Решение № 2-149/2019 2-149/2019~М-99/2019 М-99/2019 от 8 апреля 2019 г. по делу № 2-149/2019

Дело № 2-149/19 г.

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2019 года г.Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Карапуз М.Ю.,

при секретаре Деревянко Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Анфилада» о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании передать в установленном порядке арендованное помещение,

установил:

ФИО1 обратился в Цимлянский районный суд Ростовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Анфилада» о расторжении договора аренды нежилого помещения, и обязании передать в установленном порядке арендованное помещение, в обоснование иска, указав следующее:

Он является собственником встроенного нежилого помещения по адресу <адрес>. 22 мая 2017 года между ним как арендодателем - физическим лицом и ООО «Анфилада» как арендатором был заключен на три года договор № аренды указанного помещения для организации арендатором магазина по реализации продуктов питания и акцизной продукции. Договор был зарегистрирован в установленном порядке 08.06.17 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. С мая 2017 года по май 2018 года в данном помещении арендатором был организован и действовал продуктовый магазин. С 1 июня 2018 года магазин был закрыт и по настоящее время не функционирует. Он неоднократно предлагал арендатору расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и передать помещение ему как собственнику, однако на все предложения получен отказ. Отказ мотивировался наличием неурегулированных разногласий о сумме товарной недостачи между ООО «Анфилада» и бывшим работником магазина О., трудоустроенной в ООО «Анфилада». Он считает, что это незаконно, и является попыткой оказать на него давление. Закрытие действующего магазина и непринятие мер по организации магазина в арендуемом помещении является существенным нарушением условий договора со стороны арендатора. Неправильная эксплуатация помещения и инженерных систем существенно ухудшают состояние помещения. В данном помещении расположены собственные и транзитные системы газоснабжения, теплоснабжения, сети водоснабжения и водоотведения, а также энергоснабжения. Учитывая, что помещение встроено в многоэтажный жилой дом, отсутствие должной эксплуатации инженерных систем арендатором и препятствия, чинимые в этом собственнику, приводят к нарушению требований к эксплуатации зданий и сооружений, в частности Правил противопожарной безопасности и т.п. Всё это дважды уже вызывало аварийные ситуации, и может в любое время привести к нанесению значительного ущерба его имуществу и граждан, и возникновению угрозы жизни и безопасности жильцов дома.

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 22, 30, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит суд: расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 22 мая 2017 г. № по адресу <адрес>; обязать ООО «Анфилада» передать в установленном порядке арендованное помещение собственнику.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что в мае 2017 года помещение по <адрес> было им передано ООО «Анфилада» для организации продовольственного магазина, данный магазин был открыт, но проработал не длительное время, до мая 2018 года. После этого магазин перестал функционировать. Он неоднократно предлагал ООО «Анфилада» расторгнуть договор или возобновить работу магазина. ООО «Анфилада» всячески уклоняется от решения вопроса и даже от какого-либо общения. Вместе с тем, помещение является коммерческой недвижимостью и должно приносить прибыль, чтобы была возможность его содержать. Кроме этого, неоднократно возникали коммунальные аварии, и он как собственник не мог попасть внутрь помещения, поскольку ключи переданы арендатору, там находится его имущество, поэтому коммунальные службы вынуждены были взламывать дверь. Таким образом, помещение фактически безнадзорно, что создает опасность для жителей многоквартирного дома, так как неизвестно, что происходит с расположенными в нем газовыми, водными коммуникациями, отоплением. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник помещения обязан нести бремя содержания помещения и осуществлять полный комплекс всех работ, соблюдать правила пожарной безопасности, соблюдать правила эксплуатации газовых установок, правильно эксплуатировать электрическое и водное хозяйство. Однако, в связи с бездействием ООО «Анфилада» он как собственник лишен возможности осуществлять свои права по правильному содержанию данного помещения и по обеспечению безопасности. На основании изложенного просил суд расторгнуть договор аренды, заключенный с ООО «Анфилада». Кроме этого, пояснил, что поскольку ответчик в суд не явился, был надлежащим образом извещен, не возражает против вынесения заочного решения.

Ответчик ООО «Анфилада» будучи надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела (л.д.37), в суд своего представителя не направило, не сообщило об уважительных причинах неявки, никаких ходатайств не представило, заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие в суд не поступало.

Суд на основании части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика ООО «Анфилада».

