Постановление от 21 октября 2025 г. по делу № А84-4607/2021

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, <...>, тел. <***>

E-mail: info@21aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

дело № А84-4607/2021
г. Севастополь
22 октября 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2025 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22.10.2025 г.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Оликовой Л. Н., судей Авшаряна М. А., Вахитова Р. С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Черемисиной В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании посредством веб-конференции апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 на определение Арбитражного суда города Севастополя от 20 мая 2025 г. по делу № А84-4607/2021

по обособленному спору по заявлению конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Тип Топ»

к ФИО2 ФИО1

о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок

по встречному требованию ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Тип Топ»

о признании недействительным договора купли-продажи от 14.09.2019 г., о признании договоров купли-продажи от 14.09.2019 г. и от 28.12.2016 г. единой сделкой купли-продажи недвижимости, заключенной 28.12.2016 г.

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ФИО3, Прокуратура города Севастополя, кредитор ФИО4 и учредитель должника – финансовый управляющий ФИО5

в рамках дела о банкротстве в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Тип Топ» ИНН <***>, ОГРН <***>

при участии: от апеллянта ФИО2 – ФИО6 представитель по доверенности; от конкурсного управляющего ООО «Тип Топ» - ФИО7 представитель по доверенности; от УФНС по г.


Севастополю – ФИО8 представитель по доверенности; от кредитора ООО «Мармарос» - ФИО9 представитель по доверенности; от кредитора и учредителя должника Радича Горана – ФИО5 финансовый управляющий; от Прокуратуры города Севастополя – Волков М. М. прокурор

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 26.07.2021г. в отношении ООО «Тип Топ» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 24.11.2021 г. ООО «Тип Топ» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре отсутствующего должника, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО10 Определением суда от 15.08.2023 г. конкурсным управляющим ООО «Тип Топ» утвержден ФИО11

В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2019, заключенного между ООО «Тип Топ» и ФИО2, недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 28.07.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного суда от 06.10.2022 по делу № А84-4607/2021, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Тип Топ» отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа 21.12.2022 определение Арбитражного суда города Севастополя от 28.07.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

При направлении обособленного спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа указал о необходимости устранения противоречия по стоимости спорного имущества, в том числе вынести на обсуждение сторон вопрос о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества; проверить признаки подозрительности сделки, поскольку они проверены судами формально, и установить все юридически значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания такой категории спора.

При новом рассмотрении, конкурсный управляющий ООО «Тип Топ» уточнил заявленные требования.

Окончательно управляющий просил суд признать недействительными цепочку сделок, совершенных в преддверии


банкротства должника

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2019 г., заключенный между ООО «Тип Топ» (продавец) и ФИО2 (покупатель), предмет продажи - здание из природного камня площадью 2123 квадратных метра, кадастровый номер 91:02:003016:91, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 91:02:006011:94 площадью 5061 кв.м., находящегося во владении продавца на основании договора аренды земельного участка от 17.04.2018 сроком на 48 лет 11 месяцев;

- сделку по разделению объекта недвижимости с кадастровым номером 91:02:003016:91 на два объекта недвижимости: здание с кадастровым номером 91:02:006011:473 и здание с кадастровым номером 91:02:006011:474, совершенную ФИО2;

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2022, заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), предмет продажи - нежилое здание, находящееся но адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, шоссе Камышовое, 15/2, обшей площадью 1441.7 кв. м, вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 91:02:006011:473; нежилое

здание, находящееся по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, шоссе Камышовое, общей площадью 974,7 кв. м, вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, количество этажей -1, кадастровый номер: 91:02:006011:474;

применить последствия недействительности сделки в виде

- возврата в конкурсную массу ООО «Тип Топ» недвижимого имущества, находящегося по адресу <...>, состоящего из основного здания из природного камня площадью 2123 квадратных метра, кадастровый номер здания 91:02:003016:91, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 91:02:006011:94 площадью 5061 кв. м., находящегося во владении продавца на основании договора аренды земельного участка от 17.04.2018 сроком на 48 лет 11 месяцев;

- аннулирование государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов недвижимости к ФИО2,

- восстановление в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним кадастровой записи об объекте недвижимого имущества, находящегося по адресу <...>. состоящего из основного здания из природного камня площадью 2123 квадратных метра, кадастровый номер здания 91:02:003016:9121, за ООО «ТИП ТОП».( т. 5 л.д. 130-135).

ФИО2 обратился в суд с встречным требованием о


признании договора купли-продажи от 14.09.2019 нежилого здания с кадастровым номером 91:02:003016:91, заключенного между ООО «Тип Топ» и ФИО2 недействительной сделкой; договора купли-продажи от 14.09.2019 нежилого здания с кадастровым номером 91:02:003016:91 и договора купли-продажи нежилого здания от 28.12.2016 единой сделкой - договором купли-продажи нежилого здания, заключенным 28.12.2016 г. ( т. 4 л.д. 121-122).

