Постановление от 16 июня 2023 г. по делу № А07-4764/2022

497/2023-41585(2)



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 18АП-6706/2023, 18АП-6708/2023

Дело № А07-4764/2022
16 июня 2023 года
г. Челябинск


Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Камаева А.Х., судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан, Администрации Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 по делу № А07-4764/2022.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «ТВ Блик» - ФИО2 (доверенность от 26.10.2020, диплом, паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Общество с ограниченной ответственностью «ТВ Блик» (далее – истец, ООО «ТВ Блик», ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского полонения города Благовещенск Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация городского полонения, ОГРН 1050202530608) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общ.пл.109,5 кв. м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном


здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...> в редакции, направленной Продавцом (Администрацией) Покупателю (ООО «ТВ Блик») сопроводительным письмом 08.12.2021 г. исх. № 3379/02, и признать договор купли-продажи нежилого помещения, общ.пл.109,5 кв. м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...> между Продавцом (Администрацией) Покупателю (ООО «ТВ Блик») заключенным в следующей редакции:

п.3.1. Цена, подлежащая уплате «Покупателем» «Продавцу» за приобретенный объект, указанный в п.2.1 настоящего Договора, составляет

1 243 000 (Один миллион двести сорок три тысячи ) рублей 00 коп., без учета НДС.

п.3.2. Оплата осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления Покупателя.

3.2.1. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, который перечисляется на счет УФК по РБ (Администрация ГП г. Благовещенск МР Благовещенский р-н РБ), реквизиты: ИНН <***>, КПП 025801001, Единый казначейский счет 40102810045370000067, Казначейский счет 03100643000000010100, БИК 018073401 в Отделение - НБ Республика Башкортостан Банка России//УФК по Республики Башкортостан

г. Уфа, ОКТМО 80615101, КБК 79111402053130000410 - Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских поселений (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основных средств по указанному имуществу, на счет Продавца в следующий срок: 10 дней с даты подписания настоящего Договора.

3.2.2. Денежные средства - НДС 20% в сумме 248 600 (Двести сорок восемь тысяч шестьсот) рублей перечисляются на счет Управления федерального казначейства по РБ согласно регистрации в налоговом органе на соответствующий КБК.

3.2.3. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами не позднее 25-го числа каждого месяца.

3.2.4. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п.3.2.1. договора не позднее даты платежа в соответствии с Графиком платежей.

3.2.5. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 1/300 (одной трехсотой) действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка РФ, подлежащей уплате за


соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.

В случае образования просроченной задолженности по оплате платежа за соответствующий период и пени, суммы, выплачиваемые Покупателем, устанавливается следующая очередность: 1 - зачисление в счет платежа,

2 - погашение пени.

3.2.6. Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате, уведомив в письменной форме Продавца за 10 (десять) рабочих дней до даты оплаты.

п.4.1.1. Осуществлять расчеты по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные п.п.3.2.1. - 3.2.3. настоящего Договора.

п.4.1.3. Исключить

п.4.1.6. Принять Объект от Продавца по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты

Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей.

п.4.2.1. Продавец обязан передать Объект Покупателю по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, в состоянии, указанном в техническом паспорте Объекта.

п.7.6. Изменение настоящего Договора возможно по взаимному соглашению Сторон до государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю.

п.8.1. За нарушение сроков внесения денежных средств Покупателем в счет оплаты стоимости Объекта в порядке, предусмотренном 4.1.1 настоящего Договора, Покупатель оплачивает Продавцу пени в размере 0,3% от не внесенной суммы за каждый день просрочки. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

п.8.2. Просрочка внесения платежа в счет оплаты стоимости Объекта в сумме и срок, указанный в п.4.1.1 настоящего Договора, не может составлять более тридцати дней. Просрочка свыше тридцати дней считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате стоимости Объекта.

п.8.3. Исключить. п.8.4. Исключить. п.13. Юридический адрес: 453430, <...> Директор ООО «ТВ БЛИК»: ФИО3

В остальной части договор купли-продажи нежилого помещения, общ.пл.109,5 кв. м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...> между Продавцом (Администрацией) Покупателю (ООО «ТВ Блик») считается заключенным в редакции, направленной Продавцом


(Администрацией) Покупателю (ООО «ТВ Блик») сопроводительным письмом 08.12.2021 исх. № 3379/02 (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Администрация Муниципального района).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 (резолютивная часть от 15.03.2023) исковые требования удовлетворены. Суд изложил спорные пункту договора в следующей редакции:

п. 3.1. Цена, подлежащая уплате «Покупателем» «Продавцу» за приобретенный объект, указанный в п.2.1 настоящего Договора, составляет

1 243 000 (Один миллион двести сорок три тысячи ) рублей 00 коп., без учета НДС.