Кроме того, поскольку, ответчик в судебное заседание не явился без уважительных причин, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, и не просил суд об отложении слушания дела, а так же учитывая то обстоятельство, что в судебном заседании истец не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства, суд определил рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства по имеющимся в деле доказательствам, в соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании были допрошены свидетели О.Н. и С.Ю.

Так свидетель О.Н. суду пояснила, что помещение, арендованное ООО «Анфилада» принадлежит ФИО1 После заключения договора аренды, арендатор открыл там продуктовый магазин, однако сейчас помещение пустует, зайти внутрь невозможно. Само нежилое помещение находится в плохом техническом состоянии. Коммунальные службы из-за отсутствия доступа в него были вынуждены ломать дверь, так как в подвале, принадлежащем магазину, прорвало трубу, и необходимо было устранить неисправность. Также на внешней стороне стены данного помещения произошло возгорание кабеля, в связи с чем, вызывалась пожарная бригада. В помещении никого нет, там никто не присутствует, в связи с чем следить за тем, что может произойти некому.

Свидетель С.Ю. суду пояснила, что в помещении по <адрес> ранее располагался магазин, в настоящее время уже больше года помещение закрыто, что по её мнению, может привести к ухудшению его состояния, поскольку там располагаются коммуникации, за которыми надо следить.

Выслушав истца, допросив свидетелей, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений статей 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 61,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права № от 25.07.2014 года (л.д.11).

22 мая 2017 года между ФИО1 - арендодателем и Обществом с ограниченной ответственность «Анфилада» - арендатором был заключен Договор аренды нежилого помещения № сроком на три года (л.д.3-10), согласно условиям которого предметом договора является нежилое помещение по адресу: <адрес>, передаваемое арендатору для организации магазина продуктов питания, табачной и алкогольной продукции. Указанный договор зарегистрирован 08.06.2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, номер регистрации №.

14 февраля 2019 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением расторгнуть Договор аренды от 22 мая 2017 года по соглашению сторон, поскольку арендатор длительное время не использует арендуемое им помещение под организацию магазина, что существенно нарушает условия заключенного договора (л.д.12-14).

Однако претензия оставлена ООО «Анфилада» без внимания, что послужило поводом для обращения ФИО1 за судебной защитой путем предъявления в Цимлянский районный суд Ростовской области настоящего искового заявления.

Оценивая правомерность требований истца о расторжении заключенного с ответчиком договора аренды, суд исходит из следующего:

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, что приводит к его ухудшению. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Оценивая соблюдение истцом установленного законом досудебного урегулирования настоящего спора, суд приходит к выводу, что данное требование ФИО1 исполнено путем направления ответчику претензии о расторжении договора с указанием срока исполнения содержащихся в ней требований до 24.02.2019 года, поскольку претензия направлена по юридическому адресу ООО «Анфилада», указанному в Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № от 14.03.2019 года (л.д.23-29), что подтверждается почтовой описью вложения (л.д.13, 44) и кассовым чеком от 14.02.2019 года (л.д.12), однако оставлена ответчиком без внимания. То обстоятельство, что письмо не было вручено адресату и возвращено отправителю с отметкой «истек срок хранения» (л.д.43) по мнению суда, надлежит расценивать как надлежащую доставку юридически значимого сообщения, так как доказательств невозможности получения почтового отправления ответчиком по не зависящим от него причинам суду не представлено, судо не установлено.

Указанный вывод полностью согласуется и с правовой позицией, изложенной в пунктах 63, 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым, следует, что с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по таким адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Кроме этого, суд отмечает, что судебная корреспонденция, направленная ответчику по тому же адресу, что и досудебная претензия истца, была получена представителем ООО «Анфилада», что подтверждается соответствующим почтовым уведомление (л.д.37).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанное выше в своей совокупности свидетельствует о соблюдении истцом установленных законом условий для предъявления в суд настоящих требований к ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 и пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если в результате действий арендатора имуществу истца и его законным интересам причинен значительный ущерб (абзац 4 пункт 2 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть нарушение является существенным, допускается расторжение договора.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды от 22 мая 2017 года истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение, общей площадью 61,2 кв. м, по адресу: <адрес>, сроком на три года. Данный договор прошел государственную регистрацию.

В соответствии с п. 2.3.1 данного договора установлено, что арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, а именно для организации магазина по реализации продуктов питания, табачной и алкогольной продукции.