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 20.05.2025 г. заявление конкурсного управляющего ООО «Тип Топ» удовлетворено, в удовлетворении встречного требования ФИО2 отказано.

Не согласившись с определением суда от 20.05.2025 г., ФИО2 и ФИО1 обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просят оспариваемый судебный акт отменить, отказать в удовлетворении требований конкурсного управляющего, встречные требования удовлетворить. Жалобы мотивированы несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, недоказанностью признаков подозрительности сделки, в том числе недоказанностью заниженной стоимости предмета реализации.

Апеллянт ФИО2 указал, что судом ошибочно было принято во внимание заключение эксперта о стоимости предмета реализации в размере 55 млн. руб., при этом суд необоснованно отклонил выводы иного эксперта о стоимости недвижимого имущества в размере 3 341 574 руб. Кроме того, апеллянтом указано о том, что договор купли-продажи от 14.10.2019 г. выполнял функцию прикрытия сделки от 28.12.2016 г., в связи с чем оспариваемый договор от 14.10.2019 г. является притворной сделкой, о чем было заявлено во встречных требованиях.

Апеллянт ФИО1 указал, что при рассмотрении настоящего обособленного спора суд первой инстанции не учел, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем основания возврата приобретенного им недвижимого имущества у ФИО2 отсутствуют.

В судебном заседании представитель апеллянта ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, а также доводы жалобы ФИО1

От конкурсного управляющего ООО «Тип Топ», УФНС по городу Севастополю, от кредитора ООО «Мармарос», от кредитора Радича Горана, Прокуратуры города Севастополя поступили отзывы с позицией о законности и обоснованности оспариваемого судебного акта.

В судебном заседании апеллянт ФИО2 заявил ходатайство об истребовании из Следственного отдела по Ленинскому району г. Севастополя материалы по проверке в отношении ФИО12, по которому было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.11.2024 г.


Суд апелляционной инстанции на основании ст. ст. 66, 159, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказал в удовлетворении ходатайства представителя ФИО2, поскольку данное ходатайство не было заявлено в суде первой инстанции и причины невозможности его заявить апеллянтом не указаны с учетом, что обособленный спор рассматривается в суде с 2022 г., материалы по подрядным работам, выполненным ФИО12, были предметом судебной экспертизы, основания для истребования материалов проверки по уголовному делу отсутствуют. Кроме того ходатайство заявлено несвоевременно, что в соответствии с п. 5 ст. 159 АПК РФ является в том числе основанием для отказа в его удовлетворении.

Представителем апеллянта ФИО2 заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку им в суд первой инстанции предъявлено ходатайство о намерении удовлетворить все требования кредиторов по делу о банкротстве ООО «Тип Топ».

Суд апелляционной инстанции на основании ст. ст. 158, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ отклонил ходатайство об отложении, поскольку не усматривает препятствий для рассмотрения апелляционных жалоб по существу в связи с возможностью рассмотрения судом первой инстанции ходатайства о намерениях погасить все требования кредиторов по делу о банкротстве должника.

В материалы апелляционного производства поступило ходатайство ООО «Стройпроект» о привлечении в настоящий обособленный спор в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, с приложением договоров аренды.

Суд апелляционной инстанции считает данное ходатайство не подлежащим рассмотрению и возвращает его, как поданное не лицом, участвующим в деле, и в связи с отсутствием полномочий у суда апелляционной инстанции рассматривать в рамках апелляционного производства такое ходатайство.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность оспариваемого судебного акта по правилам ст. ст. 268, 271, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Конкурсный управляющий ООО «Тип Топ» в рамках дела о банкротстве обжалует цепочку сделок, указанных выше, направленную на вывод недвижимого имущества из конкурсной массы должника в период неплатежеспособности общества, по заниженной цене, в пользу заинтересованного лица, которое в дальнейшем при наличии спора в суде и обеспечительных мер осуществляет раздел спорного недвижимого имущества на два объекта и реализует их с целью исключения возможности дальнейшего истребования в пользу конкурсной массы


должника, создавая видимость добросовестного конечного приобретателя.

Основаниями для недействительности цепочки сделок управляющий указал на положения п. п. 1, 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также на п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что согласно договору купли-продажи нежилого здания от 18.04.2016, заключенному между ООО «Автостройсервис» (продавец) и ООО «Тип Топ» (покупатель), состоялась продажа нежилого здания, находящегося по адресу: <...>, состоящее из основного строения из природного камня общей площадью 2123 кв. м, кадастровый номер: 91:02:003016:91. Переход права зарегистрирован 22.04.2016 г. Стоимость здания указана в размере 4 001 855 руб. (том 1, л.д. 33-34).

