с Общества в пользу Администрации взыскано 2 595 870 руб. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2017 по 21.12.2017, 1 761 191,38 руб. неустойки.

 При это суд апелляционной инстанции отклонил довод Общества о том, что Администрация не произвела зачет 5 767 829,38 руб. в счет оплаты арендной платы, указывая на расчет, в котором эта сумма учтена, а также на то, что данный факт отражен в ходатайстве об отказе части требований и уточнении размера суммы взыскания, с которым правопредшественник Администрации обратился в деле № А56-6384/2013.

Также суд установил наличие задолженности по арендной плате и отсутствие каких-либо переплат, которые бы подлежали зачету в счет этой задолженности.

В силу положений статьи 69 АПК РФ установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства, по делу между теми же лицами, являются преюдициальными для настоящего дела.

Таким образом, поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлено как отсутствие переплаты по договору аренды, так и факт учета понесенных затрат в размере 5 767 829,38 руб. в счет погашения задолженности по арендной плате за предыдущие периоды, оснований для уменьшения выкупной стоимости помещений на заявленные истцом суммы у суда первой инстанции не имелось.

Истец полагал, что пункт 3.2 договора подлежит изложению в следующей редакции:

 «3.2. Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к настоящему договору).

 Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № от , без учета НДС».

Общество считает, что указанием в договоре на оплату имущества в пятидневный срок с момента заключения договора нарушено его право на выбор порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества и срока рассрочки, предоставленного ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В пункте 2 названного Закона указано, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В своих заявлениях Общество просило предоставить ему рассрочку выкупаемого имущества сроком на 5 лет, в связи с чем у Администрации не было оснований для указания в договоре срока выкупаемого имущества – 5 дней.

С учетом доводов истца, а также учитывая необходимость установить в договоре сроки внесения платежей, суд обоснованно изложил данный раздел договора в следующей редакции:

 3.2. Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях не позднее 10 числа соответствующего месяца.

 3.3. Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи от № ».

 3.4. Первый платёж должен быть произведен Покупателем в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента в силу решения Арбитражного суда по делу №А56-138007/2018. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

При этом суд первой инстанции отметил, что требование Общества об указании даты платежа – «не позднее последнего числа каждого календарного месяца» соответствующего правового обоснования не имеет.

 Общество просило внести в раздел 3 договора следующие положения:

 «На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки (применяется вместо ставки рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и составляющей 10,00% годовых согласно Информации ЦБ РФ от 16.09.2016, с учетом Указаний ЦБ РФ от 11.12.2015 № 3894-У.

Расчетная сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

 Пр = (О x NAH х 1/3 х 10%) / 365, руб.,

 где:

 Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг;

 О - остаток (расчетный) задолженности по основному долгу, руб.;

Крдн - расчетное количество календарных дней между платежами;

 365 - количество дней в году;

 10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, указывается в графике платежей (приложение 1 к настоящему договору).

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого муниципального недвижимого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

 При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

 Согласно пункту 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку порядок расчета процентов достаточно четко отражен в законодательстве, ставки на определенный период зафиксированы законодательно, а количество дней в году может варьироваться, суд не усмотрел необходимости во внесении в условия договора предложенных истцом формулировок.

 В связи с изложенным в договор включен пункт 3.5 в следующей редакции:

 «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества – 24.04.2018 (7,5%)».

Также суд не усмотрел необходимости дополнительно вносить в договор положение о наличии у покупателя права на досрочный выкуп имущества, поскольку это прямо предусмотрено в пункте 4 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, а в разделе 1 договора имеется ссылка на то, что указанный Закон является основанием для заключения данного договора. Кроме того, приведенное положение Закона является императивным и не может быть изменено по соглашению сторон.

Истец полагал, что в договор должно быть внесено условие, в соответствии с которым моментом исполнения обязательства покупателя по уплате ежемесячной доли от цены приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества, установленной настоящим договором, является зачисление денежных средств на расчетный счет Продавца.

 Суд первой инстанции не усмотрел каких-либо нарушений закона и прав истца в предложенной Администраций формулировке спорного пункта и принял п. 3.6 договора в следующей редакции:

 «Днем оплаты считается дата поступления платежа на расчетный счет Продавца. Факт, размер и сроки оплаты подтверждаются выпиской из сводного реестра поступлений и выбытия средств бюджета».