п. 3.2. Оплата осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления Покупателя.

пп. 3.2.1. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, который перечисляется на счет УФК по РБ (Администрация ГП г. Благовещенск МР Благовещенский р-н РБ), реквизиты: ИНН <***>, КПП 025801001, Единый казначейский счет 40102810045370000067, Казначейский счет 03100643000000010100, БИК 018073401 в Отделение - НБ Республика Башкортостан БанкаРоссии//УФК по Республики Башкортостан

г. Уфа, ОКТМО 80615101, КБК 79111402053130000410 - Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских поселений (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основных средств по указанному имуществу, на счет Продавца в следующий срок: 10 дней с даты подписания настоящего Договора.

пп. 3.2.2. Денежные средства - НДС 20% в сумме 248 600 (Двести сорок восемь тысяч шестьсот) рублей перечисляются на счет Управления федерального казначейства по РБ согласно регистрации в налоговом органе на соответствующий КБК.

пп. 3.2.3. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами не позднее 25-го числа каждого месяца.

пп. 3.2.4. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п.3.2.1. договора не позднее даты платежа в соответствии с Графиком платежей.

п. 3.2.5. Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате, уведомив в письменной форме Продавца за 10 (десять) рабочих дней до даты оплаты.

п. 4.1.1. Осуществлять расчеты по настоящему Договору в порядке и


сроки, установленные п.п.3.2.1.- 3.2.3. настоящего Договора.

п. 4.1.3. Исключить.

п. 4.1.6. Принять Объект от Продавца по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей.

п. 4.2.1. Продавец обязан передать Объект Покупателю по акту приема-передачи в течение 15-ти календарных дней со дня уплаты Продавцу первоначального платежа в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, в состоянии, указанном в техническом паспорте Объекта.

п. 7.6. Изменение настоящего Договора возможно по взаимному соглашению Сторон до государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю.

п. 8.1. За нарушение сроков внесения денежных средств Покупателем в счет оплаты стоимости Объекта в порядке, предусмотренном 4.1.1 настоящего Договора, Покупатель оплачивает Продавцу пени в размере 0,3% от не внесенной суммы за каждый день просрочки. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

п. 8.2. Просрочка внесения платежа в счет оплаты стоимости Объекта в сумме и срок, указанный в п.4.1.1 настоящего Договора, не может составлять более тридцати дней. Просрочка свыше тридцати дней считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате стоимости Объекта

п. 8.3. В случае превышения срока допустимой просрочки настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Продавца в судебном порядке.

п. 8.4. Исключить. п. 13 Юридический адрес: 453430, <...> Директор ООО «ТВ БЛИК»: ФИО3

В остальной части договор купли-продажи нежилого помещения, общ. пл.109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу : <...> между Продавцом (Администрацией) и Покупателем (ООО «ТВ Блик») принять в редакции, направленной Продавцом (Администрацией) Покупателю (ООО «ТВ Блик») сопроводительным письмом 08.12.2021 исх.

№ 3379/02.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация городского полонения (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

По мнению подателя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно, принято с нарушением требований действующего законодательства, а также на несоответствии выводов суда фактическим


обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что суд не принял во внимание, что арендуемое истцом нежилое помещение общ.пл. 109,5 кв. м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенное по адресу: <...> находится в здании, являющимся выявленным объектом культурного наследия регионального значения.

По мнению апеллянта, судом также не принято во внимание, что реализация преимущественного права на выкуп государственного или муниципального имущества предусмотренное статьей 20 и 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ и подлежали применению при приватизации объектов культурного наследия.

Податель жалобы отмечет, что при определении цены, не принято во внимание, что спорный объект недвижимости согласно приказу Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 07.04.2017 № 20 включен в Перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан.

Стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 02:69:010101:279 занижена.

