Постановление от 14 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-59929/2025

Дело № А40-252902/24
г. Москва
15 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2025 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Бондарева А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шакк С.Н.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2025

по делу № А40-252902/24,

по иску ООО «МГ Студия 2000» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 87,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>/П, на условиях истца (с учётом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ)


при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.08.2025;

от ответчика: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МГ Студия 2000» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 87,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>/П, на условиях истца (с учётом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением от 09.10.2025 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Ответчик не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направил.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя ответчика.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Доводы апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными, по следующим основаниям.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между сторонами заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 06.04.2007 № 01-00304/07 (далее по тексту также – договор), в рамках исполнения обязательств по которому ответчик (арендодатель) предоставил истцу (арендатору) во временное возмездное владение и пользование объект недвижимости – нежилое помещение площадью 87,4 кв.м, расположенное в здании по адресу: <...>.

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) истец, обладая в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 3 и ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 18.09.2024 обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Ответчик, рассмотрев обращение, письмом от 11.10.2024 № ДГИ-Э-149926/24-1 отказал истцу в предоставление государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, со ссылкой на то, что в адрес истца было направлено уведомление от 28.03.2024 № 33-6-98318/24-(0)-1 об отказе от договора аренды (почтовый идентификатор 14577793091766). Согласно уведомлению договор аренды прекращает свое действие по истечении трех месяцев с момента его направления. Департамент письмом от 01.07.2024 № ДГИ-И83561/24 уведомил истца о том, что договорные отношения прекращены 01.07.2024. Таким образом поскольку правоотношения по договору аренды между сторонами прекращены, то ответчик пришел к выводу о том, что правовые основания для отчуждения истцу нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ отсутствуют.

Полагая, что ответчик неправомерно отказался от договора аренды и уклонился от предоставления государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в связи с чем нарушил права истца на реализацию преимущественного права выкупа арендованного имущества, истец обратился в суд с иском.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что имеющими в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассматриваемого дела вступившими в законную силу решениями от 07.11.2024 по делу № А40-39725/24-180-288, от 08.12.2023 по делу № А40-120297/23-61-946, от 10.03.2023 по делу № А40-132447/22-125-900 Арбитражный суд города Москвы признал право истца на предоставление имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 06.04.2007 № 01-00304/07, заключенному между сторонами, в размере 4.750 рублей 00 копеек за 1 кв.м арендуемой площади в год на 2021 год, в размере 5.000 рублей 00 копеек за 1 кв.м арендуемой площади в год на 2022 год, в размере 5.500 рублей 00 копеек за 1 кв.м арендуемой площади в год на 2023 год и в размере 6.000 рублей 00 копеек за 1 кв.м арендуемой площади в год на 2024 год.

При этом указываемая ответчиком задолженность по арендной плате, имевшаяся на дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права выкупа, возникла у истца в связи с неприменением ответчиком установленной арбитражным судом льготной ставки арендной платы по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 06.04.2007 № 01-00304/07.

Кроме того, уведомление от 28.03.2024 № 33-6-98318/24-(0)-1 об отказе от договора аренды (почтовый идентификатор 14577793091766) не было получено истцом по причине, не зависящей от него, что подтверждается информацией сайта АО «Почта России», согласно которой письмо в адрес истца прибыло в место вручения 01.04.2024 в 09:46, передано почтальону 02.04.2024 в 08:13, при этом статус отправления изменился на «неудачная попытка вручения» уже в 08:16 02.04.2024, после этого почтовое отправление возвращено отправителю 03.05.2024 в связи с истечением срока хранения.

Усматриваемая из отчета АО «Почта России» информация о трехминутном временном промежутке между отметкой о передаче почтальону письма и отметкой о неудачной попытке его вручения, порождает обоснованные сомнения в том, что за столь короткий срок фактически осуществлены выход почтальона по адресу истца, предпринята попытка вручения письма и оставление для истца в почтовом ящике извещения о нем, опровергающие резюмируемое Приказом Минцифры России от 17.04.2023 № 382 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» исполнение организацией почтовой связи правил доставки письма, несение лицом, участвующим в деле, рисков неявки за его получением и состоявшееся извещение надлежащим образом истца (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 № 305-ЭС21-28572(6), от 30.05.2025 № 305-ЭС20-16815(3), от 27.06.2025 № 305-ЭС25-1701, от 16.09.2025 № 305-ЭС25-5756).

В условиях неоднозначности вопроса об извещении истца о расторжении договора аренды, а также в целях исключения всех разумных сомнений суд пришел к выводу о том, что почтальон за столь короткий срок фактически не мог осуществить выход по адресу истца, предпринять попытку вручения письма, тем более в нерабочее время, и оставить для истца в почтовом ящике извещения о нем (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.06.2025 № Ф05-10092/2025 по делу № А41-55005/2024).

Судом при рассмотрении дела по ходатайству истца определением от 03.03.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЛСЭ» ФИО2, по вопросу: какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения (подвал пом. IV комн. 1-7) общей площадью 87,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул. Пречистенка, д. 31/16, пом. 1П, без НДС по состоянию на 18.09.2024?

Согласно выводам эксперта ООО «ЛСЭ» ФИО2, изложенным в экспертном заключении от 22.04.2025 № 094-ОЭ, рыночная стоимость исследуемого нежилого помещения по состоянию на 18.09.2024 составляет 11.987.000 рублей 00 копеек.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного закона является обязательным.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец является субъектом малого предпринимательства, сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Истцом в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Каких-либо доказательств необоснованности указанных выводов суда первой инстанции, способных послужить основанием для их переоценки, заявитель в установленном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской порядке не представил.

При изложенных обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований правомерны, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, рассмотрены судом апелляционной инстанции, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд оценив их в совокупности на основании статей 67 - 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2025 по делу № А40-252902/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий-судья Б.В. Стешан


Судьи Е.Б. Алексеева


А.В. Бондарев