Истец просил дополнить договор пунктом следующего содержания:

 «В связи с тем, что арендуемое муниципального недвижимое имущество согласно настоящему Договору приобретается Покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты».

 Поскольку предложенное истцом дополнение полностью соответствует нормам действующего законодательства, и является основанием для одновременной регистрации ипотеки в пользу Администрации, суд посчитал целесообразным внесение указанного пункта в условия договора.

 Общество полагало необходимым внести в договор условие о том, что оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого недвижимого имущества может быть осуществлена третьим лицом, ссылаясь на то, что статьями 313, 387 ГК РФ установлена возможность исполнения обязательства третьим лицом.

Между тем, поскольку гражданское законодательство прямо предусматривает обязанность кредитора принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо, не связывая это с согласием кредитора, необходимости вносить это условие в договор, как особое условие, судом обоснованно не установлено. Отсутствие данного пункта на возможность внесения оплаты третьим лицом не повлияет.

Общество полагало также необходимым внести в договор пункт следующего содержания:

«По предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов по настоящему договору в любое время его действия, но не реже одного раза в год по состоянию на 31 декабря, а также в случае досрочной (частичной или полной) оплаты и в случае окончательной полной оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества.

 При этом фактическая сумма процентов, уплаченных за основной долг, при сверке расчетов определяется следующим образом:

 Пр = (Оф х Nдн х 1/3 х 10%) / 365, руб.,

 где:

 Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг;

 Оф - остаток (фактический) задолженности по основному долгу на момент платежа;

 Nдн - фактическое количество календарных дней между платежами на момент платежа;

 365 - количество дней в году;

 10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

 В случае образования разницы между расчетной и фактической суммой процентов на момент сверки стороны производят соответствующую корректировку платежей на образовавшуюся разницу.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, порядок расчета процентов четко регламентирован законодательством, в связи с чем отсутствует необходимость дополнительно прописывать его в договоре.

При этом суд посчитал возможным включить в договор условия, в соответствии с которыми по предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора, однако не усмотрел необходимости регламентировать количество и даты проведения таких сверок, поскольку проведение сверок – это усмотрение сторон, которое возникает лишь при наличии вопросов относительно размера задолженности.

 Общество просило исключить из условий договора пункт 4.1.1, в соответствии с которым покупатель обязан принять приобретаемое имущество от продавца в порядке, установленном договором, ссылаясь на то, что фактически имущество находится в его владении на основании договора аренды.

 Суд посчитал данное требование разумным, соответствующим фактически обстоятельствам дела и подлежащим удовлетворению.

Также истец полагал, что из условий договора подлежит исключению пункт 4.3, в соответствии с которым на покупателя возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет приобретаемых помещений.

Учитывая, что объектом купли-продажи является доля в праве, необходимости возлагать на какую-либо из сторон обязанность по осуществлению кадастрового учета помещений судом не установлено.

При этом суд первой инстанции указал, что поскольку именно Общество является лицом, заинтересованным в заключении договора купли-продажи объекта, то обязанность по осуществлению действий по регистрации перехода права должна быть возложена именно на Общество.

В связи с изложенным пункт 4.1.2 договора изложен в следующей редакции:

 «В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации прав Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество».

Общество предлагало внести в договор пункт, в силу которого Администрация обязана в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации права собственности Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП соответствующей записи о прекращении договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.

 Продавец в своей редакции договора полагал, что достаточно указания в договоре на то, что Продавец обязан расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 с момента вступления в силу настоящего договора.

Суд первой инстанции указал, что с момента перехода права собственности на арендованное имущество, происходит смена арендодателя. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что покупатель имущества, являющийся арендатором, становится и арендодателем.

Согласно статье 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

То есть, с момента перехода к арендатору права собственности на арендуемый объект договор аренды прекращается, что является основанием для внесения соответствующей записи.

Причем, если государственный регистратор не погасит эту запись при регистрации права, новый собственник не лишен возможности обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с соответствующим заявлением.

С учетом изложенного суд не усмотрел оснований для внесения в договор положений, предложенных истцом.

Вместе с тем судом первой инстанции пункт 4.2 договора изложен в следующей редакции:

«4.2. Продавец обязан расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 с момента вступления в силу настоящего договора.».