Также с вынесенным решением не согласилась Администрация Муниципального района (далее - податель жалобы, апеллянт), обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в заключении эксперта № 60 от 20.07.2022 допущены существенные нарушения, которые повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки. Выводы эксперта основаны на неполном исследовании, что является нарушением принципа объективности и всесторонности, следовательно, заключение эксперта является недопустимым доказательством и не может быть оценено судом в качестве доказательства по делу.

По мнению апеллянта, судом не принято во внимание, что спорный объект является выявленным объектом культуры и на момент вынесения решения проходила процедура перехода в статус объекта культурного наследия.

От Администрации городского поселения и Администрации Муниципального района во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении доказательства направления ООО «ТВ Блик» копий апелляционной жалобы и документов, которые у него отсутствуют. Представленные документы приобщены к материалам дела.


От Администрации Муниципального района поступило ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии на экспертное заключение, в приобщении которой на основании части 2 статьи 268 АПК РФ было отказано в силу отсутствия уважительности причин непредставления данных доказательств в суд первой инстанции.

От ООО «ТВ Блик» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

От Администрации Муниципального района поступило ходатайства о приобщении к материалам дела приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан № 117 от 11.05.2023.

Возможность представления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).


Причин, объективно препятствующих представить в суд первой инстанции данные доказательства, подателем апелляционной жалобы не приведено.

Кроме того, представленный апеллянтом приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан № 117 от 11.05.2023, датирован после вынесения оспариваемого судебного акта (15.03.2023) и не могли быть предметом исследования судом первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ТВ Блик» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского поселения город об обязании в срок не позднее 15-ти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск,

ул. Седова д. 2, путем направления проекта договора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 (резолютивная часть от 15.09.2021) по делу № А07-9172/2021 требования

ООО «ТВ Блик» удовлетворены суд обязал Администрацию городского поселения в срок не позднее 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «ТВ Блик» путем направления проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общ. пл. 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...>.

Решение суда от 21.09.2021 в апелляционном порядке ответчиком не обжаловалось, вступило в законную силу.

17.06.2022 в порядке статьи 42 АПК РФ с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 по делу № А07-9172/2021 обратилась Администрация Муниципального района, которая просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 производство по апелляционной жалобе Администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 по делу № А07-9172/2021 прекращено.


При этом Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом сделаны следующие выводы.

Предметом спора явилось требование ООО «ТВ Блик» к Администрации городского поселения об обязании в срок не позднее 15-ти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...> путем направления проекта договора. Указанное нежилое помещение было передано ООО «ТВ Блик» в аренду Администрацией городского поселения на основании договора аренды № 425 от 30.07.2012. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.03.2021 № КУВИ-002/2021-29275099 нежилое помещение, общей площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, находилось в собственности городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан.

Из решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 не следует, что, удовлетворяя требования ООО «ТВ Блик» и возлагая обязанность совершить определенные действия на Администрацию городского поселения, суд первой инстанции разрешил вопрос о правах и обязанностях подателя апелляционной жалобы или возложил на него какие-либо обязанности. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на решения Совета городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 20.02.2020 № 7 и 28.10.2021 № 176 «Об утверждении Соглашения между органами местного самоуправления муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан и органами местного самоуправления городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан о передаче органам местного самоуправления муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан осуществления части полномочий органов местного самоуправления городского поселения», согласно которым городское поселение передало муниципальному району полномочия по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского поселения.

Однако указанный довод апеллянта был отклонен судебной коллегией, поскольку согласно представленным соглашениям органам местного самоуправления муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан была передана для осуществления часть полномочий только на 2020 и 2022 годы, тогда как обязывающее решение по настоящему делу было принято судом первой инстанции в 2021 г.

Доказательства того, что указанными переданными полномочиями апеллянт обладал на дату вынесения решения суда, Администрацией


муниципального района представлены не были.

В связи с изложенным, апелляционный суд пришел к выводу, что Администрацию муниципального района нельзя признать лицом, чьи права были нарушены принятым судебным актом, основания для пересмотра решения суда по ее апелляционной жалобе отсутствуют.

28.10.2022 Арбитражный суд Уральского округа определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 о прекращении производства по апелляционной жалобе по делу № А07-9172/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставил без изменения, кассационные жалобы Администрации муниципального района и Администрации городского поселения – без удовлетворения.

Поскольку вышеуказанное решение суда № А07-9172/2021 от 21.09.2021 Ответчиком добровольно исполнено не было, истец 11.11.2021 обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения суда.