Далее, как указано ФИО2, 28.12.2016 между ООО «Тип Топ» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи этого же недвижимого имущества. Стоимость предмета продажи, указанная в договоре, составляет 4 001 855 руб.

Государственная регистрация перехода права собственности по данному договору не производилась. ( т. 4 л.д. 124-126).

Между тем, 14.10.2019 г. между ООО «Тип Топ» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое здание, находящееся по адресу: <...>, состоящее из основного строения из природного камня общей площадью 2123 кв. м, кадастровый номер 91:02:003016:91 (государственная регистрация перехода права собственности произведена 25.10.2019 г.).( т. 3 л.д. 29-30).

Согласно пункту 2 договора от 14.10.2019 указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 91:02:006011:94, площадью 5061 кв.м., который находится в коммунальной собственности. Продавец за плату принял во временное владение и пользование данный земельный участок по договору аренды земельного участка от 17.04.2018 № регистрации 91:02:006001:94-91/001/2018-2, дата регистрации 08.08.2018, договор заключен сроком на 48 лет и 11 месяцев с момента государственной регистрации. Продавец обязуется уступить право владения и пользования земельным участком покупателю.

Как следует из пункта 3 договора от 14.10.2019, недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого здания, удостоверенного 18.04.2016 ФИО13, нотариусом города Севастополя за реестровым номером № 2-707, право собственности зарегистрировано 22.04.2016 за № 91-91/001- 91/001/061/2016-1022/2.


В соответствии с пунктом 4 договора от 14.10.2019 стороны оценили отчуждаемое недвижимое имущество в размере 3 650 000 руб. Оплата по договору в размере 3 650 000 руб. произведена ФИО2 на основании платежного поручения № 5153 от 16.10.2019 г. (том 1, л.д. 35).

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2022 по ходатайству конкурсного управляющего ООО «Тип Топ» были применены обеспечительные меры в виде запрета Управлению государственной регистрации прав и кадастра Севастополя совершать регистрационные действия в отношении недвижимого здания, находящегося по адресу <...> состоящее из основного здания из природного камня площадью 2123 квадратных метра, кадастровый номер здания 91:02:003016:91, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 91:02:006011:94 площадью 5061 кв.м.

Определением от 28.07.2022 суд отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «ТИП ТОП» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, а также отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2022.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 16.11.2022 суд удовлетворил заявление ООО «МАРМАРОС» о принятии обеспечительных мер, запретил Управлению Росреестра по городу Севастополю производить регистрационные действия в отношении спорного недвижимого имущества - недвижимого здания, находящегося по адресу <...> состоящее из основного здания из природного камня площадью 2123 квадратных метра, кадастровый номер здания 91:02:003016:91, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 91:02:006011:94 площадью 5061 квадратных метра до вынесения судом кассационной инстанции судебного акта по результатам рассмотрения кассационной жалобы ООО «Мармарос» на указанные судебные акты.

Как установлено судом, в ГАУ «Цифровой Севастополь - МФЦ в г. Севастополе офис № 13 с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрацией прав на два здания, представив технический план здания об образовании двух объектов недвижимости, ФИО2 обратился 02.11.2022, то есть после отмены судом первой инстанции обеспечительных мер определением от 28.07.2022, а также после вступления в законную постановления Двадцать первого арбитражного суда от 06.10.2022, которым было оставлено без изменения определение Арбитражного суда города Севастополя от 28.07.2022, которым в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Тип Топ» было отказано.

Между тем, из ресурса «Картотека арбитражных дел» усматривается, что кассационная жалоба ООО «Мармарос» поступила в


суд первой инстанции для направления вместе с делом в суд кассационной инстанции 12.10.2022 г., которая судом кассационной инстанции принята 14.11.2022 г., 16.11.2022 г. по делу приняты обеспечительные меры, направленные на запрет в совершении регистрационных действий в отношении спорного имущества.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что несмотря на формальное отсутствие в период совершения регистрационных действий обеспечительных мер, усматривается недобросовестность поведения в действиях ФИО2, который, зная о наличии рассматриваемого спора, совершает действия по разделению объекта недвижимости, не предоставляя этому разумных объяснений.

Так, 02.11.2022 ФИО2 обратился в ГАУ «Цифровой Севастополь - МФЦ в г. Севастополе с заявлением поставить на государственный учет и зарегистрировать права на два здания, представив технический план здания об образовании двух объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, путем раздела исходного объекта недвижимости - нежилого здания кадастровый номер 91:02:003016:91, в результате которого образованы: нежилое здание обшей площадью 1441.7 кв.м. и нежилое здание общей площадью, 974,7 кв.м. ( т. 5 л.д. 38).