В то же время, как указало Общество и подтвердила в судебном заседании апелляционного суда Администрация, договор аренды от 22.10.2007 № 31/04-21 был расторгнут в одностороннем порядке в 2018 году, сведения о государственной регистрации аренды исключены из ЕГРН 20.05.2021.

С учетом изложенного пункт 4.2 подлежит исключению из договора купли-продажи, как не соответствующий фактическим обстоятельствам взаимоотношений сторон.

Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для возложения на продавца обязанности в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после полной оплаты покупателем приобретаемого арендуемого недвижимого муниципального имущества обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о прекращении обеспечения залогом обязательства покупателя, поскольку, сам покупатель, как лицо заинтересованное, не лишен возможности совершить указанные действия.

В соответствии с исковым заявлением Общество полагало необходимым изложить пункта 4.3 договора в следующей редакции:

 «Существенными считаются условия настоящего договора, установленные законом, а также условия, урегулированные судом по заявлению Покупателя».

 В силу положений статьи 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Формулировка, предложенная покупателем, является отражением содержания приведенной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, которая действует независимо от изложения ее в договоре, тогда как редакция продавца дополнительно акцентирует внимание на существенности для договора его положений о правах и обязанностях сторон, то есть, положение, предложенное ответчиком, дополнительно акцентирует внимание на существенных для сторон условиях, в связи с чем суд оставил это положение в редакции продавца.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о размере неустойки, в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ); несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 162, статья 331, пункт 2 статьи 168 ГК РФ), суд первой инстанции правомерно принял п. 6.1 договора в следующей редакции:

«6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение условий настоящего договора в соответствии законодательством Российской Федерации.».

Общество полагало, что пункт 7.1 договора следует сформулировать следующим образом:

 «Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Условия заключенного сторонами настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 16.01.2017, за исключением условий о порядке и сроках оплаты настоящего договора, которые начинают действовать через 10 (десять) рабочих дней с момента заключения настоящего договора. Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение».

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку стороны прибегли к судебной процедуре урегулирования разногласий, в силу положений пункта 4 статьи 445 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Также суд посчитал необоснованным требование о распространении условий договора на период с 16.01.2017, поскольку спорный договор не содержит положений, которые могли бы действовать с указанной даты.

Помимо этого суд принял во внимание, что истец не обосновал целесообразность указания в договоре положения о том, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, так как данное положение предусмотрено законодательством.

Общество полагало целесообразным включить в условия договора пункт 8.2.1 следующего содержания:

«8.2.1. Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества находится в его временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.

Отсутствует задолженность по арендной плате за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» решением совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17.08.2010 № 48 перечень муниципального имущества МО «Город Всеволожск», предоставляемого во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в течение более пяти лет до дня подачи заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Сведения о Покупателе на день заключения настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства».

Между тем, факт отсутствия задолженности на дату подачи заявления, а также соответствие выкупаемого объекта требованиям Закона № 159-ФЗ установлены вступившим в законную силу решением суда по делу № А56-31250/2017, которое указано в качестве одного из оснований для заключения договора.

Дополнительное указание на эти факты в тексте решения дополнительных прав и обязанностей на стороны не возлагает, в связи с чем отражение этих положений в договоре не имеет существенного значения, равно как не имеет значения и включение в договор пункта 8.2.2 в редакции продавца.

В то же время, указание на то, что помещение находится во временном пользовании покупателя непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21, соответствует действительности и должно быть отражено в договоре.

С учетом решения по делу № А56-31250/2017 суд согласился с необходимостью исключения из текста договора и пункта 8.4 в редакции продавца.

Поскольку договор будет считаться заключенным с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу, составление и подписание единого документа в силу закона для регистрации перехода права не требуется, с учетом чего суд не усмотрел необходимости в дополнении договора пунктом 9.5 о том, что проект договора с приложениями к нему представлен на подпись Покупателю в трех экземплярах, каждый из которых подписан Продавцом.

Так как условия согласованного судом договора не содержат отсылок к каким-либо приложениям, необходимости в оформлении таких приложений отсутствуют.

Как указала Администрация в ходе рассмотрения апелляционным судом апелляционной жалобы, в связи с утверждением ФИО8 главой Администрации и изменением реквизитов Администрации, имеется необходимость внесения соответствующих изменений в преамбулу договора.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционного суда 29.01.2025 не возражал против внесения таких изменений.