Письмом от 08.12.2021 ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения, общ.пл. 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу : <...> (далее по тексту - Договор купли-продажи) по цене 6 847 000,00 рублей.

Письмом от 20.12.2021 г. № 30 истец направил в адрес ответчика (вход. № 2696 от 21.12.2021) Договор купли-продажи с Протоколом разногласий, выкопировкой из отчета об оценке № 21.11.38., согласно которого рыночная стоимость предмета договора составляет 2 441 000,00 рублей, и Письмом от 20.12.2021 № 29 о предоставлении рассрочки.

Не согласившись с редакцией договора, предложенной Администрация городского полонения ООО «ТВ Блик» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом

№ 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие п. 3.2. договора купли-продажи в редакции ответчика противоречит условиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и подлежит установлению в редакции Протокола разногласий, заявленной Истцом.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.


На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник, в том числе относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 02:69:010101:279, общей площадью 109,5 кв.м.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении


заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 8287 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, ООО «ТВ Блик» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского поселения город об обязании в срок не позднее 15-ти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...> путем направления проекта договора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.09.2021 (резолютивная часть от 15.09.2021) по делу № А07-9172/2021 требования

ООО «ТВ Блик» удовлетворены суд обязал Администрацию городского


поселения в срок не позднее 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «ТВ Блик» путем направления проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общ. пл. 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...>.

Письмом от 08.12.2021, ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения, общ.пл. 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу : <...> (далее по тексту - Договор купли-продажи) по цене 6 847 000,00 рублей.

Письмом от 20.12.2021 № 30 истец направил в адрес ответчика (вход.

№ 2696 от 21.12.2021) Договор купли-продажи с Протоколом разногласий, выкопировкой из отчета об оценке № 21.11.38., согласно которого рыночная стоимость предмета договора составляет 2 441 000,00 рублей, и Письмом от 20.12.2021 г. № 29 о предоставлении рассрочки.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная


экспертиза. Производство судебной экспертизы было поручено эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4 (<...> Октября, 11/12, оф. 418). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадь 109,5 кв.м., кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...> по состоянию на 06.11.2020.

2. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет № 336/6-21 от 28.06.2021. Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общая площадь 109,5 кв.м, распложённого по адресу Республики Башкортостан,

<...>, помещения 1, 2, 3, 4, 22, кадастровый номер 02:69:010101:279, составленный ООО «Консалтинговая компания «Платинум».

Если не соответствует, указать в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия не величину стоимости объекта исследования.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 60 от 20.07.2022, согласно которому по вопросу № 1 Рыночная стоимость нежилого помещения нежилого помещения, общей площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номер на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу: <...>, по состоянию на 06.11.2020 без учёта НДС 20 %, с учётом округления составляет 1 243 000 (один миллион двести сорок три тысячи) рублей

По вопросу № 2 экспертом сделан следующий вывод:

Отчёт № 336/6-21 от 28.06.2021 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общая площадь 109,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 02:69:010101:279, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Платинум» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Не соответствие Отчёта № 336/6-21 от 28.06.2021, повлиявшее на величину рыночной стоимости заключается в несоблюдении следующих пунктов Федерального закона и Федеральных стандартов оценки:

1. ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных


результатов.

2. пп. 11, п.22 ФСО № 7, Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости». А именно, не достоверная информация по объектам аналогам, не достоверная информация по корректировке на торт, не проведение корректировок на площадь и техническое состояние при расчёте рыночной стоимости объекта оценки привело к неверному итоговому результату (т. 2 л.д. 69-138).

В судебном заседании 15.03.2023 эксперт дал дополнительные пояснения, а также представил Ответ (письменные пояснения) на возражения третьего лица по заключению эксперта № 60, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы

Ответ на возражение № 1.

1.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости проведен по трем источникам информации:

- «Обзор рынка коммерческой недвижимости (единых объектов недвижимости) в Республике Башкортостан (кроме г. Уфы с пригородами) за 2 полугодие 2019 г. ООО КИТ «Инженеръ». Стр. 10-12 Заключения.

- Сайт «Эксперт» Сеть агентств недвижимости Стр. 14 заключения.

- Данные сайта Архива АВИТО - Анализ цен предложения офисно- торговой недвижимости в г. Благовещенск в период с 06.11.2019 по 06.11.2020. Стр. 13 Заключения.

1.2. Основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость указаны на стр. 10 Заключения.

