Постановление от 19 января 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

№ 09АП-64174/2025

Дело № А40-38054/25
г. Москва
20 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года


Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Бондарева А.В., Валиева В.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и ООО «Козинак»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2025

по делу № А40-38054/25,

по иску ООО «Козинак» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 48,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:05:0001009:8089 в редакции истца


при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 24.04.2025;

от ответчика: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Козинак» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент), в котором просило урегулировать разногласия, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 48,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:05:0001009:8089 в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 4 361 000 (четыре миллиона триста шестьдесят одна тысяча) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.01.2025 № 8/2025-О, выполненного ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ» (далее - Отчет), является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 916 (пятьдесят одна тысяча девятьсот шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Решением от 06.11.2025 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между истцом и ответчиком, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 48,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:05:0001009:8089, в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 11 373 000 руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 80 от 20.06.2025, выполненного экспертом ООО «Агентство судебных экспертов» (107023, <...>, эт.8, пом.1, комн.33Б, почт.адрес: 107023, Москва, ФИО2 пер.15, офис 804-Б) ФИО3 в рамках рассмотрения дела А40-38054/25-180-304, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135 392 руб. 85 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных Департаментом.

Также в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой обратился истец, который просил решение суда отменить, принять новый судебный акт. Назначить по делу повторную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:05:0001009:8089.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы своей жалобы поддержал. Возражал против удовлетворения жалобы ответчика.

Ответчик не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направил.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя ответчика.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между ООО «Козинак» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор аренды № 00-00456/20 от 03.07.2020 в отношении нежилого помещения общей площадью 48,3 кв, м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:05:0001009:8089 (далее - объект недвижимости).

Истец ссылается на то, что являясь добросовестным арендатором и отвечая требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, Истец 28.11.2024 обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона Департамент обязан в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации выкупаемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Истцом был получен проект договора купли-продажи № 59-10578 от 20.01.2025.

Пунктом 3.1 договора установлено, что цена объекта недвижимости составляет 14 509 000 (четырнадцать миллионов пятьсот девять тысяч) руб. 00 коп.

Пунктом 3.4. договора установлено, что ежемесячный платеж составляет не менее 172 726 (сто семьдесят две тысячи семьсот двадцать шесть) руб. 20 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой объекта недвижимости, а также другими пунктами договора, Истец 06.02.2025 направил в адрес Ответчика подписанный экземпляр договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащим несогласие со следующими пунктами:

- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 4 361 000 (четыре миллиона триста шестьдесят одна тысяча) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.01.2025 № 8/2025-О, выполненного ООО КГ «ПРАИМАУДИТ» (далее - Отчет), является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 916 (пятьдесят одна тысяча девятьсот шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Письмом от 14.02.2025 исх. № 33-5-131475-(0)-8 Департамент отклонил протокол разногласий.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возникли разногласия по условиям о цене объекта недвижимости (пункт 3,1 договора) и размеру ежемесячного платежа, оплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Истец полагает, что предложенная Департаментом цена выкупаемого имущества определена с нарушением требований Федерального закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, что ущемляет гарантированное Федеральным законом преимущественное право общества на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Часть 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Следовательно, при отклонении Департаментом протокола разногласий субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать такой способ защиты права как передача возникших разногласий на рассмотрение суда.

Таким образом, у арендатора возникает право на приобретение арендуемого имущества на основании Федерального закона, а единственным препятствием в реализации преимущественного права выкупа являются разногласия с Департаментом по условиям о цене объекта недвижимости и размеру ежемесячных платежей, что и послужило основанием обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Предложение о подписании договора с разногласиями было получено Департаментом 07.06.2024. Данное предложение следует рассматривать как досудебное урегулирование спора. Поскольку Департамент 24.10.2024 ответил на данное предложение отказом, то истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Истец считает, что спорные условия договора должны быть установлены судом в редакции истца.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Агентство судебных экспертов» выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 48,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:05:0001009:8089, по состоянию на 28.11.2024 составляет 11 373 000 руб. 00 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Сторонами в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционных жалоб, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 135 392 руб. 85 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Несогласие истца и ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

При рассмотрении дела по существу истцом не было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отказывает истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы, поскольку доказательств наличия противоречий в выводах эксперта сторонами не представлено, как и не доказана необходимость проведения повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом не представлены доказательства перечисления денежных средств для оплаты повторной экспертизы на депозитный счет Девятого арбитражного апелляционного суда в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ № 23 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

В силу части 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство. При невнесении лицом, участвующим в деле, денежных сумм суд вправе отклонить такое ходатайство.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителями апелляционных жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своих позиций, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.11.2025 по делу № А40-38054/25 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья Б.В. Стешан


Судьи А.В. Бондарев


В.Р. Валиев