Поскольку с учетом установленных апелляционным судом фактических обстоятельств решение суда первой инстанции от 10.02.2024 подлежит изменению, суд апелляционной инстанции полагает возможным внесение (в целях правовой определенности во взаимоотношениях сторон) соответствующих изменений в преамбулу договора.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Общество указало, что при рассмотрении дела им была уплачена пошлина в размере 6000 руб., а также понесены расходы по уплате пошлины при рассмотрении дела в судах апелляционной и кассационной инстанций на общую сумму 24 000 руб., расходы на оплату экспертизы в сумме 50 000 руб.

Администрация также указала на необходимость распределения судебных расходов по оплате экспертизы в сумме 180 000 руб., уплаченных при проведении экспертизы оценки стоимости помещения.

 Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В соответствии с положениями статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Изложенное следует, в том числе, из положений статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Приняв во внимание, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, часть условий договора принята судом в редакции истца, часть – в редакции ответчика; удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны; выкупная стоимость помещения определена по результатам проведенной судебной экспертизы; учтя, что расходы на оплату экспертизы рыночной стоимости объекта нес только ответчик, а правовой интерес в заключении договора имеется именно у Общества, как покупателя помещения, суд посчитал необходимым отнести на Общество судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 90 000 руб., понесенных Администрацией.

С учетом изложенного по тому же принципу между сторонами распределены расходы по оплате экспертизы, проведенной ООО «РМС-Групп», что было объявлено при оглашении резолютивной части решения и отражено в определении об исправлении ошибки от 10.12.2024, которое обжаловано не было.

С учетом изложенного на Администрацию судом первой инстанции отнесены судебные расходы за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 6000 руб., 25 000 руб. и 90 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату судебных экспертиз.

Выводы суда в части распределения судебных расходов положениям статьи 110 АПК РФ не противоречат.

Довод Общества о несоответствии резолютивной части, объявленной судом в заседании 06.02.2024, и резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме 10.02.2024, что, по мнению Общества, является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, отклонен апелляционным судом.

Как подтверждено аудиозаписью судебного заседания от 06.02.2024, в судебном заседании при оглашении резолютивной части было указано на взыскание с Администрации в пользу Общества, в том числе, 25 000 руб. в возмещении расходов по оплате расходов на оплату судебной экспертизы; допущенная в резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме 10.02.2024, ошибка исправлена судом первой инстанции путем вынесения определения от 10.12.2024, которое в установленном порядке сторонами не обжаловалось.

Ссылки Общества на наличие иных несоответствий в резолютивных частях решения отклонены апелляционным судом как несостоятельные.

Таким образом, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловных оснований для отмены принятого по делу решения от 10.02.2024 апелляционным судом не установлено.

Иные приведенные Обществом в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены принятого по делу решения суда.

С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств дела решение от 10.02.2024 подлежит изменению в части редакции преамбулы, пунктов  2.1, 3.1, 4.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 10.02.2024 по делу №  А56-138007/2018 изменить в части редакции преамбулы, пунктов  2.1, 3.1, 4.2 договора купли-продажи недвижимого имущества.

Преамбулу договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«Администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области (свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 47 № 002527044 от 16.01.2006 Н. выдано ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области, ОГРН <***>, ИНН <***>, Устав Всеволожского муниципального района Ленинградской области зарегистрирован Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 02.08.2023, № RU475040002023001, местонахождение: 188640, <...>), именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице главы администрации ФИО8, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата присвоения 25.10.2002 г., КПП 470301001, юридический адрес: 188640, <...>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО9, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Договор) о нижеследующем.».

Пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

2.1 Продавец обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), с учетом тамбура и балкона, расположенное по адресу: <...>, составляющие долю Продавца в праве собственности на здание в размере 5539/29423, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора.

Пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

3.1 С учетом заключения эксперта от 20.06.2019 № 197/16-СЗ цена арендуемого имущества составляет 20 523 507,97 (Двадцать миллионов пятьсот двадцать три тысячи пятьсот семь) рублей 97 копеек, НДС не облагается.

Пункт 4.2 договора купли-продажи недвижимого имущества исключить.

В остальной части решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 10.02.2024 по настоящему делу оставить без изменения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Н.Е. Целищева


Судьи


М.В. Балакир


С.В. Изотова