1.3. Вопрос о правах на земельный участок Экспертом не исследовался, поскольку объект оценки, как и Аналоги сравнения представляют собой встроенные помещения нежилых отдельно стоящих зданий и не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком и при переходе права собственности на нежилые помещения к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1, ч.4, ч.1, ст.35 Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, ЗК РФ).

На возражение № 2 что на фотоснимке видно, что Аналог № 2 фактически представляет из себя пристроенное к МКД здание, эксперт указывает Стр.21 Заключения, выкопировка с кадастровой карты-земельный участок под Аналогом № 2 выделен и поставлен на кадастровый учет.

На возражение № 3 указывает, что Приказ Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529 статус действующий.

Оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не


оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, представлено не было.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия возникшие между Администрацией городского полонения и ООО «ТВ Блик» в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 1 243 000 руб. на основании полученного заключения эксперта № 60 то 20.07.2022, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Указанный вывод суда первой инстанции подателем жалобы с приведением убедительных аргументов не опровергнут.

Имеющиеся нарушения при подборе объектов-аналогов существенно повлияли на определение конечной рыночной стоимости объекта, ввиду чего указанные заключения обоснованно признаны судом первой инстанции недостоверными доказательствами по делу.

Нарушений норм статьи 87 АПК РФ при назначении по делу эксперту ФИО4 экспертизы апелляционная коллегия не усматривает.

Заключение эксперта ФИО4 № 60 то 20.07.2022 обоснованно принято судом первой инстанции при определении выкупной цена спорного имущества.

Указанное заключение основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 АПК РФ.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, ответчиком и третьим лицом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта № 60 то 20.07.2022 отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем, указанная в нем величина может быть использована при определении цены его продажи.

Оценивая экспертное заключение от № 60 то 20.07.2022, в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об


уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159 на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае если субъект малого или среднего предпринимательства выбрал способ оплаты приобретение арендуемого имущества в рассрочку законодатель частью 4 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ закрепил право субъекта малого или среднего предпринимательства осуществить такую оплату досрочно на основании своего решения.

В силу пункта 1 статьи 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике


применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со статьей 823 Кодекса к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 ГК РФ.

Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено приложением к договору купли-продажи, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие п. 3.2. договора купли-продажи в редакции ответчика противоречит условиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 3.2., 4.1.1. Договора надлежит признать заключенными в следующей редакции Протокола разногласий, заявленной Истцом:

«Оплата осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления Покупателя.

3.2.1. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 5 (пяти) процентов, что составляет 62 150 (Шестьдесят две тысячи сто пятьдесят) рублей, который перечисляется на счет УФК по РБ (Администрация ГП г. Благовещенск МР Благовещенский р-н РБ), реквизиты: ИНН <***>, КПП 025801001, Единый казначейский счет 40102810045370000067, Казначейский счет 03100643000000010100, БИК 018073401 в Отделение - НБ Республика Башкортостан Банка России//УФК по Республики Башкортостан г. Уфа, ОКТМО 80615101, КБК 79111402053130000410 - Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских поселений (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основных средств по указанному имуществу, на счет Продавца в следующий срок: 10 дней с даты подписания


настоящего Договора.

3.2.2. Денежные средства - НДС 20% в сумме 248 600 (Двести сорок восемь тысяч шестьсот) рублей перечисляются на счет Управления федерального казначейства по РБ согласно регистрации в налоговом органе на соответствующий КБК.

3.2.3. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами не позднее 25-го числа каждого месяца.

3.2.4. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п.3.2.1, договора не позднее даты платежа в соответствии с Графиком платежей.

3.2.5. Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате, уведомив в письменной форме Продавца за 10 (десять) рабочих дней до даты оплаты.

4.1.1. Осуществлять расчеты по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные п.п.3.2.1. - 3.2.3.настоящего Договора.».

Поскольку Договора в редакции Ответчика противоречат требованиям закона (ч.ч.1-4 статьи 5 159-ФЗ), а положениями ст.422 ГК РФ установлен приоритет закона над договором, п.4.1.3., п.8.3.,п.8.4, надлежит исключить из Договора. Поскольку п.3.2. Договора в редакции Ответчика противоречит требованиям закона (ч.ч.1-4 статьи 5 159-ФЗ), а положениями ст.422 ГК РФ установлен приоритет закона над договором, п.4.1.6. Договора надлежит признать заключенным в следующей редакции

Протокола разногласий, заявленной Истцом:

«Принять Объект от Продавца по акту приема-передачи в сроки, установленные в 5.1. настоящего Договора.».