При этом арендодатель обязан следить за соответствием помещения всем требованиям и нормам действующего законодательства, в том числе нормам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического законодательства, закона о защите прав потребителей и т.д. (пункт 2.1.8 Договора).

Вместе с тем, согласно пояснениям ФИО1, а также допрошенных судом свидетелей О.Н. и С.Ю., ответчик длительно, в течение года, не использует арендованное им имущество по целевому назначению, определенному условиями договора аренды, помещение закрыто, доступ в него кого-либо, в том числе и истца невозможен.

Данные обстоятельства подтверждаются и Справкой об обследовании места коммунальной аварии по адресу: <адрес> от 09.04.2019 года (л.д.46), согласно которой комиссия в составе собственника нежилого помещения ФИО1, представителя обслуживающей организации ООО «Коммунальщик» , председателя совета дома Г.А., произвела обследование поврежденного нежилого помещения с целью выявления причин аварии, в ходе которого было установлено, что «21» марта 2019 года в помещении бывшего магазина «Продукты» произошла аварийная ситуация труб коммуникаций канализации жилого дома. Ключи от подсобного помещения находились у арендатора данного нежилого помещения, который в тот момент отсутствовал, поэтому сотрудники ООО «Коммунальщик» были вынуждены снять замок в присутствии председателя совета дома для устранения аварии. Помещению магазина вследствие аварии причинен материальный ущерб. Комиссия считает, что одной из причин аварии является затрудненный доступ в помещение магазина и соответственно невозможность в полном объеме выполнять профилактические работы на коммуникациях.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком существенно нарушается условие договора аренды от 22 мая 2017 года, заключающееся в строго целевом использовании арендованного имущества, а именно для организации продуктового магазина, учитывая при этом, что, заключая договор аренды нежилого помещения, стороны действовали в соответствии с принципом свободы договора, ответчик выразил свою волю на согласование и подписание всех условий договора и был с ними согласен, разногласий либо замечаний к нему не заявил, иных условий договора не предложил, тем самым, приняв на себя обязательство по их исполнению. Доказательств, свидетельствующих о принятии в настоящее время ответчиком мер, направленных на соблюдение условия договора об использовании арендованного имущества, суду не представлено. Более того, установленное при рассмотрении настоящего гражданского дела нарушение со стороны арендатора, по мнению суда, причиняет арендодателю существенный вред, поскольку имущество фактически является бесхозным, арендатором не используется, однако доступа к нему собственник не имеет, в силу чего последний лишен возможности осуществлять свои обязательства по договору в части поддержания нежилого помещения в надлежащем состоянии, что неминуемо приводит к реальному ухудшению и порче имущества.

Кроме этого, неиспользование имущества, переданного по договору аренды, противоречит правовой природе данных видов договоров, подразумевающей право арендатора, получившего предмет аренды, извлекать из него соответствующую пользу, тогда как длительное не осуществление такого права может свидетельствовать об отсутствии заинтересованности арендатора в таком имуществе и об отказе от права аренды в отношении него. Удержание же при таких обстоятельствах арендатором в своем пользовании имущества, является злоупотреблением им своими правами, что напрямую запрещено действующим гражданским законодательством.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего гражданского дела, нашел свое подтверждение факт наличия существенных нарушений условий договора аренды от 22 мая 2017 года, допущенных ООО «Анфилада», как арендатором, и причинение тем самым значительного вреда истцу, как арендодателю и собственнику имущества, следовательно, исковые требования ФИО1 о расторжении спорного договора аренды подлежат удовлетворению.

Разрешая исковые требования о возложении на ООО «Анфилада» обязанности передать в установленном порядке арендованное помещение собственнику, суд также считает, что оно подлежит удовлетворению, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, одним из случаев которого является его расторжение, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Разрешая настоящий спор суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного суду, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, учитывая при этом, что в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в опровержение доводов истца суду представлено не было.

При таких обстоятельствах суд полагает правомерным постановить решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Анфилада» о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании передать в установленном порядке арендованное помещение, удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды № от 22 мая 2017 года нежилого помещения по адресу <адрес>, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Анфилада».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Анфилада» передать в установленном порядке арендованное помещение собственнику - ФИО1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае подачи такого заявления - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 апреля 2019 года.

Судья М.Ю.Карапуз