Указанное 10.11.2022 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимости: нежилое здание, обшей площадью 1441.7 кв.м., количество этажей - 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 91:02:006011:473; нежилое здание, обшей площадью 974,7 кв.м., количество этажей - 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 91:02:006011:474.

Далее, 10.12.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1. которого продавец передает в собственность покупателя:

- нежилое здание, находящееся по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, шоссе Камышовое, 15/2, обшей площадью 1441.7 кв. м, вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 91:02:006011:473, далее - «Здание 1»;

- нежилое здание, находящееся по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, внутригородское муниципальное образование Гагаринский муниципальный округ, шоссе Камышовое, общей площадью 974,7 кв. м, вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, количество этажей - 1, кадастровый номер: 91:02:006011:474, далее«Здание 2»;


- земельный участок площадью 5061 кв.м., находящийся по адресу: <...>, виды разрешенного использования: «для размещения складских помещений», на котором расположены «Здание 1» и «Здание 2». ( т. 5 л.д. 32-33).

Положениями пункта 2.1. договора от 10.12.2022 предусмотрено, что продажа недвижимого имущества осуществляется за цену 7 400 000 рублей, в том числе: здание 1 - 1 925 000 руб., Здание 2 - 1 301 000 руб., земельный участок - 4 174 000 руб. Оплата произведена в размере 7 400 000 руб., что подтверждено квитанциями об оплате от 10.12.2022 г.

Суд первой инстанции, при вынесении оспариваемого судебного акта, пришел к выводу, что оспариваемые договоры купли-продажи и раздел здания на 2 объекта, является единой сделкой, направленной на вывод имущества из конкурсной массы должника, причинивший существенный ущерб кредиторам, совершенной в период неплатежеспособности должника, в результате которой должник лишился основных средств и стал отвечать признакам отсутствующего должника. Суд со ссылкой на пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2021 г. пришел к выводу, что цепочка прикрываемых притворных сделок является недействительной на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ, а прикрываемая сделка является недействительной как подозрительная на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, в том числе, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или)


обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63) указано, что пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления № 63).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2019 № 304- ЭС15-2412 (19), положения статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимы, в первую очередь, для того, чтобы посредством аннулирования подозрительных сделок ликвидировать последствия вреда, причиненного кредиторам должника после вывода активов последнего. Квалифицирующим признаком таких сделок является именно наличие вреда кредиторам, умаление конкурсной массы в той или иной форме.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Наличие обстоятельств, являющихся в соответствии с положениями пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и вышеупомянутых разъяснений основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, относится к вопросам, связанным с установлением фактов и оценкой доказательств по делу.

Судом установлено, что заявление о признании должника


банкротом принято к производству определением суда от 26.07.2021 г., оспариваемый первый договор купли-продажи заключен 14.10.2019 г. (госрегистрация 25.10.2019 г.), то есть в период подозрительности, установленный пунктом 2 статьей 61.2 Закона о банкротстве, раздел здания на два объекта и последующая продажа состоялась 10.12.2022 г. (регистрация 26.12.2022 г.), то есть в период процедуры банкротства должника.

Между тем, поскольку оспариваемые сделки совершены между зависимыми лицами, преследовали общую цель – вывод активов, и оспариваются как единая цепочка сделок, суд апелляционной инстанции считает правильным при оспаривании сделок применение судом первой инстанции общих оснований Гражданского кодекса РФ, а именно положений ст. ст. 10, 168, п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, а также п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Судом первой инстанции приняты во внимания обстоятельства заинтересованности и взаимозависимости ответчиков по отношению к должнику, что подтверждено материалами дела, обратного не доказано.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО2 неоднократно участвовал в сделках по поводу отчуждения Радичем Гораном (единственным учредителем ООО «Тип Топ») принадлежащего ему имущества, с целью вывода его конкурсной массы и причинения вреда кредиторам Радича Горана, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве (А84-6866/2021), что подтверждено определением Арбитражного суда города Севастополя от 22.02.2023 г. по делу № А84-6866/2021, покупателем по сделкам являлся ФИО2, на его имя Радичем Гораном была выдана нотариальная доверенность от 28.11.2018 г.

Кроме того, судом принято во внимание нетипичное поведение лица, занимающегося покупкой и продажей недвижимости, а именно покупка недвижимости многократно ниже кадастровой стоимости (134 млн. руб.) и ниже рыночной стоимости, что не соотносится с разумностью и осмотрительностью при совершении сделки с недвижимостью. В обычных условиях ФИО2 был бы лишен возможности приобрести недвижимость за 3, 6 млн. руб.

Судом учитывается последующее поведение ФИО2, который будучи осведомленным о возбуждении дела о банкротстве в отношении ООО «Тип Топ» ( июль 2021 г.), изменяет вид разрешенного использования земельного участка в декабре 2021 г., что влияет на изменение кадастровой цены объекта и уменьшение налога на имущество физических лиц, далее в декабре 2022 г., тогда когда кассационная жалоба


по спору направлена в суд округа, ФИО2 производит раздел здания на два объекта и продает их формально независимому лицу – ФИО1 за 7 млн. руб. ( из них стоимость зданий – 3 226 000 руб.), при том, что как утверждается ФИО2, им в здании были проведены капитальные ремонтные работы стоимостью 65 млн. руб.

Сопоставляя стоимость покупки спорного имущества ФИО2 у ООО «Тип Топ» за 3 650 руб., продажу ФИО1 за 3 226 000 руб., суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии экономического смысла указанных сделок, кроме порочной - вывод активов должника на формально независимое лицо с целью избежать обращение взыскание на спорное имущество для удовлетворения требований кредиторов.

Судом первой инстанции установлено, что должник на дату сделки обладал признаками неплатежеспособности: имелись неисполненные обязательства перед УФНС по г. Севастополю за 4 квартал 2019 года, 1 и 3 кварталы 2020 года в сумме 4 288 391,30 руб., переде Департаментом по имущественным и земельным отношениям в городе Севастополе по договор аренды земельного участка № 345/2018 от 17.04.2018 с 17.04.2018 по 30.06.2021 в сумме 572 849,17 руб., ООО «ГЛАССОК КРЫМ» по авансам от 06.11.2018 по счету № 54 от 26.10.2018; 01.11.2018 по счету № 54 от 26.10.2018; 02.10.2018 по счету № 43 от 19.09.2018 в сумме 2 250 000 руб., ООО «ИНВЕСТИТОРИ» по договору займа от 03.10.2018 в сумме 2 419 545,51 руб.

Реестр требований кредиторов ООО «Тип Топ» сформирован на общую сумму 22 842 461,53 руб. Данные требования возникли в результате неисполнения должником обязательств по погашению кредиторской задолженности, в том числе, в период с 2018 года по дату принятия заявления о признании должника банкротом. Ответы регистрирующих органов свидетельствуют об отсутствии имущества зарегистрированного за должником. По результатам проведения процедуры конкурсного производства в конкурсную массу ООО «Тип Топ» имущество не включено в связи с его отсутствием, а единственное имущество должника - нежилое здание и право аренды земельного участка было им отчуждено в преддверии процедуры банкротства, когда должник уже находился в состоянии имущественного кризиса.

Принимая во внимание соотношение размера кредиторской задолженности и размера активов должника, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в момент отчуждения спорного имущества у должника имелся признак недостаточности имущества для исполнения своих кредиторских обязательств.

При этом после совершения сделки по передаче имущества должник ООО «Тип Топ» продолжало осуществлять пользование и владение спорным имуществом.

Судом установлено, что в соответствии с п. 9 договора купли-


продажи от 14.10.19 г. ООО «Тип Топа» обязуется передать ФИО2 спорный объект недвижимости в срок до 31.12.2019 г. по передаточному акту. При этом акт приема-передачи объекта недвижимости не составлен, конкурсному управляющему не представлен и в материалах регистрационного дела отсутствует.

После продажи объекта недвижимости должник не расторгал договор электроснабжения и продолжал получать и оплачивать счета за потребленное электричество по юридическому адресу: <...>, по которому находится спорный объект недвижимости.

Материалами дела подтверждено, что ФИО2 заключил договор электроснабжения с ООО «Севэнергосбыт» только 01.04.2021 ( № 11133721), т.е. спустя полтора года после заключения спорного договора. Данные обстоятельства подтверждаются определением Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2022 о включении требований ООО «Севэнергосбыт» в реестр требований кредиторов ООО «Тип Топ» по 5 судебным решениям, а также включением в реестр требований кредиторов требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 17.04.2018 по 30.06.2021 (в размере 551 732,57 руб.). ФИО2 заключил договор купли-продажи земельного участка только 20.12.2021 г., т.е. уже после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, материалами дела доказано, что ООО «Тип Топ» осуществляло пользование зданием (в последствии - зданиями) после продажи и несло расходы по уплате коммунальных платежей и аренды земельного участка.

При отчуждении имущества должника в преддверии его банкротства и последующем оформлении передачи права собственности на данное имущество от первого приобретателя к иным лицам по цепочке сделок следует различать две ситуации.

Во-первых, возможна ситуация, когда волеизъявление первого приобретателя отчужденного должником имущества соответствует его воле: этот приобретатель вступил в реальные договорные отношения с должником и действительно желал создать правовые последствия в виде перехода к нему права собственности. В таком случае при отчуждении им спорного имущества на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок права должника (его кредиторов) подлежат защите путем предъявления заявления об оспаривании первой сделки по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к первому приобретателю и виндикационного иска по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса Российской Федерации) к последнему приобретателю, а не с использованием правового механизма, установленного статьей 167 Гражданского кодекса


Российской Федерации (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П).

Во-вторых, возможна ситуация, когда первый приобретатель, формально выражая волю на получение права собственности на имущество должника путем подписания договора об отчуждении, не намеревается породить отраженные в этом договоре правовые последствия. Например, личность первого, а зачастую, и последующих приобретателей может использоваться в качестве инструмента для вывода активов (сокрытия принадлежащего должнику имущества от обращения на него взыскания по требованиям кредиторов), создания лишь видимости широкого вовлечения имущества должника в гражданский оборот, иллюзии последовательно перехода права собственности на него от одного собственника другому (оформляются притворные сделки), а в действительности совершается одна единственная (прикрываемая) сделка - сделка по передаче права собственности на имущество от должника к бенефициару указанной сделки по выводу активов.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Это означает, что правопорядок признает совершенной лишь прикрываемую сделку - ту сделку, которая действительно имелась в виду. Именно она подлежит оценке в соответствии с применимыми к ней правилами. В частности, прикрываемая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

Таким образом, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая прикрываемая сделка может быть признана недействительной как подозрительная на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве. Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежат защите с использованием правового механизма, установленного статьей 167 ГК РФ, а не путем удовлетворения виндикационного иска. Споры о признании недействительными сделок, совершенных несостоятельными должниками в преддверии банкротства, и о применении последствий их недействительности отнесены к компетенции арбитражных судов, рассматривающих дела о банкротстве (пункт 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве).

Судом первой инстанции, кроме прочего, учтена заниженная


стоимость реализации имущества.

Из выписки ЕГРН в отношении спорного имущества по состоянию на 03.12.2021 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: 91:02:003016:91 равна 134 265 577,96 руб.

В целях установления действительной рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 14.10.2019 г. судом была назначена и проведена оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Крымская экспертиза».

Согласно заключению эксперта ООО «Крымская экспертиза» от 18.01.2024 г. № 28/01-2024 рыночная стоимость недвижимого имущества, находящегося по адресу <...> состоящее из основного здания из природного камня площадью 2123 квадратных метра, кадастровый номер здания 91:02:003016:91, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 91:02:006011:94 площадью 5061 квадратных метра, определенная с учетом того, что здание требовало капитального ремонта кровли и ремонта отделки, что подтверждается «Техническим обследованием здания, расположенного по адресу: <...>», выполненным ИП ФИО14 по состоянию на 07.10.2019 г. и Строительно-техническим заключением № 06/08/10-2019 от 28.10.2019 по инженерно-техническому обследованию строительных конструкций здания, выполненному ООО «РПК», по состоянию на 28.10.2019 г., определенная по состоянию на 14 октября 2019 года, составляет 55 47 500 руб. ( т. 6 л.д. 93).

Возражая против данной экспертизы, ответчик заявил, что им после заключения договора купли-продажи 28.12.2016 г. и получения объекта по акту приема-передачи от 28.12.2016 г. были произведены ремонтные работы, которые привели к увеличению рыночной стоимости объекта. В качестве доказательств, проведения данных работ ответчиком представлены в материалы дела договор подряда № 19/04-2017/РЕМ от 19.04.2017, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО12 и акт приема-передачи выполненных работ от 15.04.2020.

Согласно предоставленному в материалах дела договору подряда № 19/04-2017/РЕМ от 19.04.2017, исполнитель - индивидуальный предприниматель ФИО12, обязуется по заданию заказчика - ФИО2, в соответствии с условиями договора и техническим заданием, произвести текущий ремонт и работы по отделке офисно- производственного, складского здания, расположенного по адресу: <...> (лит. Ж). Виды работ по ремонту и отделке офисно-производственного, складского здания, производимых исполнителем, указаны в Приложении № 1, которое является неотъемлемой частью договора. Период выполнения работ - с 19.04.2017 по 18.04.2019. Дополнительным соглашением № 1 к Договору подряда №


19/04- 32017/РЕМ от 17.04.2017, срок производства работ продлен до 16.04.2020.

Исходя из предоставленного в материалах дела акта приема-передачи от 15.04.2020 фактически выполненных работ по договору подряда № 19/04- 2017/РЕМ от 17.04.2017, во исполнение договора подряда № 19/04-2017/РЕМ от 17.04.2017 Исполнитель сдал, а Заказчик принял работы на общую сумму 67 062 811,26 руб.

С целью установления действительной рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 14.10.2019 без учета выполненных в отношении него строительно-монтажных работ судом была назначена и проведена оценочная экспертиза, производство которой было поручено ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России от 02.08.2024 № 1372/3-3 рыночная стоимость здания с кадастровым номером 91:02:003016:91, расположенного в г. Севастополе по Камышовому шоссе, 15/2, по состоянию на 14.10.2019 г., за исключением объемов строительно-монтажных работ, выполненных после указанной даты, составляет 3 341 574 руб.( т. 7 л.д. 123 оборотная сторона).

Из заключения эксперта ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России от 02.08.2024 № 1372/3-3 следует, что расчет рыночной стоимости здания с кадастровым номером 91:02:003016:91, расположенного в г. Севастополе по Камышовому шоссе, 15/2, по состоянию на 14.10.2019, был произведен за исключением объемов, выполненных после указанной даты строительно-монтажных работ.

Как следует из заключения в результате сопоставления данных визуального осмотра с предоставленным на исследование актом приема- передачи от 15.04.2020 фактически выполненных работ по договору подряда № 19/04-2017/РЕМ от 17.04.2017, установлено: указанные в акте приема- передачи объемы работ по разборке кровли (2650 м2) не превышают физические объемы здания; на момент проведения исследования установить фактическое выполнение работ по демонтажу не представляется возможным, при этом указанные в акте объемы не превышают фактических размеров здания; на момент проведения исследования кровля исследуемого здания - плоская, покрытие кровли - рубероид, следов протечек кровли на момент проведения исследования не выявлено, что, с учетом предоставленных актов технических обследований, свидетельствует о проведении работ по замене кровельного покрытия. Объем, указанный в акте приёма-передачи выполненных работ, не превышает фактического размера кровли; работы по подшивке потолков оцинкованной сталью фактически выполнены, светильники смонтированы; определить фактически выполненные работы по монтажу электропроводки не представляется возможным в виду того, что указанные работы являются скрытыми; роллетные системы смонтированы; оконные и дверные заполнения заменены; воздуховоды из листовой стали


смонтированы, смонтирована система пожарной сигнализации, видеонаблюдение, установлены сплит-системы.

Исходя из вышеизложенного, эксперт пришел к выводу, что на момент проведения исследования определить полное соответствие выполненных работ работам, указанным в акте приема-передачи выполненных работ, не представляется возможным в виду наличия скрытых и демонтажных работ, а также по причине отсутствия исполнительной документации (исполнительных схем, актов освидетельствование скрытых работ). Поскольку в целом результат работ соответствует акту приема-передачи выполненных работ, учитывая, что акт приема-передачи выполненных работ подписан от имени Исполнителя и Заказчика, а также с учетом содержания вопроса суда, то работы, указанные в акте приема-передачи выполненных работ, принимаются экспертом в полном объеме.

Оценивая заключение эксперта по правилам ст. ст. 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что экспертом не была произведена оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, что имеет существенное значение для рыночной стоимости недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке. Также эксперт проводил экспертизу исходя из вида разрешенного использования объекта, определённого как производственно-складской объект. Однако, данный вид разрешенного использования был изменен только в декабре 2021 года. До указанного периода вид разрешенного использования был определен как объект коммерческого назначения, предназначенный для оказания услуг населению. Данное обстоятельство не было учтено, что свидетельствует о невозможности принятия заключения эксперта как подтверждающего продажу имущества по рыночной стоимости.

Относительно работ, произведенных предпринимателем ФИО12 на объекте исследования в сторону их отражения на рыночной стоимости, суд первой инстанции посчитал данный довод недоказанным, поскольку сам же ФИО12 в рамках прокурорской проверки факт выполнения работ не подтвердил. (т. 7 л.д. 124-129).

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание рыночную стоимость имущества, определенную ООО «Крымская экспертиза» от 18.01.2024. Противоречий в выводах эксперта не имеется, экспертное исследование проведено последовательно и полно, на поставленные судом вопросы эксперт ответил вполне определенным образом, ясно, с приведением изложения методики проведения в исследовательской части экспертизы. Заключение эксперта соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ


"О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормам статьи 86 АПК РФ. Судом установлено, что нарушений при назначении экспертизы не выявлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений, квалификация эксперта подтверждена, отводов эксперту не заявлено.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта в заключении, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено.

Основания для переоценки вывода суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не усматриваются.

Действия лица, приобретающе го имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 No 308-ЭС16-11018). В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основной причиной совершения единой сделки, являлась необходимость создания видимости независимого добросовестного приобретателя, что воспрепятствовало бы возможному истребованию имущества в состав конкурсной массы, усложнило доказывание взаимосвязей участников цепочки сделок и их намерений.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда, что цепочкой последовательных сделок купли - продажи с разным субъектным составом прикрывается одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества.

Проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание отсутствие экономической целесообразности заключения договора купли-продажи имущества при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами в пользу заинтересованных лиц по заниженной цене, по справедливому мнению суда первой инстанции, обладало признаками ничтожной сделки, преследовавшей цель избежать обращения взыскания на недвижимое имущество должника и свидетельствует о злоупотреблении лицами, совершившими данную сделку, своими правами.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и


обоснованно признал оспариваемые сделки недействительными по признаку злоупотребления правом (ст. 10,168 ГК), ничтожными исходя из положений статьи 170 ГК РФ, а также установил доказанность совокупность основания для признания оспариваемых сделок по основаниям п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда, и основания для отмены либо изменения оспариваемого судебного акта в части признания сделок недействительными.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить оспариваемый судебный акт в части применения последствий недействительности сделок.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2, пункта 2 статьи 61.3 настоящего Федерального закона и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

В настоящем случае, суд первой инстанции в нарушении указанных положений применил односторонние последствия недействительности сделки.

Между тем, по оспариваемым сделкам ФИО2 произвел оплату в адрес ООО «Тип Топ» в размере 3 650 000 руб. по платежному поручению № 5153 от 16.10.2019 г. (том 1, л.д. 35), ФИО1 произвел оплату в адрес ФИО2 в сумме 7 400 000 руб., что подтверждено квитанциями об оплате от 10.12.2022 г.

Таким образом, в качестве последствий недействительности сделки следует восстановить право требования ФИО2 к должнику ООО «Тип Топ» на сумму 3 650 000 руб., и восстановить право требования ФИО1 к ФИО2 в размере 7 400 000 руб.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает необходимым изменить оспариваемый судебный акт, дополнив его


абзацами следующего содержания: восстановить право требования

ФИО2 к должнику ООО «Тип Топ» на сумму 3 650 000 руб., и восстановить право требования ФИО1 к ФИО2 в размере 7 400 000 руб.

В остальной части оспариваемый судебный акт не подлежит отмене либо изменению.

Что касается отказа в удовлетворении встречных требований ФИО2, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

ФИО2 считает, что сделка купли-продажи спорного имущества фактически состоялась в 2016 г. при подписании договора от 28.12.2016 г., тогда когда должник не обладал признаками неплатежеспособности, договор от 14.10.2019 г. выполнил функцию прикрытия сделки купли-продажи от 2016 г., в связи с чем следует признать договоры от 2016 г. и от 2019 г. единой сделкой, заключенной в 2016 г.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда


отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, исполнением со стороны продавца договора купли- продажи недвижимого имущества является передача объекта договора в собственность покупателю, при этом моментом перехода права собственности считается момент регистрации права собственности за покупателем (пункты 1, 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 550, статья 551 ГК РФ).

Как установлено судом, договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28.12.2016 между ООО «Тип Топ» и ФИО2, госрегистрацию не прошел, 14.10.2019 сторонами заключен договор купли-продажи того же имущества, который прошел государственную регистрацию.

Необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить передачу имущества, а саму дату фактического вывода активов, то есть исполнения сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве). Конструкция купли-продажи недвижимости по российскому праву предполагает, что перенос титула собственника производится в момент государственной регистрации. Поэтому для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой (или которая) подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации. Соответствующая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 N 307-ЭС15-17721 (4), 09.07.2018 N 307-ЭС18-1843.

Согласно положениям ч. 1 и 4 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В настоящем случае, обращаясь со встречным требованием, ФИО2 не указал за защитой какого нарушенного права он обратился в арбитражный суд путем подачи настоящего требования. При этом, законодательство указывает, что моментом перехода права собственности считается момент регистрации права собственности за покупателем, что не произошло по договору от 28.12.2016 г. Суд полагает, что обращаясь со встречным требованием заявитель преследует цель обойти трехлетний период подозрительности, установленный законодательством о банкротстве, что не соотносится с добросовестным процессуальным поведением стороны при выборе способа защиты.


Таким образом, правовые основания для удовлетворения встречного требования отсутствуют.

Доводы жалобы ФИО2 от отсутствии вывода суда первой инстанции относительно судьбы земельного участка под спорным объектом недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку в данном случае следует руководствоваться положениями ст. ст. 271, 552 Гражданского кодекса РФ.

Доводы жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на апеллянтов и были ими оплачены при обращении в суд.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Севастополя от 20 мая 2025г. по делу № А84-4607/2021 изменить в части применения последствий недействительности сделок, дополнив резолютивную часть определения абзацами следующего содержания:

«Восстановить право требования ФИО2 к должнику Обществу с ограниченной ответственностью «Тип Топ» на сумму 3 650 000 руб.

Восстановить право требования ФИО1 к ФИО2 в размере 7 400 000 руб.»

В остальной части определение Арбитражного суда города Севастополя от 20.05.2025 г. по делу № А84-4607/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2 и ФИО1 оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Центрального округа в порядке, установленном ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л. Н. Оликова

Судьи М. А. ФИО15 Вахитов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.12.2024 12:09:06

Кому выдана Авшарян Михаил Араратович