Поскольку п.4.1.1, и п.3.2. Договора в редакции Ответчика противоречат требованиям закона (ч.ч.1-4 статьи 5 159-ФЗ), а положениями ст.422 ГК РФ установлен приоритет закона над договором, п.4.2.1. Договора надлежит признать заключенным в следующей редакции Протокола разногласий, заявленной Истцом:

«Продавец обязан передать Объект Покупателю по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, в состоянии, указанном в техническом паспорте Объекта.».

Поскольку п.7.6. Договора в редакции Протокола разногласий, заявленной Истцом, предусматривает дополнительное взаимное соглашение сторон, данный пункт в заявленной Истцом редакции ничем не нарушает права Ответчика.

П.8.2. Договора надлежит признать заключенным в следующей редакции Протокола разногласий, заявленной Истцом:

«Просрочка внесения платежа в счет оплаты стоимости Объекта в сумме и срок, указанный в п.4.1.1, настоящего Договора, не может составлять более тридцати дней.

Просрочка свыше тридцати дней считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате стоимости Объекта.».


Также судом первой инстанции правомерно отмечено, что в редакции ответчика п. 13. Договора указан недостоверный адрес Истца, поскольку истец указывает в договоре, в том числе адрес, по которому имеет намерение получать юридически значимые сообщения, редакция указанного пункта договора, содержащего в том числе сведения о местонахождении юридического лица, не нарушает права ответчика, в связи с чем, данный пункт суд принимает в редакции истца:

«Юридический адрес: 453430, <...> Директор ООО «ТВ БЛИК»: ФИО3».

В судебном заседании 15.03.2023 представитель истца устно уточнил и просил исключить из заявленных требований условие договора, изложенное в п. 3.2.5 в следующей редакции: «За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 1/300 (одной трехсотой) действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка РФ, подлежащей уплате за соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа. В случае образования просроченной задолженности по оплате платежа за соответствующий период и пени, суммы, выплачиваемые Покупателем, устанавливается следующая очередность: 1 - зачисление в счет платежа, 2 - погашение пени».

Поскольку п. 8.1. Договора в редакции Протокола разногласий, заявленной Истцом, предусматривает повышенный размер пени, данный пункт в заявленной Истцом редакции ничем не нарушает права Ответчика.

Относительно требования истца об исключении п.8.3. договора (В случае превышения срока допустимой просрочки настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Продавца в судебном порядке) суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что содержание пункта 8.3 проекта договора купли продажи само по себе не нарушает и не ущемляет прав истца (покупателя). Право продавца требовать расторжения договора купли-продажи при неполучении от покупателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора (получение выкупной стоимости переданного имущества в соответствии с согласованным порядком расчетов по договору) ни как не ограничено нормами гражданского законодательства и согласуется с положениями статьи 451 ГК РФ, поэтому п. 8.3 договора изложен в редакции: «В случае превышения срока допустимой просрочки настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Продавца в судебном порядке.».

Доводы жалобы о том, что арендуемое истцом нежилое помещение находится в здании, являющимся выявленным объектом культурного наследия регионального значения коллегией отклоняется на основании следующего.

Факт включения здания по адресу: Республика Башкортостан,

<...> - в Перечень выявленных объектов культурного наследия Республики Башкортостан сам по себе не препятствует приватизации помещений в этом здании в порядке Федерального закона 159-ФЗ.

Следует отметить, что в материалах дела не имеется доказательств совершения уполномоченными органами в соответствии с положениями


Федерального закона № 73-ФЗ действий, направленных на своевременное включение обозначенного здания в реестр объектов культурного наследия, равно как не имеется доказательств злоупотребления правом со стороны общества «ТВ Блик» при обращении в июле 2018 г. с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

Кроме того, положениями статьи 47.1. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено: ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона (далее - требования в отношении объекта культурного наследия).

Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В нарушение положений статей 65, 68 АПК РФ, доказательств государственной регистрации в ЕГРН каких-либо вышеуказанных обременении по состоянию на 06.11.2020 ни ответчиком, ни 3-м лицом представлено не было.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податели жалоб освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2023 по делу № А07-4764/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан, Администрации Муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.Х. Камаев

Судьи: А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова